רכישת דירה מהווה בדרך כלל אצל רובנו את רכישת הנכס היקר ביותר שלנו ואחת מהעסקאות הגדולות ביותר שנעשה במהלך חיינו.
אם כך, מה חשבו לדעת טרם רכישת הדירה המיועדת?
ראשית, כדי שיהיה לנו ידע מינימאלי ומקדים לגבי החוק הרלוונטי לביצוע עסקת מקרקעין. מהי עסקת מקרקעין, ומהי הזכות אותה אנו רוכשים?
- חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 הינו החוק המסדיר עסקאות במקרקעין. בהתאם לסעיף 8 לחוק: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעים טעונה מסמך בכתב", וכן בהתאם לסעיף 7 לחוק- גמר עסקה במקרקעין טעון רישום. עסקה שאינה נגמרת ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
זכות חוזית למול זכות קניינית
- ההבדל בין עסקה שנגמרת ברישום לבין כזו שאינה נגמרת ברישום הוא סוג הזכות אותה אנו רוכשים. עסקה שנגמרת ברישום בלשכת רישום המקרקעין הינה זכות קניינית, וכזו שאינה נגמרת ברישום הינה זכות חוזית גרידא.
יודגש, כי זכות קניינית היא הזכות החזקה ביותר מבין שתי הזכויות, וכי מבחינה משפטית יש משמעות לאבחנות אלו במקרים מסוימים.
דוגמא לזכות קניינית היא כאשר מבצעים העברה מלאה בטאבו והנכס נרשם ע"ש הרוכשים כבעלים. דוגמא לזכות חוזית היא רכישת דיר מקבלן, כך שלרוכש זכות חוזית אל מול הקבלן.
ראיון וידאו : "קניתי דירה אבל היא לא נרשמה על שמי בטאבו, מה עושים?" - עו"ד אסף גילר משיב בהרחבה
לא מומלץ לחתום על זכרון דברים
במקרה שמצאתם דירה ואתם מעוניינים לשמר אותה רק לעצמכם, כיצד תפעלו?
זכרון דברים - אחת הטעויות הנפוצות של רוכשי דירה היא חתימה על זכרון דברים.
חתימה על זכרון דברים הינה צעד מוטעה, מהסיבה כי דינו כדין חוזה לכל דבר ועניין אשר קושר ומחייב את הצדדים ולעיתים רבות עלול להוות מכשול בעסקה עצמה.
כך למשל, יתכן שקיימים פרטים לגבי הדירה שאינם ידועים לכם במהלך החתימה על זכרון הדברים, וכשתגלו אותם יכול מאוד להיות שהדירה לא תענה על צרכיכם ואולי אפילו תרצו לחזור בכם. אולם, תגלו כי המוכרים מבקשים מכם לאכוף את ההסכם או לשלם להם פיצוי כספי גבוה.
לכן משמצאתם את הדירה המיועדת, חשוב מאוד לפנות בהזדמנות הראשונה לעו"ד העוסק בדיני מקרקעין אשר ישמור על האינטרסים שלכם אל מול המוכרים ויפרוש בפניכם לאחר בירורים את מצגת העובדות הרלוונטית בשבילכם.
מה תפקידו של עורך הדין בעסקת רכישת מקרקעין?
1) עוה"ד יבדוק את מצבה המשפטי של הקרקע, כגון: מי הבעלים? מהו ייעוד המבנה? האם קיים שעבוד על הנכס וכיו"ב.
2) עוה"ד יפנה לעירייה לוודא שאין חריגות בניה והאם צפויים שינויים בתב"ע שישפיעו עליכם.
3) עוה"ד יערוך וינסח הסכם מכר אשר יציג, בין היתר, לוחות זמנים ומנגנון תשלומים בהתאם לצרכיכם.
4) עם החתימה על הסכם המכר וכדי להימנע ממצבי הונאה, ירשום עוה"ד הערת אזהרה לטובתכם על הנכס באופן מיידי.
5) עוה"ד יפנה לרשויות המס להצהיר על הרכישה.
ולסיום, חשוב לדעת כי עוה"ד ילווה אתכם מתחילת התהליך ועד סופו.
עוד בנושא:
*יודגש, כי אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי.
** עו"ד מירב אהרון ממשרד עו"ד מירב אהרון ; מייל: meiravalaw@gmail.com
