עסקת קומבינציה נכשלה - מהן זכויות רוכשי הדירות?

ביהמ"ש המחוזי בחיפה דן  בתביעה שעניינה זכותם של רוכשי דירות מול בעלי הקרקע בעסקת קומבינציה שכשלה, ואחריותם של עורכי הדין שהיו מעורבים בביצוע העסקה. אחת הסוגיות שנדונו בפסק דין זה, היא סוגיה שטרם נדונה בפסיקה, ועניינה בזכויות רוכשי דירות ששילמו סכומים העולים על אלו שהמוכר היה זכאי לגבות ע"פ חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.

רוכשי הדירות טענו, כי בעל הקרקע צריך להחזיר להם את הסכומים ששילמו לקבלן. לעומתם טען בעל הקרקע, כי אין לחייב אותו להשיב מעבר לסכומים המובטחים ע"י הערת אזהרה לפי חוק המכר.

היקף זכות ההשבה

השופט יצחק עמית קבע, כי הערות האזהרה לזכות רוכשי הדירות, למעט אחד, נרשמו כדין ובעלי הקרקע לא זכאים למחיקתן. לפיכך, רוכשי הדירות זכאים להשבה כספית חלף הסכמתם למחיקת הערות האזהרה שנרשמו על שמם. באשר להיקף זכות ההשבה של רוכשי דירות לזכותם נרשמה הערת אזהרה, הרי שמדובר, כאמור, בסוגיה שטרם נדונה בפסיקה. לפיכך, השופט עמית החליט לערוך חלוקת אחריות, וקבע כי ע"פ חוק המכר (הבטחת השקעות) מוכר הדירה לא יקבל מהקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 15% מהמחיר.

בעל קרקע לא אמור לצפות שרוכש הדירה ישלם את כל התמורה או את רובה שלא ע"פ התקדמות הבנייה, בניגוד לחוק. קונה שמשלם יותר מהקבוע בחוק לוקח על עצמו סיכון, ועליו לדעת כי הוא יכול להפסיד חלק מכספו. על כן, בעל המקרקעין לא אחראי לרשלנות הקונה שלקח על עצמו את הסיכון. בהתאם לכך, נקבע כי בעלי הקרקע צריכים לשפות את רוכשי הדירות עד לסכום של 15% מסכום התמורה הנקובה בהסכמי הרכישה כ"פדיון" של הערות האזהרה שנרשמו לזכותם.

במסגרת פסק דינו, קבע השופט עמית גם את מסגרת אחריותם של עורכי הדין שהתרשלו, וחובתם לשיפוי רוכשי הדירות. (ת.א. 690/04 פלוני נ' אלמוני).

• ב"כ התובעים: עו"ד רעיה מרום/דן הלפרט, עו"ד המאירי יהודה
• ב"כ הנתבעים: עוה"ד הפלר ואח', עוה"ד מ. זליגמן ואח'

עוד בנושא:

מדריך עסקת קומבינציה ללא ליווי בנקאי (כולל טפסים להורדה)