התפתחויות בתכנית תמ"א 38

מדינת ישראל ממוקמת באזור השבר הסורי אפריקאי, אזור בעל פעילות סיסמית גבוהה. המומחים מעריכים כי ב- 20-50 השנים הבאות תתרחש בישראל רעידת אדמה שעלולה לגרום להריסה מוחלטת של כ - 10,000 מבנים, מותם של כ - 16,000 איש ולפציעות רבות בנפש ובגוף.

רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מקרקעין

המטרה: חיזוק מבנים

לאור הסכנה הברורה, ומאחר ולפחות 40% מהמבנים בארץ לא מותאמים לרעידות אדמה, הוציאה ממשלת ישראל בשנת 2005 תכנית מתאר ארצית 38 (להלן: "התכנית"). מטרתה העיקרית - חיזוק הבתים כנגד רעידות אדמה באמצעות מתן תמריצים כלכליים לבעלי בתים משותפים.

התכנית חלה בעיקרון על מבנים בני שלוש קומות ויותר שהיתר בנייתם הוצא לפני 1.1.1980 (להלן: "היום הקובע") ובלבד שלא קיבלו פטור מתקן 413.

תמריצים כלכליים

התכנית קובעת תמריצים כלכליים ליישומה כגון תוספות יחידות דיור והרחבת דירות קיימות, הקלות במס, בהיטלי השבחה ובצורך בקבלת הסכמות הדיירים. חרף האמור, על-פי נתוני משרד הבינוי והשיכון עולה כי בתנאים הנוכחיים של התכנית, היא רלוונטית בהיבט הכדאיות הכלכלית שלה רק לכשמינית מיחידות הדיור הזקוקות לחיזוק בארץ. יחידות דיור אלה מרוכזות דווקא באזורי הביקוש במרכז הארץ, המרוחקים ממוקדי הרעש הצפויים.

תיקון מס' 3 לתכנית

במטרה להגדיל את הכדאיות במימושה, עומד כיום על הפרק תיקון מס' 3 לתכנית. עיקר התיקון דן בתוספת למספר הקומות שניתן יהיה להקים. כך, ניתן יהיה לבנות עד שתים וחצי קומות נוספות למבנה, כאשר בחלק מהרשויות, בעלות רקע סוציו אקונומי גבוה יותר, תותר תוספת של עד קומה וחצי בלבד.

כמו כן מסדיר התיקון את נושאי הרחבת קומות קיימות בבניין, בין אם לצורך תוספת יחידות ובין אם לצורך הרחבת יחידות דיור קיימות, סגירה ומילוי של קומה מפולשת בתנאים שנקבעו, והשילוב ביניהם. התיקון מסדיר גם את תנאי הסף ההנדסיים הנדרשים לצורך הגשת בקשה להיתר על פי התכנית, ומרחיב את תחולתה כך שתעניק, בשונה מהיום, תוספת זכויות למבנים בעלי היתר
שהוצא לאחר היום הקובע ואשר לא נבנו בהתאם לתקן 413.

הצפי של משרד השיכון והבינוי הוא שהתיקון הנ"ל ירחיב את הכדאיות הכלכלית עבור כ- 140,000 יחידות דיור נוספות.

לאחרונה נמסר, כי המועצה הארצית שוקלת לבטל כליל את הנספח המגביל חלק מהרשויות בהקמת עד 1.5 קומות נוספות, כך שהצפי להכנסת יחידות דיור נוספות במסגרת הכדאיות הכלכלית רק יעלה.

לסיכום, תמ"א 38 הינה תכנית שמטרתה הגנה על אזרחי המדינה גם במקרה של רעש אדמה. התרחישים וההיסטוריה הגיאולוגיות מלמדים שאין מקום למנהג בת יענה. התכנית מאפשרת קבלת הטבות מפליגות הגורמות להשבחת נכסים לצד חשיבותה הלאומית ודאגתה לעתידנו ולעתיד ילדנו. לאור מורכבות התכנית, השקותיה לתכניות אחרות והיבטי המס שבה, יש לפעול בחוכמה ומומלץ להיעזר באנשי מקצוע וביועצים משפטיים בעלי ניסיון בתחום המקרקעין ככלל ובפרויקטים של תמ"א 38 בפרט.

*משרד עורכי דין ברטלר הנו משרד ותיק המטפל הן בנושאים המורכבים ביותר בתחום המקרקעין כגון עסקאות תמ"א 38 , פינוי בינוי וכו'.

* דוא"ל: Brettler@brettler-law.co.il