היקף הפטורים ע"פ הרפורמה החדשה
בתאריך 1.1.2014 נכנסה לתוקפה רפורמה מקיפה למדי בתחום מיסוי המקרקעין הכוללת שינויים רבים, הנוגעים לכל אחד מאיתנו, ומחייבים, בין היתר, היערכות מחודשת בכל הנוגע למכירות של דירות מגורים ותכנון המס בגינן.
ע"פ ההוראות שהיו בתוקף ערב השינוי, ניתן היה ככלל (בכפוף לחריגים), למכור דירת מגורים בפטור מלא מתשלום מס שבח מידי ארבע שנים.
ברפורמה הנוכחית צומצם באופן משמעותי היקף הפטורים במכירת דירות מגורים "מזכות", והפטור ניתן אך ורק בתנאים מסוימים ומגבילים.
במסגרת סקירה זו, תקצר היריעה מלפרט את כל הוראות הרפורמה, ולכן נתמקד באחת מהסוגיות המרכזיות שהרפורמה חידשה: מסלול "מס שבח המוטב" במכירת דירת מגורים מזכה.
מס שבח אפסי - מתי וכיצד?
"כפיצוי" מסוים הניתן על הפגיעה בהיקף הפטורים שניתנו עד היום, יצרה הרפורמה את מסלול "מס השבח המוטב". המסלול נועד (בעיקרו) למי שאינו זכאי לפטור, ונקבעה "תקופת מעבר" החל מיום 01.01.2014 ועד ליום 31.12.2017, במסגרתה ניתן למכור - במקרים מסוימים - עד שתי דירות, באופן מיידי, במס שבח נמוך ביותר ולעיתים כמעט אפסי.
ע"פ הוראות הרפורמה, על השבח הריאלי (הרווח שנעשה מעליית ערך הדירה מיום רכישתה) בגין התקופה מיום הרכישה ועד ליום 1.1.2014 יחול מס בשיעור 0%!
ואילו על השבח הריאלי בגין התקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה, יחול מס בשיעור 25% !, כאשר החישוב ייעשה בצורה לינארית כיחס בין שתי התקופות הנ"ל.
מכאן, ככל שנוקף הזמן, היחס בין התקופות יטה ל"טובת" התקופה המאוחרת יותר, וכפועל יוצא יגדל החיוב במס. (ראו בהמשך דוגמא להמחשת החישוב)
ויודגש, גם מי שאינו נמנה עם הזכאים למכירת דירת מגורים בפטור ממס שבח, יכול ליהנות ממס "מוטב", במכירת דירת מגורים, אשר במקרים מסוימים, משמעותו המעשית יכולה להיות מס כמעט אפסי!
יש לשים לב, כי קיים יתרון ברור במכירת דירות המגורים מוקדם ככל האפשר (עד שתי דירות, במקרים מסוימים, בתקופת המעבר, וככל שיש עניין במכירתן), שכן אז מקטינים את תקופת הזמן היחסית שבגינה משולם מס של 25% (החל מיום 1.1.2014 ועד ליום מכירת הדירה), לעומת תקופת הזמן שמיום רכישת הדירה ועד ליום 1.1.2014 שבגינה לא משולם מס (מס בשיעור 0%).
חיסכון בתשלום מס שבח - המחשה
נניח שרכשתם דירת מגורים ביום 1.1.2000, בסכום של 1,000,000 ₪, ואתם מעוניינים כעת למכור את הדירה, כאשר מחיר המכירה הוא 2,000,000 ₪.
במכירה כעת, (נניח ביום 1.7.2014) - המס שישולם (בהתעלם מהוצאות מותרות בניכוי, פחת, המס האינפלציוני וכו') יחושב כדלקמן– השבח הוא 1,000,000 ₪ (מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה).
תקופת ההחזקה הכוללת של הדירה הינה 14.5 שנים.
מחלקים את תקופת ההחזקה של הדירה לשתי תקופות:
התקופה מיום רכישת הדירה - 1.1.2000 - ועד ליום 1.1.2014 – 14 שנים.
התקופה שמיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה – 1.7.2014 – 0.5 שנים.
כלומר: בגין 14/14.5 (96.55%) מהשבח – 965,500 ₪ - ישולם מס בשיעור 0%, ואילו בגין 0.5/14.5 (3.45%) מהשבח – 34,500 ₪ - ישולם מס בשיעור 25%.
לפיכך – סכום מס השבח שישולם במקרה זה הינו: 8,625 ₪.
במכירה במועד מאוחר יותר (נניח בעוד כשנה וחצי בלבד - ביום 31.12.2015 – היינו בחלוף 16 שנה מיום הרכישה ושנתיים מיום 1.1.2014), סכום מס השבח שישולם באותה צורת חישוב יהיה: 31,250 ₪ !
מסקנה - ככל שיש עניין במכירת דירת מגורים, רצוי שלא להתמהמה במכירת דירה זו.
התמהמהות במכירת דירת המגורים בשנה וחצי בלבד, גררה תשלום מס שבח בסכום עודף של 22,625 ₪ - ואשר גבוה בכמעט פי ארבעה ממס השבח שהיה משולם במקרה של מימוש מיידי!
כמובן, שיש לבחון כל מקרה לגופו, ולהתאים את תכנון המס המיטבי בהתאם לעובדות הרלוונטיות לכל מוכר, ולצרכיו.
* עו"ד יובל רוז ממשרד עו"ד בן זקן - גרינגליק ושות' עו"ד
** אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ ו/או המלצה לביצוע ו/או אי ביצוע עסקה כלשהי, הואיל ועל ייעוץ כאמור להיות מותאם לנסיבות ספציפיות של כל לקוח וצרכיו.
