הפשרת קרקע חקלאית: הימור מסוכן או השקעה מושכלת?

כולם מסביבכם רוכשים קרקע חקלאית ואתם תוהים אם זה נכון לכם. ריבוי המושגים הקשורים לרכישה רק מבלבלים אתכם. אתם לא בטוחים מה זו קרקע חקלאית, מה המשמעות של שינוי ייעוד, מי יוזם את התהליך, מה הסיכוי שהוא אכן יושלם ואתם תוהים האם כדאי לכם להקצות סכום כסף בקרקע כזו כמו שכולם עושים. התשובה לשאלה האחרונה מתחילה בידע, למידת המושגים, השלמת שיעורי בית ובחינה מוקפדת של הדברים. כדי להגדיל את הסיכוי שהשקעה בקרקע חקלאית תניב הצלחה עליכם לדעת ולברר כמה שיותר ולקבל ליווי וייעוץ מעורך דין מומחה למקרקעין בטרם הרכישה.

מה זו בכלל קרקע חקלאית?

הקרקעות הרשומות בישראל מסווגות לפי ייעוד הקרקע. ישנן קרקעות שהייעוד שלהן הינו בנייה, והן משמשות למגורים או למסחר, וישנן קרקעות שהייעוד שלהן חקלאי - כלומר: הקרקע יכולה לשמש אך ורק למטרות של עיבוד חקלאי ובעליה יוכלו לגדל עליה גידולים חקלאיים כאוות נפשם, אך לא לבנות עליה כל מבנה שהוא. בשל כך ערכה של הקרקע החקלאית נמוך יותר, ורבים מהרוכשים קרקע כזו מקווים שהיא תעבור תהליך של שינוי ייעוד שנקרא גם תהליך הפשרת קרקעות, וכי ערכה יעלה ואז יוכלו למוכרה ברווח או לבנות עליה בית מגורים תוך חסכון בעלות הקרקע. 

ככלל, מי שרוכש קרקע חקלאית והיא מופשרת, מרוויח בגדול. השאלה האם זה אכן יקרה קשה לחיזוי, משום שהדבר תלוי במדיניות הממשלתית

האם משתלם ונכון לקנות קרקע חקלאית?

זו שאלה מורכבת והתשובה עליה תלויה במספר נסיבות וגורמים. ככלל, מי שרוכש קרקע חקלאית והיא מופשרת, מרוויח בגדול. השאלה האם זה אכן יקרה קשה לחיזוי, משום שהדבר תלוי במדיניות הממשלתית. השטח הפתוח בישראל כולל 10.4 מיליוני דונמים, שמתוכם כ-5.7 מיליוני דונם הם שטחים חקלאים, כאשר מתוכם רק 3.4 מיליוני דונם הם שטחים מעובדים ואילו 5.4 מיליוני דונמים מוכרזים כשטח חקלאי כשבפועל אינם משמשים לחקלאות. ברור, כי למדינת ישראל אין צורך בכל כך הרבה שטחים חקלאיים, מה עוד שמצוקת הדיור גוברת והצורך בקרקעות לבנייה רק גובר. בשל כך תהליכי הפשרת קרקעות הם מתבקשים, אבל בישראל כמו בישראל, לא כל מה שמתבקש אכן נענה.

רכישת קרקע חקלאית היא בבחינת הימור. קשה לדעת מראש האם הקרקע אכן תופשר ומה הסיכוי שזה יקרה. קשה, אבל לא בלתי אפשרי. ניתן לבחון כמה היבטים, וכך להימנע מהשקעה חסרת טעם, ולהגדיל את הסיכוי לכך שאכן הקרקע תופשר.

הכניסו לתחשיב הכללי גם את ההוצאות שיהיו אם הקרקע תופשר. מדובר בהוצאות כבדות שעלולות להעיב על הסיכוי לרווח משמעותי ולהפוך את ההשקעה אולי לפחות משתלמת. בין ההוצאות - היטלי השבחה ופיתוח, תשלומים למינהל מקרקעי ישראל, מיסוי, תשלום ליועצים ומומחים (שמאים, אדריכלים, עורכי דין) ועוד

מה כדאי לבדוק לפני רכישת קרקע חקלאית, ואיך אפשר להגדיל את הסיכוי להצלחה?

1. האם הקרקע החקלאית סמוכה למקום יישוב? אם כן יש סיכוי גבוה יותר שהיא תופשר.

2. האם החל תהליך של הפשרת קרקעות - האם הוגשה בקשה? האם מדובר ביוזמה כלשהי? אילו צעדים מבצעת החברה המשווקת את הקרקע לשם קידום הליך ההפשרה מול וועדות התכנון?

