3.0 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 3)
הריסה ובניה בבנייני מגורים - המדריך לדירה חדשה

אחת הדרכים להנות מדירה חדשה, היא באמצעות הריסה ובניית הבנין מחדש, במסגרת פרויקט פינוי ובינוי או במסגרת תכנית החיזוק. הדיירים בבניין, המעוניינים לחזק את הבניין ולחדשו, יתקשרו עם קבלן ויזם, אשר יבצעו את עבודות הבניה, בתמורה לזכויות הבניה של הדיירים. בצירוף זכויות בניה נוספות מהרשות המקומית, יתווספו לבניין דירות חדשות בקומות נוספות. בטרם כניסה לפרויקט של הריסה ובינוי, יש לבחון לעומק את כדאיות העסקה, ולהסדיר את הסוגיות הרבות הנובעות מיישומה של התכנית, במסגרת הסכם התקשרות המקנה לדיירים תמורה מירבית, הגנה ובטחון.

פרויקט פינוי-בינוי מתבצע ביוזמת הרשות המקומית במתחם בניינים, אותם מעוניינת הרשות לבנות מחדש. במסגרת הפרויקט, בניינים ישנים נהרסים, ובמקומם נבנים בניינים חדשים גבוהים יותר, במטרה לעבות בניה בשכונות מגורים. הפרויקט מתבצע במתחמים שעומדים בקריטריונים שנקבעו, אשר בין היתר, מאפשרים בניה מחדש לגובה. פרויקט פינוי-בינוי הינו רחב היקף, לרוב חולש על מתחם בניינים שלם, ומשנה לחלוטין את פני השכונה. הדיירים נהנים משיפור משמעותי של ערך דירתם, הרשות המקומית נהנית מהתחדשות בניה ועליה באיכות החיים, והקבלן או היזם נהנים מהדירות החדשות שנבנות. 

מעצם היות הפרויקט רחב היקף, הרי שיישומו מצריך לא מעט בירוקרטיה. כמו כן, שלב קבלת הסכמות הדיירים ואישורי הועדה המחוזית, יכול להמשך שנים רבות, מה שהופך את הפרויקט לארוך ומסורבל. לעומת פרויקט פינוי בינוי, פרויקט הריסה ובינוי במסגרת תמ"א 38, מתבצע בבניין בודד, וההליכים לאישורו לרוב מהירים יותר, כאשר נדרשת עמידה בתנאי הסף, הסכמת דיירי הבניין, ואישורי הועדה המקומית. רשויות מקומיות רבות מעודדות התחדשות עירונית בשטחן, ומקצות משאבים רבים לצורך העניין.

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תכנית החיזוק), המוכרת בשמה תמ"א 38, מאפשרת לדיירים בבניין, שאינו עומד בתקן לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה (ת"י 413), לחזק את הבניין ולקבל דירה חדשה וגדולה יותר, בתמורה לזכויות הבניה שלהם. לאור תמימות הדעים בקרב אנשי המקצוע, כי רעידת אדמה בדרגת חוזק גבוהה בישראל הינה עניין של שנים בודדות, עלתה החשיבות של חיזוק מבנים ישנים אשר לא נבנו בהתאם לתקן בפני רעידות אדמה. 

תכלית תמ"א 38 - מהי?

תכליתה של תמ"א 38, אשר החלה בשנת 2005, הינה לחזק בנייני מגורים שנבנו שלא לפי התקן, באמצעות מתן זכויות בניה, הקלות ותמריצים לקבלנים. כדי לעודד קבלנים ויזמים לבצע חיזוק מבנים, נקבע כי למבנים העומדים בתנאים, יתווספו זכויות בניה, הן להרחבת הדירות הקיימות והן לבניית דירות נוספות.

ישנן מספר אפשרויות לביצוע תמ"א 38. האחת מהן היא הריסת המבנה ובנייתו מחדש (מה שכונה בעבר תמ"א 38/2). בתכנית הריסה ובינוי במסגרת תמ"א 38, בדומה לפרויקט פינוי-בינוי, הורסים בניין קיים ובונים בניין חדש תחתיו, תוך פינוי הדיירים לדיור חלופי, כאשר הדירות הקיימות נבנות מחדש, ועליהן נוספות דירות חדשות. 

