דירה מחולקת - מתי ואיך לפעול?

בשנים האחרונות אנחנו עדים לתופעה של חלוקת נכסים מתוך רצון למקסם את תשואת השכירות בנכס. 
פיצול דירות ללא היתר נחשב לעבירה פלילית, ובמקרים רבים בתי המשפט מחייבים את הבעלים לא רק להשיב את המצב לקדמותו באופן מידי, אלא גם לשלם קנס גבוה.

 שינוי פנימי מותר ושינוי פנימי טעון היתר

חוק התכנון והבניה מגדיר מהו שינוי פנימי מותר ומהו שינוי פנימי אשר טעון היתר על ידי הועדה המקומית. המבחנים המשמשים במקרים כאלה כרוכים בבדיקה פיזית של הדירה: האם לכל אחת מהיחידות יש מקלחת, שירותים ומטבח? האם הדירות זהות זו לזו? אם הן אכן נפרדות פיזית זו מזו או שמא מדובר ב'אגפים' בלבד? ומהו השימוש הייעודי או הנוכחי של כל אחת מהיחידות?

המבחן המרכזי לפיצול דירה הוא קיומו של מטבח בכל יחידה מפוצלת, גם אם היחידה היא חדרון. בהתאם לפסיקה, אם בדירה כולה יש מטבח אחד בלבד, אך בכל חדר מצויים מיקרוגל, תנור, קומקום חשמלי וכיור - אזי מדובר ביחידות עצמאיות

המטבח כמבחן מרכזי

המבחן המרכזי לפיצול דירה הוא קיומו של מטבח בכל יחידה מפוצלת, גם אם היחידה היא חדרון. בהתאם לפסיקה, אם בדירה כולה יש מטבח אחד בלבד, אך בכל חדר מצויים מיקרוגל, תנור, קומקום חשמלי וכיור - אזי מדובר ביחידות עצמאיות. יש לציין גם, שככל שמספר הדיירים הזרים זה לזה גדול יותר, כך גישת בית המשפט תהיה מחמירה יותר.

האם בשתי יחידות הדיור מתגוררת משפחה אחת או שתי משפחות? אם מתגוררת במקום משפחה אחת, אזי הדבר יהווה סימן לכך כי המדובר בדירת מגורים שחולקה למספר אגפים

מבחנים נוספים

יחד עם זאת ישנם עוד מספר מבחנים לאורם בודקים האם מדובר בדירה מחולקת:

מבחן הפרטיות - האם היחידות מופרדות אחת מן השנייה באופן כזה המאפשר פרטיות מוחלטת לכל אגף? אם התשובה לכך היא חיובית, אזי הדבר יהווה סימן לכך כי המדובר בדירה מפוצלת. כך לדוגמא, אם לכל אגף ישנה דלת כניסה עם מנעול, יש להניח כי מדובר בשתי דירות נפרדות.

מבחן "העצמאות" - האם כל יחידה הינה עצמאית במובן שכל יחידה יכולה להתקיים כיחידת דיור נפרדת לחלוטין? כלומר: האם לכל יחידה ישנו מטבח נפרד לרבות מקרר תנור וכדומה, שירותים נפרדים וחדר אמבטיה, אזי הנטייה תהיה לראות בדירה דירה מפוצלת.

מבחן הפרופורציות - בית המשפט מתייחס לכך, כי יש לבדוק האם קיים דמיון בין שני האגפים באופן המראה כי מדובר בשתי יחידות דיור נפרדות וזהות בגודלן ובמהותן שנועדו למגורים נפרדים. ככל הנראה הכוונה לכך כי האדם הסביר לא יבנה בביתו שני אגפים זהים אחד לשני בצורתם ובאופיים.

מבחן התשתיות - האם לשתי היחידות ישנן תשתיות שונות בבחינת מוני מים, חשמל, גז, צנרת. תשתיות שונות לשני אגפים יעידו מן הסתם על כך כי מדובר בשתי דירות נפרדות.

