3.5 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 2)
רכישת דירה - על רישום בטאבו, משכנתא ובחירת עו"ד

בשעה טובה גמרה בליבכם ההחלטה לרכוש דירה, וללא ספק זהו צעד משמעותי בחיים לאין שיעור. על מנת לוודא כי התהליך המרגש לא יהפוך בן רגע לסיוט מתמשך חשוב להקפיד על מספר כללי ברזל, שכן במסגרת יחסי מוכרים-רוכשים ידם של הראשונים על העליונה מכיון שהם בעלי הנכס, והרוכשים מצידם, במרבית מהמקרים, מגייסים את כל הונם למען המטרה הנכספת - רכישת דירת חלומותיהם -  ומשכך עליהם להיערך בהתאם.

רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מקרקעין

למציאת עורכי דין בתחום מקרקעין ונדל"ן באתר משפטי

בדיקת הרישום בטאבו

בראש ובראשונה חשוב לוודא כי הנכס, אותו הרוכשים מתעתדים לרכוש, אכן רשום על שם המוכרים והם בעליו החוקיים. במסגרת בדיקת רישום הנכס אין להסתפק אך ורק באימות בעליו אלא חשוב לבחון את כל הפרטים המופיעים בנסח הרישום, המהווה למעשה "תעודת הזהות" של הנכס. בדיקה זו הינה בעלת חשיבות מכרעת בהליך רכישת הנכס שכן, בהימצא ממצאים מסוימים יתכן שיעשו בחוכמה, רוכשים פוטנציאליים, אם יפעלו למציאת נכס חלופי לרכישה, למשל: במקרה בו על הנכס מוטלים עיקולים רבים על ידי גופים שונים, או שמא בנסח הרישום מופיעה הערה לטובת גוף שלטוני מסוים המקנה לו זכויות מסוימות בנכס, ועוד.

לעיתים אף אין להסתפק רק בבדיקת הנסח אלא יש לגשת למחלקת תכנון ובנייה ברשות המקומית על מנת להשלים בדיקת הפרטים המופיעים בנסח הרישום, לדוגמא כאשר קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות בנכס. למעשה, נסח הרישום פורש בפני הרוכשים את תמונת המצב המלאה של הנכס ומסייע להם לכלכל את צעדיהם בתבונה בבואם לרכוש הנכס, ומכאן חשיבותו הרבה.

האם רובצת משכנתא על הנכס?

 שנית, יש לבדוק האם רובצת משכנתא על הנכס ומה היתרה לסילוקה, אין להסתמך על האמור בנסח הרישום אלא אך ורק על מכתב כוונות מהבנק, המעיד על היתרה העדכנית לסילוקה של המשכנתא. פרמטר זה הינו בעל חשיבות אדירה היות שבמידה שלא תסולק המשכנתא בנכס, לא ניתן יהיה לבצע השלב הסופי והמיוחל ברכישת הדירה שהינו - העברת הזכויות בנכס על שם הרוכשים.

לסיום, על מנת להשלים הבדיקה הראשונית חשוב לפעול להוצאת תדפיס רשם המשכונות בהתאם לפרטי מוכרי הנכס שכן, תדפיס זה יחשוף בפני הרוכשים התחייבויות נוספות הרובצות על הנכס, במידה וקיימות, ויש להביאן בחשבון.

החשיבות בבחירת עורך-דין

הבדיקה הראשונית כפי שפורטה לעיל תבוצע על ידי עורך דינם של הרוכשים, ומכאן החשיבות הגדולה בבחירתו. על עורך הדין לבצע הבדיקה בקפדנות יתרה ובטרם חתימת ההסכם. עוד בטרם חתימת ההסכם, על עורך הדין לבדוק עם רוכשי הנכס מהו המועד האחרון בו רכשו נכס מקרקעין ומהם תוכניותיהם העתידיות, דהיינו: האם הם צופים כי ירכשו נכסים נוספים בעתיד הקרוב.

