3.5 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 2)
השכרת דירה או נכס מקרקעין - עסק קטן

השכרת דירה או חנות ו/או כל נכס מקרקעין שבבעלותנו כמוה כעסק לכל דבר ועניין.

גם תמימי הדעים שבניינו מבינים שרכישת דירה שנייה או נכס מניב אחר נועדו בדרך כלל לצורך השקעה.
עד לשלב שבו אנו מחפשים להשכיר את הנכס, אנחנו בדרך כלל יודעים לעשות הכל נכון – החל מאיתור הנכס להשקעה, העמדת תקציב להשקעה זו, לקיחת הלוואות (משכנתאות) למימון ההשקעה בנכס, שיפוץ הדירה או הנכס לצורך מקסום ההשקעה (העלאה פוטנציאלית של שכר הדירה) והרשימה עוד ארוכה.

למציאת עורכי דין בתחום השכרת דירה באתר משפטי

בדרך כלל  מרבית ההשקעה (בזמן ובכסף) תהיה עד למועד שבו נמצא את השוכרים הפוטנציאליים.
לאחר מציאת השוכרים, בדרך הכלל ההשקעה תהיה מדי פעם בתחזוקת הנכס.

בנקודה זו, כדאי לחזור שלב אחד אחורה ולהבין את הנחת היסוד הבאה:
דירה או כל נכס אחר להשכרה הינם עסק אשר יש לנהלו בקפידה, וזאת לא רק כדי להגן פרי השקעתכם אלא אף כדי למקסם את השקעתכם.

להלן מספר "כללי זהב" שיסיעו לכם מחד לשמור על השקעתכם, ומאידך לשפר את האפשרות להגדיל את הרווחים מהשקעתכם.

ראשית יצויין, כי בחיי חוזה השכירות קיימים שלושה שלבים עיקריים. כל שלב ושלב שכזה כולל בתוכו את "כללי הזהב" שלו.
מאמר זה יעמוד על הכללים העקרים, אולם יחד עם זאת חשוב לזכור, כי חוזה להשכרת נכס כולל בתוכו עניינים מהותיים רבים נוספים ולכן, רצוי להיוועץ בעו"ד בקי בתחום כדי לקבל ייעוץ יסודי ומעמיק שישפר את האפשרות שלכם לשמור על "העסק" שלכם. 

שלב טרום החוזה

למי משכירים?

רבים מאיתנו, בעלי הנכסים, מוצאים לנכון להשכיר את נכסיהם רק על פי הרושם הראשוני ולא בהתאם ע"פ בדיקת השוכרים באופן מעמיק.

כלל זהב ראשון - הסתמכות על רושם ראשוני של השוכרים הפוטנציאליים יכולה להטעות! על כך יעידו אותם בעלי נכסים שנלחמו חודשים ארוכים רק כדי להביא לפינוי שוכרים סוררים מנכסיהם שלא לדבר על הנזק הכספי והלא ממוני שנגרם לבעלי הנכסים. 

אם ברצונכם לצמצם את הסיכון, בשלב הראשוני עליכם לבצע "ראיון" מקיף (תשאול) עם השוכרים הפוטנציאלים. בראיון זה תוכלו לקבל אינדיקציה ראשונית לשאלה האם אכן השוכרים הפוטנציאלים מתאימים לשכור את נכסכם. ראיון זה כדאי שיכלול בירורים כמו: סטטוס משפחתי, מקום עבודה, מקום מגורים קודם, ערבים ובטחונות פוטנציאליים וכד'. לכל בירור זכה ישנו משמעות רבה.

מלבד זה יש חשיבות רבה לבקש תלושי שכר מהשוכרים הפוטנציאליים ומהערבים שלהם, לפחות בארבעת החודשים האחרונים שקדמו למועד השכרת הדירה.  למחמירים שבינינו קיימת אפשרות לבקש דו"ח תנועות עו"ש.  חשיפת המידע הנ"ל תביא לצמצום הסיכון שהשוכרים הפוטנציאליים לא יוכלו לעמוד בדמי השכירות ובתשלומים השוטפים כגון תשלומים לרשויות. שוכרים פוטנציאליים שחוששים או מסרבים לתת מידע או מסמכים אלו, ככל הנראה, אינם מגלים את מצבם הפיננסי.

אחרי שעברתם את השלב הראשון בהצלחה והשוכרים הפוטנציאלים לשביעות רצונכם, חשוב לזכור כי יש להגן על הנכס בצורה הרמטית. חוזה מנוסח היטב, קבלת בטוחות מתאימות וערבויות יכולים להקנות לכם הגנה שכזאת.

שלב החוזה

כלל זהב שני - חוזה סטנדרטי/אינטרנטי שלא נערך על ידי עורך דין בקי בתחום במיוחד לצורך השכרת הנכס שלכם מהווה סכנה קיומית ל – "עסק" שלכם!
נכון, שימוש בחוזה סטנדרטי מהדואר או מהאינטרנט יחסוך לנו עלויות עו"ד, אולם עלות יעוץ עו"ד ועריכת הסכם השכרת הכנס יכולות להיות "בטלות בשישים" לעומת הנזקים הכספיים והלא ממוניים שיכולים להיגרם לכם כתוצאה מ – "החיסכון".

