מוכרים בית ברווח? על תשלום מס שבח

מס שבח הוא מס מקרקעין שבעל מקרקעין נדרש לשלם כאשר הוא מוכר נכס נדל"ן שבבעלותו במחיר גבוה ממחירו ביום הקנייה. שיעורו של מס שבח מסובך לחישוב, ותכנון מס שבח כולל לא רק בחינתם של פטורים והקלות אפשריים אלא גם חישוב נכון של המס והתחשבות במכלול גדול של פרטים קטנים שהשפעתם על החישוב הסופי גדולה. עובדה זו הופכת את הצורך בתכנון מס שבח לקריטי. 

מהו שיעור מס שבח? כיצד קובעים כמה מס שבח עליכם לשלם?

קביעת שיעורו של מס שבח נחשבת כאמור למלאכה מורכבת. עו"ד בעל ניסיון יוכל לערוך באופן מדויק ואם מטרתו היא לחסוך לכם כסף ולהקטין את שיעור המס, תרוויחו בגדול (בתנאי כמובן שיעשה עבודה טובה ושומת מס נכונה).

שיעור מס השבח מחושב מתוך הרווח - כלומר מהפער במחיר בו נרכשה הדירה למחיר בו נמכרה. לכאורה זה נשמע פשוט אבל בפועל לרוב זה לא פשוט כלל ועיקר, משום שמכלול נתונים משפיעים על החישוב, כך:

מועד מכירת הנכס: השאלה מה ייחשב ליום המכירה לצורך חישוב המס לא פשוטה. האם זה היום בו הועברה זכות בטאבו? היום בו קבלתם המפתח? היום בו נחתם החוזה או היום בו נכתב זכרון דברים? האם העובדה ששולמה מקדמה על הדירה בכלל משנה? ככלל, יום המכירה הוא היום בו נכתב הסכם משפטי מחייב בין המוכר לרוכש, לאו דווקא ביום בו הוא נחתם ולאו דווקא חוזה מכר של ממש אלא רק זכרון דברים. כלומר: נתון זה פתוח לדיון ועלול להשפיע על החישוב.

מועד רכישת הנכס: כדי לקבוע את ערך ההשבחה מתחשבים גם בשווי הנכס בעת שבעליו רכש אותו ולמועד זה חשיבות רבה בשל שינויים בשיעור מס שבח במהלך השנים, כך: בשנת 2001 עמד שיעור מס שבח על 25%, ואילו בשנת 2007 על 20% בלבד. 

ההוצאות שניתן לקזז ממס שבח: קיימות מספר הוצאות על הדירה שיתכן שיוכרו לצורך קיזוז ממס שבח.

האם ניתן ליהנות מהקלות בתשלום מס שבח?

כן. בעיקר אם תצליחו להוכיח קיומן של הוצאות על הדירה שיוכרו לצורך קיזוז ממס שבח. את אלה יוכל לאתר עורך הדין. הוצאות מוכרות לדוגמה - מס רכוש, היטל השבחה, הוצאות על השבחת הדירה (שיפוץ למשל), אגרות ששולמו לגבי הנכס, הוצאות בגין פינוי דייר מהדירה, הוצאות בגין השבחה של קרקע סמוכה, הוצאות בגין שכר טרחת עורך דין, הוצאות בגין דמי רישום ועמילות, הוצאות בגין דמי תיווך (לא יותר משני אחוזים מהתמורה) ועוד.

בראש ובראשונה פטורים ממס שבח בעלי נכסים שנכסם לא השתבח או שההשבחה התקזזה בשל ההוצאות שקוזזו. במקרים אלה לא יוטל כלל מס שבח ואין צורך בפטור ממס שבח וניתן לשמור את הזכות לקבלו על נכס אחר בעתיד

מי יכול ליהנות מפטור ממס שבח?

בראש ובראשונה פטורים ממס שבח בעלי נכסים שנכסם לא השתבח או שההשבחה התקזזה בשל ההוצאות שקוזזו. במקרים אלה לא יוטל כלל מס שבח ואין צורך בפטור ממס שבח וניתן לשמור את הזכות לקבלו על נכס אחר בעתיד.

אם בכל זאת יש שבח אז ניתן לקבל פטור מלשלמו במקרים הבאים:

כאשר מדובר במכירת דירת מגורים מזכה כהגדרתה בחוק ובפסיקה, לפיה דירה שהיא בעלות אדם פרטי (לא תאגיד), שבנייתה כבר הסתיימה (איננה בשלבי בנייה) והיא שימשה בעיקר (מעל 50% משטח הדירה) למגורים בארבע השנים שלפני המכירה או במשך כ- 80% מהתקופה בה מתחשבים לשם חישוב מס השבח. גם גן ילדים ובית כנסת יחשבו כדירת מגורים מזכה למרות שלא שמשו למגורים.

כאשר מדובר במכירה של דירה שנתקבלה בירושה: כשאדם מוריש דירה, היורש יכול בתנאים מסוימים ליהנות מפטור ממס שבח בעת מכירתה. זאת כאשר המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש וכאשר  המוריש היה בעלה של דירת מגורים אחת בלבד טרם פטירתו, וכאשר הוא עצמו היה פטור ממס בשל המכירה של הדירה אילו היה בחיים.

פטור חד פעמי בעת מכירת שתי דירות: על אף שמדובר בשתי דירות, עדיין ניתן ליהנות פעם אחת במהלך החיים מפטור מס שבח. זאת, כשהמוכר הוא תושב ישראל ובתנאי שימכור שתי דירות יחדיו לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות, ובתנאי שבמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

"מכירה ללא תמורה": כאשר אדם נותן במתנה דירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, הוא יהיה פטור מתשלום מס שבח. כדי למנוע שימוש לרעה בהסדר זה נקבעה תקופת צינון במסגרתה לא יוכל מקבל הדירה למוכרה וליהנות מהפטור.

לסיכום, שומת מס נכונה ומדויקת, תכנון מס מקדים וייעוץ משפטי מאת עורך דין מומחה למקרקעין בעל ידע וניסיון בתחום מיסוי מקרקעין הם חשובים והשפעתם מכרעת. מי שרוצה ליהנות מחישוב מקל של מס שבח וליהנות מהקלות ופטורים, צריך להיעזר בעורך דין שיסייע לו במלאכה זו שיכולה לחסוך לו עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. רק שימו לב - יש לפנות לעורך הדין בשלב הכי מוקדם שניתן ולא לחכות לרגע האחרון.