סוגייה זו הינה בעלת חשיבות אדירה עבור הרוכשים, בהיבט המיסויי, שכן, חוסר תשומת לב לתמונה המלאה, עלולה להביא לתוצאה עגומה לפיה, יחויבו הרוכשים בסכומי עתק לרשויות המס, סכומים אשר וודאי לא הביאו בחשבון כשביקשו לרכוש דירה, ומשכך תכנון מס נכון הינו בעל ערך רב  עבור הרוכשים. 

פסיקה: התרשלות עו"ד בביצוע עסקת מקרקעין

פסק דין אשר ניתן לאחרונה, דן בסוגית התרשלותו של עורך הדין בביצוע עסקת מקרקעין בכלל ובביצוע הבדיקה הראשונית בפרט.

באותו מקרה עורך הדין כלל לא טרח לבדוק את נסח הרישום של הנכס, את היתרה העדכנית לסילוק המשכנתא ואף התרשל כשלא פעל לקבלת תדפיס רשם המשכונות בהתאם לפרטי המוכרים. רשלנותו של עורך הדין גרמה לתוצאה מחרידה עבור הרוכשים, אשר באה לידי ביטוי בסכומים אסטרונומיים שנאלצו הם לשלם, הן בפתיחת הליכים משפטיים בערכאות השונות והן תשלומים לגורמים שונים, למען העברת הנכס על שמם. במקרה דנן התברר, כי הנכס כלל לא היה רשום על שם המוכרים בעת ביצוע העסקה, היתרה לסילוק המשכנתא כפי שהופיעה בנסח הרישום לא תאמה ליתרה לסילוק המשכנתא בפועל, בהתאם לנתוני הבנק, וחמור מכל הן נסח הרישום והן תדפיס רשם המשכונות העידו על כך כי על הנכס רובצים עיקולים וחיובים רבים אשר אילו הרוכשים היו יודעים עליהם מראש, קרוב לוודאי כי היו נסוגים מהעסקה עוד בתחילתה.

הרוכשים באותו מקרה נאלצו לעבור מסכת עינויים של ממש שכן רק לאחר 7 שנים נרשמו הזכויות בנכס על שמם וגם זאת לאחר שנאלצו לשלם כספים רבים לגורמים שונים, ניהלו בעל כורחם הליכים משפטיים ובעיקר  ספגו מכה קשה הן כלכלית והן נפשית, ומה שניתן לתאר כתהליך משמח ומרגש בחייהם הפך ללא אחר מאשר חלום בלהות עבורם.

המקרה דנן מחזק העובדה כי טוב יעשו רוכשי דירות אם יזנחו גישתם לעניין ביצוע עסקאות מקרקעין, ולפיה לשיטתם, - "מדובר בסך הכול ברכישת דירה, מה כבר יכול להשתבש". חמור מכל, לעיתים אף סבורים הרוכשים כי העובדה שהם מחזיקים בנכס מעידה על כך כי הם הבעלים החוקיים בו. הדבר רחוק אלפי שנות אור מהמציאות, שכן בהחלט יתכן כי הליך מסירת החזקה בוצע בנכס, והרוכשים אכן מחזיקים בנכס, אולם עורך דינם של הרוכשים טרם פעל להעברת הזכויות בנכס על שמם, דבר שהינו בעל השלכות עתידיות מרחיקות לכת אשר ישללו מהרוכשים האפשרות למכור הנכס לצד שלישי, אם יחפצו בכך.

בנקודה זו חשוב להדגיש כי בין אם עסקה מסתבכת ובין אם לאו חשיבות בחירת עורך הדין היא עליונה. עורך הדין הינו בבחינת "תעודת ביטוח" עבור צדדים בעסקה שכן בכל שאלה, בקשה או חלילה בעיה שתתעורר בנוגע לאותה עסקה יזדקקו הצדדים ל"סוכן הביטוח" שלהם בעסקה הלוא הוא עורך דינם, ומשכך חשוב שעורך הדין, עליו סמכו ידם, יעמוד לרשותם לאורך כל העסקה ואף לאחריה.

*עורכת הדין טל מירון מתמחה בתחום המקרקעין ובתחום דיני המשפחה.
**האמור בכתבה זו אינו מהווה יעוץ משפטי