מה ההבדל בין חוזה סטנדרטי לבין חוזה שמנוסח ע"י עו"ד מטעמכם?

חוזה סטנדרטי כשמו כן הוא: "סטנדרטי" (רגיל, כללי) שלרוב יהיה חסר סעיפים מהותיים שתואמים הנכס הספציפי שאתם מבקשים להשכיר. כל נכס מושכר ונסיבותיו, אופי ושווי הנכס המושכר, הציוד והחפצים הקיימים בנכס המושכר ובהתאמה – דמי השכירות המבוקשים, תקופת השכירות, אופציה או לא, ערבים, ביטחונות, ביטוחים והרשימה עוד ארוכה.
ומכאן, שימוש בחוזה כללי מחטיא את המטרה ולא יגן הרמטית על הדירה שלכם באופן ספציפי.

עליכם לשאול את עצמכם, האם כך אתם רוצים לנהל את "העסק" שלכם?
לפניכם מספר נושאים חשובים שיש להתייחס אליהם במסגרת הסכם השכירות (חשוב לזכור: מדובר ברשימה חלקית):

1. כשמדובר בדירה חשוב להגדיר את מטרת השכירות - לדוגמא, כבעלי דירה, כדי שתדעו: בלי אישור מתאים מטעם הרשות המקומית חל איסור להפעיל בדירת מגורים עסק. פעולה שכזאת יכולה לגרור בגינה סנקציות פליליות וקנסות. על כן חשוב שיהיה סעיף המתאר את מטרת השכירות והיא למגורים בלבד.

2. בטוחות - חשוב להבין ככל שיהיו בידכם יותר בטוחות, כך תצמצמו יותר את הסיכוי להיפגע מהפרת חוזה ו/או חובות שהשאירו השוכרים הן כלפיכם והן כלפי הרשויות. לדוגמא, קיימים בעלי נכסים שמסתפקים בשטר חוב. כאן המקום להבהיר, כי שטר חוב מהווה בטוחה בסיסית ביותר והיא דומה לשיק ביטחון. כדי לפרוע שיק או שטר יש לפתוח בהליכים משפטיים כשבסופו של יום, לא בטוח שיהיה ממה או ממי להיפרע.

3. ערבים – חשוב לוודא שהערב מסוגל (ולא רק רוצה) לערוב לקיום הוראות ההסכם של השוכרים הפוטנציאליים.

4. חיוב השוכרים לבצע העברה של חשבונות שוטפים על שם השוכרים-  כך לגבי חשבונות הארנונה, מים, גז וחשמל. מהלך שכזה יצמצם מאוד את הסיכויים שרשויות אלו יפנו אליכם בדרישת חוב ששייכת לשוכרים.

5. פריסת תשלומים- מומלץ לפרוס עד 6 תשלומים כך שלמעשה השוכרים משלמים חודשיים מראש, עובדה שיש בה כדי לצמצם את הנזק במקרה של הפרת ההסכם על ידי השוכרים.

6. קביעת סנקציה כספית למקרה של הפרה – בהעדר סנקציה כספית ("פיצוי מוסכם"), אין לשוכרים ממה לחשוש. הם מחזיקים בדירה שלכם (ששווה כנראה לפחות מיליון ₪ ). לעיתים סנקציה שכזו תייצר "מאזן אימים" כלפי השוכרים.

שלב אחרון לאחר חתימה על החוזה

כלל זהב שלישי יש לדאוג לתחזוקה שוטפת של הנכס.

לקחי העבר מלמדים, כי גם אם יש שוכרים וחוזה לשביעות רצונכם, אין בכך כדי לנוח על זרי הדפנה, ועל כן מומלץ מדי פעם לדבר עם השכנים לנכס שלכם ולשאול מה הם יודעים לספר על השוכרים, לבקש העתקים של חשבונות שוטפים ששולמו על ידי השוכרים, לתאם עם השוכרים ביקור שלכם בנכס, כך תוכלו לבדוק שמצבו לא השתנה, שאין נזקים, ואם כן- יש לדרוש מהשוכרים להשיב את הנכס למצבו הראשוני ואף לערב עו"ד לשם כך.

לסיכום

נכס הינו כמו עסק לכל דבר ועניין ולפעמים אף יותר יקר. על כן יש להניב ממנו את התשואה המקסימאלית ולהגן על השקעה זו. ענייני שכירות הנכס הינם עניינים מהותיים. טעויות של חוסר ידע, ניסיון ותשומת לב, עלולות לגרום לעוגמת נפש רבה והן להפסדים כספיים. על כן, מומלץ שלא לחסוך עלות ייעוץ ו/או עריכת הסכם שכירות ולפנות לעו"ד בקי בתחום.

עוד בנושא:

השכרת דירה - 5 עו"ד נותנים לכם טיפים חשובים