3.8 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 6)
רכישת קרקע לא מאושרת לבניה /מדריך

מצוקת הדיור והמחסור בשטחים לבניה הולידו בישראל תופעה של רכישת קרקעות שאינן מאושרות לבניה בתקווה שאלה יוכשרו בעתיד ויניבו רווחים לרוכשיהן. ישראלים רבים החולמים על בית צמוד קרקע עם גינה ממהרים לרכוש קרקע חקלאית או קרקע לא מתוכננת בשל מחירן האטרקטיבי של אלה מתוך מחשבה שיום אחד יוכלו לבנות עליהן או למכור אותן ברווח. מה שלא מספרים לכם זה, שרק לעתים התקווה מתגשמת והקונה מרוויח. עסקאות שכאלה נראות מבטיחות, אבל טומנות בחובן לא מעט מוקשים שעלולים להתפוצץ לכם בפנים. 

הקונים לא מודעים למלכודות הרבות שבעסקאות אלה, מתפתים להאמין למשקיעים, למוכרים ולאנשי השיווק ולא מתנהלים באופן זהיר שיצמצם את הסכנות ויאפשר להם להגן על כספם. רכישת קרקע לא מתוכננת יכולה להיות עסקה טובה רק אם היא נעשית בזהירות ותוך ליווי משפטי וייעוץ מבעלי ניסיון שיעזרו לקונים להימנע מליפול בפח.

מהי קרקע לא מתוכננת?
קרקע לא מתוכננת היא קרקע קיימת שטרם עברה תכנון פרטני. לא ניתן לעשות בה שימוש ובעצם אי אפשר לבנות עליה. בישראל יש עתודה של קרקעות לא מתוכננות ושני סוגים של קרקעות אלו מאד מפתים קונים - 1. קרקע חקלאית. 2.קרקע שעברה אישור של הוועדה המחוזית. 

מהי קרקע חקלאית?
קרקע חקלאית היא סוג של קרקע לא מתוכננת. זוהי קרקע שייעודה חקלאי ולא ניתן לבנות עליה. יש הרבה מאד קרקעות חקלאיות בידיים פרטיות בישראל.

מהי קרקע לא מתוכננת שעברה וועדה מחוזית?
כדי שקרקע לא מתוכננת תעבור תכנון שיוביל בסופו של תהליך לאפשרות לבנות, עליה לעבור תהליכים רבים. מדובר בהליכים פרוצדורליים מפרכים של הרשויות. בכמה ערים בישראל ישנם שטחים שהעירייה הכריזה עליהם כשטחים המיועדים לבניה. מדובר בעתודות קרקע שמסומנות וצפויות להיות שטחי הבניה הבאים ביישוב. בדרך להפיכת החזון של ראשי הערים למציאות יש שלבים רבים שהראשוני בהם הוא אישור וועדה מחוזית. לאחר אישור הוועדה המחוזית יש עוד אישורים ובדיקות וועדות ופרוצדורות נדרשות ואלה יכולים להמשך שנים. אבל, קרקעות אלה מוצעות למכירה כבר בשלב הזה, לאחר אישור הוועדה המחוזית. אלו הן קרקעות ש"נחטפות" ונקנות מהר כי הן נחשבות להשקעה בטוחה יחסית. יש אישור של הוועדה המחוזית ויש רצון של הרשויות ותכניות מגירה לבניה. יש מתחמים רבים כאלה ברחבי הארץ, למשל, ח500 בחולון, מתחם 1000 בראשון לציון, מתחם אלף מאתיים בהוד השרון, מתחם חוף התכלת בהרצליה.  