סוגיית "הדייר הסרבן"

ליישום התכניות נדרשת הסכמת הדיירים. כיום, בכל מקרה, הוספת דירות חדשות דורשת את הסכמת כל בעלי הדירות. סוגיית "הדייר הסרבן", המהווה סוגיה "חמה" המתעוררת במקרים רבים, מוסדרת בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008. כאשר יש הסכמה של רוב הדיירים (באופן גס 2/3 מבעלי הדירות בביצוע חיזוק בלבד ו- 4/5 בביצוע הריסה ובינוי), נתונה הסמכות לדון בסירובים, למפקח על רישום המקרקעין. המפקח, הדן בסכסוכים בין דיירים בבתים משותפים, ישמע את נימוקי הדיירים אשר נתנו הסכמתם, ומנגד, את נימוקי הדייר הסרבן, כאשר יהיו מעט מאד נימוקים שיצדיקו את קבלת הסירוב. המשקל שינתן לערך ההגנה על חיי אדם באמצעות חיזוק המבנה, לרוב יהיה מכריע, וימנע מדיירים סרבנים לסכל את התכנית מטעמים לא סבירים.

אילו נקודות חשוב להסדיר במסגרת המשא ומתן?

הדיירים נהנים מדירה חדשה, בטוחה יותר וגדולה יותר, אשר ערכה רב מדירתם הקודמת, לרוב בצירוף מעלית, ממ"ד ומרפסת וכן חניה ומחסן, בבנין חדש ומתקדם, וזאת בתמורה לזכויות הבניה שלהם בבניין. לכאורה, העסקה נשמעת כדאית ביותר. אולם, יש לבחון היטב את שווי הזכויות, ולהסדיר באופן מפורש באמצעות משא ומתן שינהל נציג מטעם הדיירים, את מלוא הסוגיות הכרוכות בביצוע של פרויקט זה ובהשלכותיו, כדי לקבל הגנה מלאה במהלכו, תמורה הולמת בסופו, ולא פחות חשוב, ודאות וביטחון ביום שלאחר קבלת הדירה.

להלן נדון בקצה המזלג בחלק מהנקודות החשובות, כאשר יש לבחון כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו.

שווי העסקה

מבחינת שווי העסקה, יש לשאוף לקבל את כל הנתונים, ולעבוד בשקיפות מלאה מול הקבלן והיזם. לעיתים רצוי לקבל חוות דעת שמאי מטעם הדיירים. מעבר לבדיקת ערך זכויות הבניה, שווי הדירה החדשה ושווי חיזוק הבנין ושדרוגו, על העסקה לגלם את כל העלויות, ובכלל זה אגרות, היטלים עירוניים ומיסים, ערבויות וביטוחים. כמו כן, יש לקחת בחשבון את הוצאות הדיור חלופי לתקופת הבניה וההוצאות הנלוות, כמו הובלות וערבויות לשכירות במשך כל תקופת הבנייה. חשוב להבהיר אילו הוצאות יושתו על הקבלן או היזם ואילו, אם בכלל, על הדיירים.

תנאים מתלים לביצוע ההסכם

חשוב להתנות את ההסכם בתנאים מתלים, אשר יאפשרו לדיירים לבטל את ההסכם אם לא יתקיימו. למשל, סטית בניה החורגת מהתכנית המוסכמת בשיעור מסוים תאפשר לדיירים לבטל את ההסכם או לקבל פיצוי מוסכם. כמו כן, יש להתנות את ההסכם בקיומם של תנאים הכרחיים כמו קבלת היתרי בניה או הסכמת הדיירים בשיעור הנדרש.  

הגדרת פרקי זמן

הכרחי לתחום באופן מפורש את פרקי הזמן להשלמת השלבים השונים בפרויקט, כמו השגת האישורים, התחלת הבניה, מסירת הדירה, ולהסדיר בהסכם הוראות הנוגעות לאיחורים בביצוע השלבים. במקרים רבים, עיכובים בביצוע הפרויקט (גם אם חלקם לא בשליטת הצדדים) היו יכולים להימנע באמצעות עיגון מפורש בהסכם וקביעת פיצוי מוסכם לכל איחור. כמו כן, ניתן להתנות ביצוע מטעם הדיירים רק לאחר שהקבלן מבצע את חלקו. כך למשל, להתנות את פינוי הדירה בקבלת היתרי הבניה בפועל. 

התאמת התכניות וההיתרים

בטרם הגשת אישורי הבניה, על הדיירים לוודא, באמצעות איש מקצוע/ מפקח מטעמם, כי תכניות הבניה המוגשות על-ידי הקבלן, חופפות לתוכניות עליהן הוסכם. בדיקה קפדנית בטרם התחלת הבניה, תמנע הפתעות וחריגות בניה מאוחר יותר. 

