הפקעת מקרקעין: האם ביתי הוא מבצרי?

 יש טרוניה בציבור הישראלי כנגד אלה שמסתובבים וצועקים "אכלו לי, שתו לי, לקחו לי" ומאשימים את המדינה במצבם. היכולת לבטל את טענותיהם מוגבלת כאשר המדינה לוקחת להם באמת: בישראל 2016 על אף שזכות הקניין היא זכות בעלת מעמד חוקתי, חזקה ומוגנת, למספר רשויות וגופים בישראל עדיין יש את הכוח לקחת שטחים שבבעלות אזרחיה, אם אלה נחוצים לשם צרכי ציבור. תהליך זה מכונה הפקעות מקרקעין. 

מהי הפקעת מקרקעין?

החוק בישראל מעניק למספר רשויות וגופים סמכות להעביר באופן כפוי זכויות במקרקעין ללא הסכמת בעליהם, באופן חד צדדי, כאשר אלה נחוצים לשם מילוי צורכי ציבור. לאחר ההפקעה, הבעלות על הקרקע עוברת מידיים פרטיות לבעלות המדינה. הגופים בעלי הסמכות כוללים את הועדה המקומית לתכנון ובנייה, החברה הלאומית לדרכים (מע"צ), חברת החשמל ועוד. ההפקעה יכולה להיעשות רק לשם צרכי ציבור, כשהכוונה היא לעבודות בנייה, פיתוח ושיפור שיביאו לתועלת ושימוש הציבור. בין היתר, הכוונה היא לסלילת כבישים, הקמת פארקים וגנים ציבוריים, פיתוח שטחי נופש, בניית מוסדות חינוך, הכשרת שטחי חניה, הגדרת שמורות טבע, פיתוח שטחי ספורט, הקמת נמלים ועוד. רשימת צרכי הציבור המפורטים בחוקים השונים כמצדיקים הפקעה איננה רשימה סגורה ולגופים שונים יש סמכות להרחיבה. 
כאשר קרקע מופקעת, בעל הקרקע מקבל תמורה בגין העברת הזכויות. התמורה יכולה להיות פיצוי כספי - מלא או חלקי, או קבלת זכויות בקרקע חלופית שערכה זהה לקרקע שהופקעה ממנו.

איך מתרחשת ההפקעה בפועל? 

ישנו תהליך מובנה של הפקעות מקרקעין - פרוצדורת המוגדרות בחוק. ככלל, הפקעת מקרקעין כוללת שלב תכנוני ושלב קנייני. 
בשלב התכנוני מתקבלת החלטה להפקיע מקרקעין, ונשלחת על כך הודעה לבעלי הזכויות בקרקע וכן מתפרסמת הודעה ברשומות. ההודעה מפרטת את מועד ההפקעה. עד למועד זה, על בעל המקרקעין לפנות את המקרקעין, ואם לא יעשה כן, יש לרשות המפקיעה סמכות לפנותו.
השלב הקנייני כולל תפיסת חזקה - משפטית ופיזית של הגוף המפקיע במקרקעין, ובהמשך מועברת הבעלות ומשולמים הפיצויים, וכך מושלמת העברת הזכויות בקרקע. 

על הגוף המפקיע חלה חובה לשלם לבעל המקרקעין אם הופקעו, פיצויים כספיים שווי ערך לערכה של הקרקע או של קרקע חלופית. כאשר מדובר בהפקעה מכוח חוק התכנון והבנייה, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בהסכמתה של הוועדה המחוזית, להגיע עם בעל המקרקעין להסכמה על המרת המקרקעין

מה יכול לקבל בעל מקרקעין שהופקעו (כולם או חלקם)?

על הגוף המפקיע חלה חובה לשלם לבעל המקרקעין אם הופקעו, פיצויים כספיים שווי ערך לערכה של הקרקע או של קרקע חלופית. כאשר מדובר בהפקעה מכוח חוק התכנון והבנייה, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בהסכמתה של הוועדה המחוזית, להגיע עם בעל המקרקעין להסכמה על המרת המקרקעין. כלומר, במקום שבעל המקרקעין שהופקעו יזכה לפיצוי כספי, הוא יקבל זכויות זהות במקרקעין אחרים.