3. מיהי החברה המציעה את מכירת הקרקעות - האם ניתן לסמוך עליה? האם היא אמינה?

4. הבדיקה הכי חשובה תבחן מה ההתייחסות אל הקרקע בתכניות המתאר השונות: ניתן להשיג מידע זה באמצעות עיון ב-תמ"א 35: תכנית המתאר הארצית לתכנון ופיתוח ובתכנית המתאר המחוזית ובאמצעות בחינת המגמות בוועדה המקומית. פנו לוועדות לתכנון ובנייה, אספו מידע מהאינטרנט ונסו ללמוד מה המגמות ולאן מנשבת הרוח. שימו לב- גם אם בחברה המשווקת יראו לכם שהועדה המקומית אישרה תכנית לפיתוח עירוני באזור, אין זה אומר שהתכנית אושרה על ידי הועדה המחוזית, ואף יתכן שזו דחתה אותה. לכן כדאי לבדוק היטב את כל ההיבטים. 

5. האם מחיר הקרקע נמוך באופן קיצוני או גבוה באופן יחסי - כשהחברה המשווקת את הקרקעות מניחה שהסיכוי להפשרה גבוה, היא תדרוש תשלום גבוה יחסית. 

6. האם יש גורמים באזור העלולים למנוע הפשרה? הגיעו למקום, הסתכלו סביב ונסו לזהות "מכשולים להפשרה", כמו: בסיס צבאי, מפעלי תעשייה, נוף מוגן (נחלים ומעיינות) ועוד - יש חובה לשמור מרחב בטחון בין אלה לבין בנייני מגורים. כמו כן נסו לשער האם החלקה שלכם עלולה להיות מופקעת לשם פיתוח עירוני, למשל בהתחשב במיקומה. 

7. האם הקרקע בבעלות פרטית או בבעלות מינהל מקרקעי ישראל? זהו נתון חשוב ביותר המשפיע על כדאיותה הכלכלית של העסקה, ועשוי לפגוע ברווח גם כשהקרקע תופשר.

8. האם יש שותפים לרכישה? לרוב, חברה המשווקת קרקעות חקלאיות מוכרת חלקה אחת לכמה רוכשים שמתקשרים ביניהם בהסכם שיתוף. אם זהו המקרה, ודאו שמצוין בדיוק היכן החלק המובטח לכם, ודאו כי מובטח לכם נכס נפרד, נסו לברר בכמה שותפים לקרקע מדובר ומיהם ועוד.

9. מהן ההוצאות הנלוות? הכניסו לתחשיב הכללי גם את ההוצאות שיהיו אם הקרקע תופשר. מדובר בהוצאות כבדות שעלולות להעיב על הסיכוי לרווח משמעותי ולהפוך את ההשקעה אולי לפחות משתלמת. בין ההוצאות - היטלי השבחה ופיתוח, תשלומים למינהל מקרקעי ישראל, מיסוי, תשלום ליועצים ומומחים (שמאים, אדריכלים, עורכי דין) ועוד.

10. האם אתם זקוקים לתשואה מידית? גם אם יתמזל מזלכם והקרקע תשנה ייעוד, סביר שזה יקרה עוד זמן רב ואת פירות ההשקעה והתשואה תראו רק בטווח הרחוק. לפיכך יש לבחון את המצב הכלכלי שלכם ולהתחשב בנתונים כגון: תזרים המזומנים שלכם, הצורך בתשואה מיידית, השאלה האם תאלצו לקחת הלוואה כדי לרכוש את הקרע ועוד.

נשמע כמו הרבה בדיקות ולא כולן פשוטות...

נכון בהחלט. וכאן נכנס לתמונה עו"ד מומחה למקרקעין שיוכל לא רק לבצע את כל הבדיקות והבירורים הנחוצים ולחוות דעתו לגבי סיכויי ההצלחה באופן מושכל ובהתחשב בתוצאות ה"רחרוחים" השונים, אלא גם יוכל להניע תהליך של הפשרת קרקעות. 

להניע תהליך של הפשרה? זה לא משהו שהרשות המקומית עושה?

תהליך זה בהחלט יכול להתחיל ביוזמתם של כמה בעלי קרקע שחברו יחד והחלו לפעול מול הרשויות. כך או כך, יש לקחת בחשבון, שהליך הפשרת קרקעות הוא הליך ארוך שלוקח זמן רב, ועשויות לחלוף שנים רבות עד שהקרקע תאושר לבנייה.