2.6 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 5)
רכישת דירה מחברה קבלנית - מדריך

קניית דירה היא אחת מהרכישות היותר משמעותיות שעושה אדם בחייו, והוא משקיע לצורך כך את מיטב כספו.
הואיל ופעמים רבות אדם רוכש דירה מקבלן כשמדובר בעצם בדירה "על הנייר", בטרם החתימה על הסכם המכר חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד הבקי בדיני מקרקעין, כדי שיבצע בדיקה משפטית מקיפה ויסודית.
מוכרת הסיטואציה לפיה הקונה מגיע למשרדי הקבלן ונציגי המכירות מציגים בפניו את כל העלונים המרשימים של הבניין שעתיד להיבנות וכן של הדירה הספציפית, תשריטים וכמובן הסכם המכר על נספחיו הרבים.
מדובר בהסכמים ארוכים להם מצורפים נספחים רבים, ובהם סעיפים ותתי סעיפים רבים, שיש להם משמעות קריטית גם מבחינת הדירה וגם מבחינת העלויות הרבות הנלוות לרכישתה. 

ישנם הסכמי קבלן רבים שבהם מצוין, כי פרט לשכ"ט עורך דין הקבלן, יש לשלם דמי טיפול בסך של 0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ (או % אחר משווי הדירה), וזאת בניגוד גמור לחוק. כך למשל, אם מדובר בדירה שעלותה 2.5 מליון ₪, אזי בהתאם לצו הפיקוח על הרוכש לשלם דמי טיפול בסך של 351 ₪ בלבד

תשלומים שעל הרוכש לשלם לקבלן (פרט למחיר הדירה)

חשוב לשים לב, כי כשאדם קונה דירה מחברה קבלנית, פרט למחיר הדירה שעליו לשלם, ישנם תשלומים לא מבוטלים נוספים, אשר מפוזרים בסעיפים השונים של ההסכם, כגון: שכ"ט עו"ד הקבלן, דמי טיפול, תשלום עבור חיבור למערכת חשמל, חיבור למים, גז תקשורת, טלפון וכיו"ב הוצאות נלוות.
תפקיד עורך הדין מטעם הרוכש הוא לנהל מו"מ מול עורכי הדין של הקבלן, כדי לדאוג לאינטרסים של הרוכש, כאשר באפשרות עורך הדין לשנות מסעיפי ההסכם לטובת הרוכש, כולל מיקוח והפחתת עלויות ביחס לתשלומים שונים. 

כדי לסבר את האוזן נמחיש ע"י דוגמא. ברוב ההסכמים מצוין, כי על הרוכש לשלם לקבלן שכ"ט ב"כ הקבלן וכן דמי טיפול. בהתאם לצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס- 1999 המחיר המירבי שיש לגבות עבור דמי טיפול הינו 300 ₪ בתוספת מע"מ.
ישנם הסכמי קבלן רבים שבהם מצוין, כי פרט לשכ"ט עורך דין הקבלן, יש לשלם דמי טיפול בסך של 0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ (או % אחר משווי הדירה), וזאת בניגוד גמור לחוק. כך למשל, אם מדובר בדירה שעלותה 2.5 מליון ₪, אזי בהתאם לצו הפיקוח על הרוכש לשלם דמי טיפול בסך של 351 ₪ בלבד, ולא 0.5% בתוספת מע"מ כפי שכתוב בהסכם מכר מטעם הקבלן שהינם 14,625 ₪. עינינו הרואות, כי מדובר בפער של למעלה מ-14,000 ₪. רוכש מן השורה לא מודע לצו הנ"ל ולפיכך אלמלא עורך דין שיבטל את הסעיף הזה, ישלם הרוכש אלפי שקלים מיותרים לקבלן. 

בפס"ד ממאי 2014 קבע בית המשפט, כי חריגה מהמחיר המירבי הקבוע בצו מהווה עבירה על החוק, וחרף זאת ישנם עדיין הסכמים רבים שבהם נדרש הרוכש לשלם דמי טיפול מופרזים מאוד, בניגוד לצו.
מטרת הצו היא להגן על הרוכש במקרה שרישום דירתו טרם הסתיים והוא תלוי באופן מוחלט בידי הקבלן. בנוסף לכך הצו נועד לעודד את הקבלנים להזדרז בהשלמת רישום הזכויות ע"ש הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין.

אילו בדיקות נוספות חשוב שיבצע עורך הדין מטעם הרוכש? 

חשוב לבדוק מיהם הבעלים של המקרקעין עליו הקבלן מעונין לבנות, לבדוק כמובן נסח טאבו כדי לוודא שאין עיקולים או שעבודים על הקרקע, וכן חשוב לבדוק קיומו של היתר בניה בתוקף.
מן הראוי לעבור היטב על מפרט הבניין והדירה הספציפית. כמו כן יש לוודא שההסכם והנספחים הנלווים לו הם בהתאם לחוק מכר דירות (הבטחת השקעות רוכשים).

לקיחת משכנתא למימון הדירה החדשה

מה קורה בפועל במעמד החתימה על ההסכם? 

פעמים רבות נציגי המכירות של הקבלן פשוט מוסרים בידי הרוכש הפוטנציאלי את הסכם המכר על נספחיו בצירוף כל העלונים המרשימים, ומתאמים עימו מועד לחתימה על ההסכם בפני עורך הדין של הקבלן. 
חשוב להבהיר, כי הסכם המכר משקף אך ורק את האינטרסים של הקבלן. בפועל לא מעט אנשים מתפתים לחתום על הסכם הקבלן כפי שהוא, ולכך השלכה רצינית על העסקה כולה. כבר היו מקרים לא מעטים של רוכשים, שהפסידו סכומים משמעותיים, כשלא בדקו את ההסכמים על ידי עורך דין מטעמם.

כולנו שומעים, חדשות לבקרים, על מקרים במציאות הישראלית כאשר חברות קבלניות גדולות, אשר מכרו אלפי דירות לרוכשים, נקלעו לקשיים והגיעו לידי פירוק. רבים מאותם רוכשים, אשר חתמו על הסכמי הקבלן כפי שהם, מבלי לבדוק את ההסכמים על ידי עורך דין מטעמם, עמדו בפני שוקת שבורה שעה שהתברר להם, לדוגמא, כי הקבלן מכר אותה דירה בדיוק לשני רוכשים וגילו שהם שמו את כספם על קרן הצבי, ולמרבה הצער הפסידו כספים רבים בדרך לחלומם לדירת קבלן יפה וחדשה. במקרים אחרים הקבלנים מאחרים במסירת החזקה במועד לרוכשים ולא דואגים למתן פיצוי כספי לרוכשים, וקיימות דוגמאות רבות נוספות.
בסופו של יום רצונם של אותם הרוכשים לחסוך בשכ"ט עורך דין מטעמם, הביא לסיבוכים ועלויות נוספות מיותרות באופן שיצא שכרם בהפסדם. 

לפיכך, כפי שיש להיוועץ בעורך דין בעת רכישת דירה יד שניה - כך מן הראוי לשכור שירותיו של עורך דין הבקי במקרקעין בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, כדי לוודא כי הרוכש יקבל תמורה מלאה לכספים הרבים שהוא משקיע בעת רכישת הדירה מהקבלן.

 

* אין באמור לעיל כדי להוות תחליף ליעוץ משפטי ו/או כדי לחייב את הכותב בכל אחריות. בכל מקרה מומלץ להיוועץ בעורך דין העוסק בתחום.