מבחן סבירות השיפוץ - מה מהות השיפוצים שנערכו בדירה ביחס לזמן שהיית הדיירים במקום, ומה אופי השיפוץ שנערך במקום בבחינת חלוקת קווי צנרת בדירה, בניית קירות וכדומה. יש לציין כי מבחן זה הינו בעייתי, ואולם אם קיימות ראיות לכך כי בעל הדירה ערך שיפוץ מסוג בניית אגפים מייד עם קבלת חזקה על הנכס, ניתן לראות בכך משום כוונה לבצע פיצול בדירה. כאמור, יש להתייחס למבחן זה בזהירות.

מבחן הדיירים - האם בשתי יחידות הדיור מתגוררת משפחה אחת או שתי משפחות? אם מתגוררת במקום משפחה אחת, אזי הדבר יהווה סימן לכך כי המדובר בדירת מגורים שחולקה למספר אגפים, בעוד שאם מתגוררות במקום שתי משפחות שונות, בית המשפט יטה לראות בכך שתי יחידות דיור נפרדות.

פנייה לוועדה המקומית

חלוקת דירה באופן המוכר על פי החוק, מצריכה אם כן פניה לוועדה המקומית וקבלת אישור מטעמה. פניה כזו דורשת היערכות מוקדמת, ובין היתר, הסתייעות בשירותי אדריכל, הכנת תוכנית חלוקה והגשתה לוועדה, אשר בוחנת ושוקלת כל בקשה לגופה. יש לציין כי ניתן גם לקבל את האישור לחלוקה באופן רטרואקטיבי. 

בתי המשפט רואים בחומרה את עברייני חוק התכנון והבניה. מדיניות הענישה, בעבירות אלו היא, אפוא, הטלת קנסות, שגובהם נגזר מאופי השימוש החורג, משכו, החזרת המצב לקדמותו ונסיבות אישיות של הנאשמים

קנס על פיצול דירה

שימו לב, כי בתי המשפט רואים בחומרה את עברייני חוק התכנון והבניה. מדיניות הענישה, בעבירות אלו היא, אפוא, הטלת קנסות, שגובהם נגזר מאופי השימוש החורג, משכו, החזרת המצב לקדמותו ונסיבות אישיות של הנאשמים. כך למשל, בפסק דין שהתקבל בינואר 2016 דן בית המשפט בתיק שבו נעשה שימוש לצורך שתי יחידות דיור נפרדות, מקום שעל פי ההיתר ניתן לעשות שימוש לצרכי דירה אחת בלבד. בית המשפט השית קנס בסך 27,000 ₪ והורה על השבת הנכס לקדמותו. תוב (ת"א) 1784/11   מדינת ישראל נ' שמאי נילי.

הצעת החוק לפיצול בתים

לאחרונה אושרה הצעת החוק לפיצול בתים צמודי קרקע ליחידות דיור. הצעת החוק קובעת שלושה סייגים למצב של פיצול הנכס. הראשון הוא שהנכס המקורי גדול מ-120 מ"ר, השני הוא שיחידת הדיור החדשה שתיווצר מהפיצול תהיה בשטח של לפחות 60 מ"ר ובעלת כניסה נפרדת, שירותים ומטבח. והסייג השלישי, שיחידת הדיור צריכה להיות מושכרת בשוק החופשי ולא לקרובי משפחה או למי שיש זיקה בינו לבין בעל הנכס.

חשוב לקבל יעוץ ולהבין את הוראות החוק

נושא חלוקת דירות הינו נושא מורכב, ודורש הבנה והתמצאות בחוק ובהוראות השונות הרלבנטיות לנושא, ואין להתייחס אליו בקלות דעת ולבצע פעולות כאלה או אחרת ללא ייעוץ וליווי מתאים ע"י עו"ד העוסק בתחום. יעוץ וליווי מתאים יכולים לחסוך לכם אלפי שקלים של מס שלא הייתם אמורים לשלם, שלא לומר עוגמת נפש רבה אותה ניתן היה למנוע מראש באמצעות תכנון זהיר וקפדני. 

*האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.