5.0 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 1)
 מיסוי נדל"ן: תושבי חוץ משקיעים בנדל"ן ישראלי

תושבים זרים משקיעים כספים רבים בשוק הנדל"ן הישראלי, בין היתר, משיקולי מס. לקבוצת המשקיעים הזאת הצטרפו בשנים האחרונות גם עולים חדשים רבים ותושבים חוזרים. אחת הסיבות המרכזיות לעלייה הניכרת בהשקעות נדל"ן בישראל קשורה להחמרת הרגולציה בעולם ביחס להחזקת חשבונות בנק בידי תושבים זרים כמפורט להלן. 

מהי הרגולציה החדשה ביחס לחשבונות בנק?

בנקים באירופה, בעיקר בשוויץ, לוחצים בשנים האחרונות על לקוחותיהם להוציא את כספם מחשבונות הבנק שלהם או לספק להם אישורים כי הכספים המוחזקים דווחו כדין לרשות המסים במקום מגוריהם. כל מי שמחזיק בחשבון בנק לא מדווח, אמור להחליט במהירות כיצד לפעול, אחרת הוא עלול להסתבך.

ישנם אנשים אשר הוציאו את הכספים מחשבונות הבנק שהתנהלו על שמם והעבירו את הכסף לחשבונות בנק אחרים על שם קרובי משפחתם. רבים פנו לרשויות המסים בהליך גילוי מרצון (כפי שיוסבר בהמשך), ואחרים סגרו את חשבון הבנק הזר ורכשו דירות בישראל. 

רכישת הנדל"ן בישראל יכולה להתבצע ישירות על שם היחיד, אך רבים רוכשים את הנדל"ן על שם חברה זרה, לדוגמא כזו הרשומה במקלט מס. רישום הנדל"ן על שם חברה במקלט מס כמו בליז או סיישל, מאפשר לבצע את העסקה בסודיות רבה, זאת בנוסף ליתרונות המיסוי.

האם הרגולציה קשורה רק לאזרחי ארה"ב?

הרגולציה החדשה המיושמת בבנקים באירופה התחילה בעקבות חקיקת ה- FATCA אשר במסגרתה בנקים נדרשים לדווח על כספי אזרחי ארה"ב המוחזקים אצלם. הבנקים ברחבי העולם, ובכלל זה בישראל, הכפופים להוראות חקיקת ה FATCA יספקו לרשות המסים בארה"ב ה-IRS מידע על בעלי חשבונות אזרחי ארה"ב.   

הבנקים בשוויץ אמנם התחילו ליישם את הרגולציה החדשה על חשבונות בנק זרים בעקבות החקיקה האמריקאית, אך בשנים האחרונות הם מחמירים בדרישותיהם ביחס לחשבונות הבנק של צרפתים, גרמנים וגם תושבי ישראל. הם מנסים למנוע את המצב שבו מוחזקים אצלם חשבונות בנק בלתי-מדווחים.

הבנקים במדינות רבות, כולל בישראל, חוששים כיום מהתדמית השלילית שדבקה בהם של כאלו המסייעים לתכנוני מס והעלמות מסים, ולפיכך הם דורשים, בין היתר, מתושבים זרים המחזיקים בחשבונות בנק להצהיר כי שילמו מסים במקום מושבם.

האם ישראל מחליפה מידע ביחס לחשבונות בנק זרים?

ישראל עומדת בפני מהפכה רצינית בכל הקשור לסודיות הבנקאית. בהתאם להצעות חוק חדשות, ישראל תוכל להעביר מידע לחו"ל ביחס לחשבונות בנק של תושבים זרים, וגם לבקש מידע על חשבונות בנק של תושבי ישראל בחו"ל.

הצעות החוק בנושא העברת מידע ביחס לחשבונות בנק הן תוצאה של המלצות ארגון ה-OECD אשר מבקש למעשה להגיע למצב של חילופי מידע אוטומטיים בין מדינות. תושב ישראל המחזיק חשבון בנק לא מדווח בשוויץ עשוי להיחשף בקרוב לרשות המסים באמצעות המנגנון החדש להעברת מידע.

מהו הליך הגילוי מרצון?

במדינות רבות בעולם קיים הליך לגילוי רצון ביחס לחשבונות בנק זרים לא מדווחים. ההליך נועד לאפשר לבעלי חשבונות בנק בלתי מדווחים להצהיר על הכסף בחשבון ולשלם מיסים, וכך להימנע מהעמדה לדין פלילי. 

רצוי מאוד לפנות לעורך דין מומחה למיסים, שכן הליך הגילוי מרצון עשוי להיות מורכב ביותר עם משמעויות כספיות אדירות ללקוח. עורך דין שהוא בעל ניסיון בתחום הגילוי מרצון יוכל לבצע אנליזה מקיפה ביחס לחשבון הבנק הלא מדווח, כדי להעריך את העלויות וסיכויי ההצלחה של ההליך. במקרים מתאימים, ניתן להמליץ על דרכי פעולה אחרות מלבד הליך הגילוי מרצון.

 

נכתב על ידי ד"ר אבי נוב, מומחה לדיני מיסים ומיסוי בינלאומי

 

הפרופיל של ד"ר אבי נוב, עו"ד, בגוגל פלוס