4.5 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 2)
על הזהירות הנדרשת בעסקאות מקרקעין

רוב תביעות הרשלנות כנגד עורכי דין הן במסגרת עסקאות מקרקעין, אותן ניתן לחלק לשתי קבוצות עיקריות.
האחת בהקשר של ייעוץ מוטעה או בלתי מקצועי מספיק בעניין מיסוי מקרקעין. השנייה, בחתום הבדיקות בטרם ביצוע העסקה. תביעות אלו קשורות בעיקר למסמכים מזויפים המוצגים לעורך הדין כמו: תעודת זהות מזויפת, צו ירושה וצו קיום צוואה מזויפים, או בדיקת התרים, חריגות בניה, הטל השבחה וכד'.

רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מקרקעין

במאמר זה נסקור שני אירועים הקשורים בזיוף מסמכים בשתי עסקאות מקרקעין.

המקרה הראשון נוגע לבני זוג, תושבי הדרום, אשר ביקשו להעתיק את מקום מגוריהם למרכז הארץ. הזוג פנה למתווך אשר הראה להם דירה  וזו מצאה חן בענייהם. מחיר הדירה, כך אמר המתווך לבני הזוג הוא:"
מחיר מציאה".

בני הזוג פנו אל המתווך אשר התקשר  למר פלוני , שהציג עצמו בפני המתווך כבעליה של הדירה.  בפגישה אצל המתווך, מסר מר פלוני לתובעים נסח מלשכת רישום המקרקעין  המתייחס לדירה.
המוכר סיפר, כי היה זקוק לכסף בדחיפות מאחר שבנה וילה בנתניה. 
המתווך הפנה את הצדדים לעו"ד אשר היה מוכר לו כמי שעוסק בעסקות נדל"ן באזור.
בני הזוג שילמו מקדמה, ולאחר מכן בוצעו תשלומים נוספים. בינתיים נרשמה לטובתם הערת אזהרה.
יתרת התשלום הייתה אמורה להיות משולמת באמצעות משכנתא שבני הזוג התכוונו לקחת.
לצורך הטיפול במסמכי המשכנתא פנו התובעים למוכר(מר פלוני)- אך זה פרח כלא היה.

הזוג  בדק שוב את הדירה, וגילה כי המפתח אשר הושאר לו ע"י המתווך אינו מתאים לדלת הדירה, וכי מנעול הדירה הוחלף.
בפנייה לשכנים, הופנה הזוג טלפונית לבעלי הדירה ובשיחה עם אלה, התכחשו בעלי הדירה לעסקת המכירה, ועמדו על כך שלא מכרו דירתם לאיש.

מעשה רמאות
בשלב זה נתחוור לתובעים, כי נפלו קורבן למעשה רמאות של מר פלוני אשר התחזה כבעל  הדירה.
בעליה הרשומים האמיתיים של הדירה פנו  בעניין זה למשטרת ישראל בתלונה.
עם העלמות המוכר, הפסידו התובעים את הסכום ששלמו לידיו.
 
בעלי הדירה דרשו במפגיע את מחיקת הערת האזהרה, ואכן, בנסיבות העניין, נמחקה הערת האזהרה בהוראת בית המשפט.
 
בתביעת הרשלנות המקצועית שהוגשה כנגד עורך הדין אשר ייצג את הצדדים בעסקה,  נטען כי עוה''ד התרשל בבדיקת תעודת הזהות של המוכר: ע"פ תאריך הלידה בתעודת הזהות המוכר היה כבן 29 ואילו ע"פ העדויות מראהו היה מבוגר יותר.

טענה נוספת הייתה, כי תאריך הלידה הלועזי כפי שנרשם בתעודה הוא: 21/10/1973  ובתאריך הלידה העברי נרשם: י''ז באב תשל''ג. עיון בלוח השנה מראה, כי אין התאמה בין התאריכים, שכן התאריך העברי המתאים ללועזי הינו מאוחר יותר. כאן נטען, כי היה על עורך הדין לשים לב לכך כי קיימת אי התאמה בין התאריכים.
עוד נטען, כי ע"פ העדויות המוכר היה בעל "מבטא זר"  ואילו מקום הלידה בתעודת הזהות היה "ישראל". גם עניין זה, כך נטען, היה צריך להעלות את חשדו של עורך הדין.

בנוסף נטען, כי המוכר חתם על הסכם המכר בראשי תיבות בעברית, ואולם בעמוד האחרון חתם שמו בחתימה מלאה בלועזית.

