תמ"א 38 : מהם הקשיים בביצוע?

רקע:

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית אשר נועדה לאפשר חיזוק מבנים ישנים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה, זאת אגב תמרוץ חברות יזמיות לשאת בעלויות החיזוק בתמורה לבעלות שיקבלו בדירות החדשות שיבנו.

רוצים לשאול שאלה בנושא? היכנסו לפורום תמ"א 38 ופינוי בינוי

הבעיה נוצרה כאשר התוכנית במתכונתה המקורית התייחסה למונח חיזוק כלשונו, ולא הייתה אפשרות בת קיימא מכוח התוכנית לחזק את הבניין בדרך של הריסתו ובנייתו מחדש בהתאם לתקן רעידות אדמה.

הורתו ולידתו של תיקון 2 לתמ"א 38, אם כן, הינו בניסיון לתת מענה אופציונלי לבעיה שנוצרה והחילה את תוכנית החיזוק גם על פרויקטים מסוג של הריסה ובינוי.

התוכנית לא "התרוממה" – מדוע?

בנסיבות אלו, נשאלה השאלה מדוע אם כן גם אז לא התרוממה התוכנית, כאשר הלכה למעשה ניתן לספור על כמה אצבעות את הפרויקטים השונים בכול רחבי הארץ, במסגרת זו של הריסה ובינוי?

ובכן, הסיבה נעוצה בכמה גורמים שתיקון 2 לא נתן להם מענה בשעתו:

1. לא ניתנו חריגות מקווי בנין;

2. הטבות המס לא חלו על הריסה ובינוי;

3. לא ניתנו הקלות בהתקנת מקומות חניה;

4. תוספת הקומות (קומה אחת בלבד וסגירת קומה מפולשת) לא הייתה מספקת כדי להביא פרויקטים מסוג זה לכדי היתכנות כלכלית;

5. לא היה מסלול כפייה של דייר סורר;

תשובת המחוקק

בנסיבות אלו ולאחר ביקורות רבות על חוסר היתכנות בביצוע פרויקט מסוג זה, המחוקק הבין את הקושי שבביצוע הפרויקטים, ודומה כי לא היסס לירות בלא מעט מהתותחים העומדים לרשותו לצורך תמרוץ הפרויקטים כאשר פעל בכמה מישורים:

1. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תוקן, ואפשר כפיית דייר סורר גם בפרויקטים תמ"א 38/2, לפי רוב של 80% מבעלי הדירות והרכוש המשותף.

2. חוק מיסוי מקרקעין תוקן והחיל פטור ממס שבח גם בהריסה ובינוי.

3. תוכנית המתאר 38 תוקנה ונתנה תוספת בניה של קומה וחצי נוספים, זאת בנוסף למתן היתר לחריגות מקו הבניין.

4. חוק התכנון והבניה תוקן כך שמנע מהרשות המקומית לחסום פרויקטים מסיבות של היעדר חניה.

5. בתי המשפט והמפקחים על רישום המקרקעין נתנו גם הם ידם למגמה, הבינו את חשיבות הפרויקטים בהיותם מצילי חיים ואישרו לרוב כפיית דיירים סרבנים, אגב חיובם בפיצויים כבדים.

הנה כי כן, רק בשבועות ובחודשים האחרונים אנו עדים לחידושים ועדכונים רבים בתחום.

פרויקטים רבים עדיין מתעכבים

חרף השינויים המבורכים, הלכה למעשה, פרויקטים רבים עדיין מתקדמים בעצלתיים ולא יוצאים לכדי מימוש, זאת הואיל וגם לאחר התיקון עלה, כי אין די בתוספת הקומות "התמ"איות" כדי להביא את הפרויקט לכלכליות, כל שכן באזורי הלווין.

כך, בין היתר, גם תיקון 74 אשר החיל את הטבות המס גם בפרויקטים של הריסה ובינוי, החטיא למטרה, באשר התייחס רק לפטור בגין הזכויות התמ"איות גרידא. שכן כאמור לעיל, אין די בזכויות אלו ובשביל להביא לכדי כלכליות הפרויקט, נדרש ניצולן של הזכויות מכח תב"ע קיימת, אשר כידוע אינן פטורות ממס שבח (ואף לא היטל השבחה). כך, שגם עם תיקון 74 עדיין לא נעלם הצורך בשימוש הפטורים האישיים של בעלי הדירות על מנת שהפרויקט בכל זאת יהיה כלכלי.

קושי נוסף משני לעניין זה, הוא בעצם תוספת הכוח של הדייר הסרבן שעכשיו נדרש לקבל  גם את הסכמתו לשימוש בפטור האישי שלו.

לסיכום - יש מקום להרחיב את התמריצים

לסיכומו של דבר, אין זאת אלא שבעבודה נכונה ומדויקת, תוך בחינת כל פרויקט לגופו ומכלולו, ובהתייחס למעטפת הנורמטיבית הקיימת, ניתן ואפשר להוציא פרויקטים מסוג זה מן הכוח אל הפועל וליהנות מהיתרונות והמעלות של פרויקטים אלו, שבין היתר לרוב מניבים מטיבם, בסופו של תהליך, רווח יזמי גבוה.

וממקום זה נשלח קריאה חוזרת לממשלה לבחון מחדש את הקשיים הקיימים בפרויקטים מסוג זה, ולבחון הרחבת מסגרת התמריצים הקיימת, אגב התייחסות לאמור לעיל, ולרבות התייחסות ומתן פטור ממס רכישה ומע"מ תשומות הבנייה. כל זאת על מנת שיותר ויותר פרויקטים מסוג זה ייצאו מן הכוח אל הפועל, בראותם כמצילי חיים.

* גינדי – כספי עורכי-דין ונוטריונים