3.0 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 1)
מרחיבים את הבית? בדקו תחילה את זכויות הבניה

אתם גרים בבית משותף. כבר כמה שנים שאתם מתלבטים אם לעבור לדירה אחרת, גדולה ומרווחת יותר, או להרחיב את דירתכם הקיימת. בסך הכל, אתם אוהבים את הבית שבו אתם גרים, את הסביבה, מוסדות החינוך, ואפילו השכנים נאים בעיניכם. האם תוכלו להרחיב את דירתכם ברגע שתחליטו שאתם מעוניינים לעשות כן, או שתצטרכו לקבל אישור כלשהו? האם יש לכם זכויות בניה בנכס?

אחוזי בניה הם חלק מזכויות הבניה ומוגדרים כך: היחס בין השטח הכולל שמותר לבניה במגרש לבין השטח של כל המגרש. כך, למשל, אם ישנו מגרש שגודלו הוא 1,000 מ"ר, וזכויות הבניה ביחס למגרש זה עומדות על שיעור של 120%, הרי שאפשר לבנות עליו עד 1,200 מ"ר.

זכויות בניה הן האפשרות לבניה ולניצול קרקע בהתאם לחוק ביחס לקרקע מסוימת. הזכויות לא שייכות לבעל המקרקעין, אלא הן חלק מהכנס עצמו, ולכן אין חשיבות לזהות הבעלים. כאשר מדובר בבית משותף, ניתן לומר כי זכויות הבניה הן לא חלק מהרכוש המשותף כפי שמוגדר בחוק, אלא מדובר בזכויות שהן בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות.

זאת, לפי החלק היחסי שלהם בבית המשותף. הן את הרכוש המשותף והן את זכויות הבניה אפשר לחלק בין בעלי הדירות בצורה לא שווה. בתקנון הבית המשותף אפשר לקבוע, כי זכויות הבניה יוצמדו לדירה אחת או לכמה דירות.


לקבלת ייעוץ משפטי בתחום הנדל"ן פנו אל עורכי דין מקרקעין

בניה לא חוקית

לפעמים, בבית משותף, שכנים מבצעים בניה לא חוקית, אשר לא מביאה בחשבון את צפיפות הדיור, ובשל כך עלול להיווצר מטרד עבור שכנים אחרים. שכנים אלו יכולים להתלונן לרשות המקומית או להגיש לביהמ"ש תביעה בשל בניה לא חוקית.

התופעה של בניה לא חוקית הפכה לנפוצה מאוד בשנים האחרונות. בעלי דירות מרחיבים את דירותיהם, או מוסיפים תוספות שונות תוך התעלמות ברורה מזכויות הבניה בנכס או ממגבלות בניה. וכל זאת, כמובן, מבלי שהם דואגים לקבל היתר כחוק.

יש לדעת, כי ע"פ החוק, בעל דירה בבית משותף שמעוניין להרחיב את דירתו, צריך לקבל את הסכמת שאר בעלי הדירות בבניין. בעלי הדירות שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם יכולים להחליט על הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת, לצורך בניה שהמטרה שלה היא הרחבת אותה דירה. כמו-כן הם יכולים להחליט בנוגע לחלוקת זכויות הבניה הנדרשות לעניין זה.

עצה: אם כן, לפני שאתם רצים להרחיב את דירתכם, בדקו היטב מהן זכויות הבניה, והאם ישנה הסכמה של השכנים לצורך ביצוע הפעולה. אם תפעלו ללא היתר חוקי, אתם עלולים למצוא את עצמכם נדרשים להתגונן מפני תביעה משפטית.