ביהמ"ש: מקרה מצער, אך עוה"ד לא התרשל
בסופו של דחה בית המשפט את כל הטענות כנגד עורך הדין, וקבע אין לצפות מעורך דין לבצע בדיקות מעמיקות בתעודת הזהות, ובלשון בית המשפט: "אף שמקרה עצוב ומצער בפנינו, לא ראיתי במעשי הנתבע בטיפולו בעניין דנא משום מעשים הנגועים בעילת הרשלנות המקצועית.
עוד אוסיף, כי ייתכן שפועלם של התובעים עצמם נגוע ברשלנות לאור העובדה שמיהרו והמירו שיק התשלום במזומנים, בסכום גבוה לכל הדעות, ומסרו כסף זה לידיו של המוכר המתחזה, לבקשת האחרון, דבר האומר "דרשני" לכשעצמו".

בפסק דין אחר שניתן לאחרונה בבתי המשפט העליון, לא נדרש מעורכי הדין לבחון אם אכן נערך יפוי הכח בפני הקונסול.

פרשת זיוף מסמכים
בחול המועד סוכות לפני כשנה וחצי, פנה אל כותב שורות אלו לקוח אשר הוצע לו לקנות דירה בסכום נמוך בכ- 150,000 ש''ח משוויה הריאלי. 

בשלב ראשון הוציא הכותב נסח רישום של הדירה, בו נכתב כי המוכר נרשם כבעליה של הדירה מכוח צוואה. רישום זה נעשה יומיים לפני חופשת חג הסוכות. נתון זה הוביל את הכותב לבדיקות נוספות, שכן מדוע הייתה דחיפות לרישום יומיים לפני חופשת הטאבו? 
חשוב לציין, כי על הדירה כבר הייתה רשומה הערת אזהרה לטובת גב' פלונית על הימנעות מעשיית עסקה, שנרשמה יום לאחר רישום הבעלות. לשאלת הכותב אמר המוכר, כי משמעות הערה זו הינה בשל חוב כספי ועם מכירת הדירה תגיע הגב' לחתום על בקשה לביטול הערת האזהרה.

הכותב הוציא נסח נוסף, והפעם "נסח היסטורי" אשר נותן מידע על בעליה הקודמים של הדירה. התברר, כי הבעלים הקודמים של הדירה היו גב' בעלת שם משפחה גרוזיני ואילו המוכר במקרה המתואר היה בעל שם אשכנזי מובהק. מיד נדלקה הנורה האדומה, שכן מדוע רשמה המנוחה צוואה לטובת אותו אדם כאשר ע"פ שמות המשפחה אין קשר המעיד על קירבה משפחתית?

ממצא זה אמר דרשני, ואכן בדיקה נוספת העלתה כי המנוחה הייתה אישה ערירית!
הכותב ביקש מהמוכר, כי ישלח אליו את הצוואה אשר מכוחה נרשם כבעליה של הדירה. תשובתו היתה: "אין לי, זה אצל עורך הדין", והוסיף תירוצים אחרים. כאן כבר נדלקה לחלוטין נורה אדומה. 
הוריתי  ללקוח שלא יקנה את  הדירה. בדיקה נוספת באתר רשם הירושות העלתה, כי מעולם לא הוגשה לו בקשה לקיום צוואה מטעם המנוחה.

מעשה נוכלות
לאחר כחודשיים התברר לכותב, כי אכן היה מדובר במעשה נוכלות. גב' אלמונית "נפלה בפח" ורכשה דירה זו במחיר מציאה. היא שילמה את רוב הכסף, סכום מסוים נשאר כפיקדון אצל עורך הדין שביצע את העסקה, ואז התברר כי למנוחה שתי אחייניות מדרום הארץ אשר מחזיקות צוואה לטובתן. לשאלה כיצד נרשם הנוכל כבעלים מכוח צוואה, לא ניתן מענה מאחר שבטאבו התיק ובו ניירות רישום הצוואה, לא נמצא. התיק התנדף כלא היה או לחילופין יתכן כי תמורת "שוחד" מי מפקידי הטאבו הקליד את נתוני הנוכל כיורש.

פרשה זו נמצאת כיום בדיון משפטי, כאשר על הדירה ישנו צו של בתי המשפט האוסר לבצע כל רישום שהוא וזאת עד להכרעת הבעלות בדירה, בין היורשות לבין הגב' האלמונית – רוכשת הדירה.

מסקנה: אין לפעול בחיפזון
בבואנו לרכוש נכס אסור לפעול בחיפזון, בודאי כאשר הלחצים מגיעים מצידו של המוכר (במיוחד כאשר מוכר הנכס אינו מוכר לנו). כמו-כן, כדי לוודא את שייכותו של המוכר לדירה, יש לדרוש ממנו את מסמכי הרכישה כאשר הוא רכש או קיבל את הבעלות בה. מומלץ לפנות גם אל שכניו בבניין כדי לוודא את זהות המוכר.
לסיכום: עו"ד, קונים ומתווכים- היזהרו מרמאויות, התחזויות לבעלי נכס וזיופי מסמכים שונים.