קבלתי הודעה שעומדים להפקיע מקרקעין שבבעלותי. כיצד עלי לנהוג?

יש למהר ולקבל ייעוץ משפטי - ליווי של עורך דין מומחה למקרקעין הוא הכרחי וחיוני מאין כמותו.

בית חדש נבנה לאחרונה

מדוע? כיצד עורך הדין יכול לעזור? האם הוא יוכל להילחם בהפקעה?

אולי, אבל לא רק. עורך הדין לא תמיד יוכל לבטל את רוע הגזירה, אך הליווי שלו קריטי במישורים רבים, וחשיבותו רבה. ייצוג וליווי משפטיים ראויים יצמצמו את ההפסד של בעל המקרקעין ו"ירככו את המכה". 
בין השירותים שעורך דין יכול להעניק למי שהופקעו מקרקעין שבבעלותו, בולטים השירותים הבאים: ניסיון לפעול לביטול הגזירה: אם הקרקע הופקעה מכוח פקודת המקרקעין, עורך הדין יכול לנסות ולבטלה בפניה לרשויות המדינה ובהצגת טיעונים הגיוניים. בהפקעות מכוח חוקים אחרים קשה יותר להילחם, אך בהחלט ניתן לעשות זאת. כך, כשההפקעה היא מכוח חוק התכנון והבנייה, ניתן להגיש התנגדות לוועדה המקומית.

לנהל משא ומתן לגבי הפיצוי של בעל המקרקעין: בעלי זכויות במקרקעין שהופקעו זכאים לקבל פיצוי מהמדינה. קבלת הפיצוי מובטחת אבל אופי הפיצוי (קרקע חלופית או כסף למשל), גובהו, רכיביו וכד', הם נושאים שיוכרעו במשא ומתן מול הרשות המפקיעה. 

עורך דין בעל ניסיון וידע, יבטיח ניהול משא ומתן יעיל, ממוקד וכזה שישרת את מטרותיך, יגן על זכויותיך ויבטיח את האינטרסים שלך. ניהול משא ומתן ראוי זה עניין שבמומחיות, וניהול מו"מ מוצלח יוביל בסופו של דבר לקבלת פיצוי נדיב, מקיף וראוי שמתחשב לא רק בגודל הקרקע שהופקעה ובגובה הפיצוי שקובעים החוקים מכוחם בוצעה ההפקעה ו/או בשווי הקרקע, אלא בגורמים נוספים. עורך דין יצירתי ומנוסה ידאג שבעת חישוב שומת הפיצויים, יילקחו שלל נסיבות בחשבון, ויתייחס למצבים שמקימים הצדקה למתן פיצויים מוגדלים, כגון, במצב בו הקרקע מניבה גם הכנסות; במצב בו הייתה התנהלות רשלנית של הרשות המפקיעה שפגעה בבעל המקרקעין (למשל אי מסירת הודעה על החלטת ההפקעה), כאשר ישנם על הקרקע מבנים לא חוקיים ורוצים שבכל זאת למרות אי חוקיותם יכללו בשומת פיצויי ההפקעה, במקרים בהם על המקרקעין המופקעים יושבים נכסים עסקיים ועוד.

לסייע בהחלטה לגבי הפיצוי שיידרש: האם הפיצוי יהיה קרקע חלופית, או שמא פיצוי כספי, או גם וגם. 

לערער על החלטות הרשויות בנוגע לפיצויים: תביעות רבות הנוגעות למחלוקת סביב פיצויים בגין הפקעות מוגשות לבתי המשפט. ההחלטות של בתי המשפט והפסיקות בעניין הפקעות הן רבות ומגוונות. כל עניין מוכרע לגופו, ואין דיכוטומיה שניתן להסתמך על קיומה. 

לזרז את קבלת כספי הפיצויים: גם כאשר גובה הפיצויים שנוי במחלוקת ומתנהל משא ומתן לגביו, ניתן ורצוי לדרוש כי הרשות המפקיעה תדאג באופן מיידי להעברת סכום הפיצויים המוסכם ולא תתמהמה בהעברתו עד להכרעה במחלוקת.