2.7 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 3)
עסקאות נדל"ן - ציפיות והגשמתן בתחום הנדל"ן

בעת רכישת קרקע או נכס אחר מומלץ לוודא כי הנכס אכן מתאים לציפיות שלנו ולתכניותינו לעתיד. האם אנו מתכננים לגור במקום או להתעשר מעסקת יזמות במקרקעין?
כדי להצליח להפוך עסקאות נדל"ן ליעילות ומוצלחות, יש לבדוק מספר תנאים חשובים, אשר במציאות אינם עולים תמיד בקנה אחד עם ההיגיון הפשוט.

רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מקרקעין

פיצול קרקע
קחו לדוגמא את א', מהנדס תל אביבי בן 43 , שקנה ב 2012- משק עזר באחת המושבות בצפון וציפה להרוויח כסף נאה באמצעות פיצול הקרקע למספר מגרשים לבנייה. בבדיקה שערך בוועדה המרחבית לתכנון ובנייה מצא שלפי תכנית בניין העיר וייעוד הקרקע של משק העזר אכן ניתן לבנות שתי יחידות דיור על כל מגרש של 900 מ"ר, כלומר שבעה בתים, בנוסף למבנה הבית הקיים.

אולם, בשל החוזה ההיסטורי עם מינהל מקרקעי ישראל שחל על משק העזר, ובעקבות מדיניות המינהל, שאינה תואמת בתוצאותיה את תכנית בניין העיר, הבין א', מאוחר מדי, שלמרות הכל לא יוכל לפצל את הקרקע. לו היה א' קונה קרקע "חכורה" פרטית באותו האזור עם אותה התב"ע, הוא יכול היה להגשים את חלומו ותכניותיו, ולא היה מחפש היום קונה למשק העזר.

גם ב' חלם על עסקה נדל"נית. הוא רכש מגרש פרטי בן ששה דונם, אשר כלל בית ישן להריסה וחצר מוזנחת. הוא תכנן לפצל את החלקה לששה מגרשים דו משפחתיים - כל אחד מהם של 900 מ"ר - ובסך הכל לבנות 12 וילות ולמכרן ברווח נאה של עד 40 אחוז. הוא רק לא לקח בחשבון מגבלה אחת – החלקה היתה צרה ודרך הגישה אליה היתה רק מצד אחד. בירורים עם מהנדס הוועדה לתכנון ובנייה העלו כי הוועדה, משיקולים תכנוניים כגון דרכי גישה לרכב חירום ורכב שירות, לא תאשר פיצול לששה מגרשים דו-משפחתיים, אלא לשניים בלבד. ב' בונה כיום ארבע וילות בלבד במקום 12 המתוכננות.

המסקנה ברורה. רק בדיקה קפדנית ומעמיקה של החלקה ושל המגבלות התכנוניות והמנהליות הקיימות בה, עשויה למנוע מפח נפש והפסד כלכלי ניכר.

* יעקב מוסל,עורכי דין ונוטריון.  תחומי עיסוק: משפט אזרחי, דיני מקרקעין

** טלפון: 052-2423887, דוא"ל: musel@zahav.net.il