מפקח מטעם הדיירים

מינוי מפקח על הבניה מטעם הדיירים ולבחירתם, יאפשר לדיירים מעקב צמוד על התקדמות הבניה ועמידתה בתקנים, ולמעשה ישרת את כל הצדדים. חשוב לקבוע מנגנון לעבודת המפקח מול הקבלן, אשר יתן למפקח "שיניים", ויאפשר למפקח לפעול בזמן אמת, ברגע שעולה מחלוקת בקשר לבניה. מפקח מטעם הדיירים, כאמור, ישמש כעיניהם וידיהם של הדיירים במהלך הבניה, ומצד שני, יקנה ודאות ליזם והקבלן וימנע במידה רבה מהדיירים להעלות טענות כנגד ביצוע הבניה בדיעבד.  

מפרט הדירה

מפרט הדירה החדשה שיקבלו הדיירים והוספת השינויים ביחס לסטנדרט, הינו נושא בו יכולת המיקוח רבה. במקרים רבים ניתן לקבל הנחות משמעותיות במחירי השינויים ביחס למחירון השינויים (מחירון דקל) המקובל. חשוב לפרט היטב את התנאים עליהם מסכימים הצדדים, תוך השגת התנאים הטובים ביותר עבור הדיירים ביחס לזכויות אותן הם מוסרים.  

הסדרה מול גורמים נוספים

בעת ניהול המשא ומתן מטעם הדיירים, יש לקחת בחשבון, כי בעסקה מעורבים גורמים רבים, ולא מעט בירוקרטיה. מעבר לדיירים, הקבלן והיזם, מעורבים בעסקה הרשות המקומית, הועדה המקומית לתכנון ובניה, לשכת רישום המקרקעין רשויות המיסים, הבנקים המעורבים, חברות הביטוח, ונותני השירותים. על ההסכם לכלול הוראות בנוגע לליווי הבנקאי, היבטי המיסוי, רישום הערות אזהרה, רישום הבית כבית משותף ועוד. במציאות שלנו, חשוב להקנות הגנה לדיירים, גם במקרה של ירידת הקבלן מנכסיו והפרת ההסכם. 

ערבויות וביטוחים
יש לקבל את מלוא הערבויות הנדרשות לביצוע הפרויקט, ובכלל זה ערבות ביצוע, ערבות בדק, ערבויות מיסים וערבות להוצאות הדיור החלופי. חשוב לקבל מכתב החרגה מהבנק המלווה המוציא את הדירות הקיימות מהיקף הערבויות הניתנות לקבלן.
בנוסף, יש לדאוג לפוליסת ביטוח מתאימה לכיסוי הנזקים לרכוש ולצדדים שלישיים. 

היום שאחרי

יש להסדיר את זכויות הדיירים גם ביום שלאחר קבלת הדירה. למשל, במקרה של ליקויים שיתגלו או מול הדיירים החדשים. לעיתים, הקבלן הוא שקובע את חברת הניהול וגובה התשלומים החודשיים, אולם, במצב בו הדירות החדשות טרם נמכרו, יש לקבוע מי ישא בחלק היחסי של ההוצאות של דירות אלו. עניינים אלו, כמו עניינים רבים נוספים, עליהם להיות מוסדרים כבר בשלבי המשא ומתן הראשונים. 

מאמר זה נוגע במקצת מהנקודות החשובות, ואינו מתיימר למצות את מלוא הסוגיות הרבות העולות מביצוע תכניות הריסה ובינוי. ישנה חשיבות רבה לניהול משא ומתן וליווי הפרויקט לכל אורכו, על-ידי עורך-דין מטעם הדיירים המתמחה בתחום, כאשר ליווי נכון ומקצועי יניב הנאה רבה מהעסקה וביטחון והגנה במהלכה. יחד עם זאת, יש לזכור, כי עלינו לעודד ביצועם של פרויקטים אלו. התעקשות מול הקבלנים, נסיונות לסחוט תנאים טובים יותר מהמגיע וסרבנות של דיירים, גורמים לקבלנים רבים להדיר רגליהם מביצועם של פרויקטים אלו. יש לנהל את המשא ומתן מתוך רצון כן למקסם את תשואת הצדדים מביצוע התכנית, ולהביא למצב בו כל הצדדים יוצאים מרוצים.