מדוע אנשים מתפתים לרכוש קרקע לא מתוכננת?
פשוט מאד משום שהיא יותר זולה. קרקע מאושרת לבניה עולה הרבה יותר מקרקע לא מתוכננת, ואנשים שרוצים לקנות דירה או בית ואין מספיק כסף בידיהם משקיעים את מה שיש או את מה שקיבלו מהבנק כמשכנתא בקרקע לא מתוכננת בתקווה שזו בשלב מסוים תעבור תכנון ויהיה אפשר לבנות עליה. בשלב שזה יקרה הם מקווים לבנות על קרקע זו את בית החלומות או למכור אותה בסכום הרבה יותר גבוה משהשקיעו בקנייתה. ישנם גם משקיעים שקונים קרקע כזו במחיר נמוך במחשבה שערכה יעלה ולהם אין בעיה להמתין שנים ארוכות עד שזה יקרה והשקעתם תוכפל או תשולש במידה ואכן הקרקע תאושר לבניה.

האם קנייה כזו היא משתלמת?
על פניו, ניתן אולי להשיב בחיוב, ולכן יש גל של רכישת קרקעות אלה, אבל בפועל לא תמיד הכל ורוד. בדיקה לעומק של הדברים חושפת צדדים פחות מעודדים של המציאות. לרכישת קרקע לא מתוכננת יש הרבה מאד משמעויות, היא לא תמיד משתלמת כלכלית ויש הרבה מאד פחים שניתן ליפול אליהם בדרך ולצאת בהפסד.

אילו סכנות קיימות בעת רכישת קרקע לא מתוכננת?
ראשית, קיימת סכנה שהתקווה תתבדה והקרקע לא תעבור שינוי ייעוד ולא תוכשר לבניה. מקרים כאלה קורים לא מעט, בוודאי עם קרקע חקלאית. יש מאגר אין סופי של קרקע חקלאית והציבור מוצף בהצעות רכישה. רבות מהצעות הרכישה הן של משקיעים מתוחכמים שחילקו את הקרקע החקלאית העצומה שבידיהם (מאות דונמים) ל"חתיכות" והם מציעים למכירה חתיכות אלה. במודעות המכירה הם מציינים, כי מדובר בקרקע חקלאית בשולי העיר צמוד לאזור בנוי. זאת, כאשר לא ברור בדיוק מהו האזור הבנוי הזה, ואם הוא אכן בשולי העיר. בנוסף יש שרושמים קרקע בהליכי הפשרה. זהו טריק ידוע של משקיעים: הם מגישים בקשות להפשרת הקרקע בידיעה שאין להן סיכוי. אבל, עצם הגשת הבקשה הופך את הקרקע לכזו הנמצאת בתהליכים והציבור מאמין למילים הללו בלי להבין שאין לבקשה כל סיכוי בשלב כזה. זהו אקט שיווקי גרידא ויש להיזהר ולא ליפול בפח. בכל מקרה, אין לדעת האם הקרקע תעבור שינוי ייעוד, האם יאושר לבנות עליה או שמא היא תשאר חקלאית לנצח. סיכון זה קיים במידה פחותה בקרקע לא מתוכננת שכבר עברה את אישור הוועדה המחוזית. במקרים אלה סביר כי מתישהו בשלב מסוים, גם אם זה יקח שנים, תאושר הבניה על הקרקע הזו, אבל קרקע זו יקרה הרבה יותר מקרקע לא מתוכננת “רגילה” או חקלאית.

שנית, חלוף הזמן עד לאישור הבניה: גם אם התקווה לא תתבדה ויהיה אישור לבנות על הקרקע, אין לדעת מתי זה יקרה - הן בקרקע חקלאית והן בקרקע שעברה אישור של ועדה מחוזית יכולות לחלוף שנים ארוכות עד אז. עובדה זו מעמידה בסימן שאלה את כדאיותה הכלכלית של העסקה. למשל, זוג צעיר שיכול באותו סכום לקנות דירה קטנה, להשכיר אותה וליהנות מהתשואה אולי ירוויח יותר מרכישת קרקע שתעמוד ריקה שנים ארוכות. הדבר נכון גם לגבי קרקע שעברה אישור וועדה מחוזית- אנשים טועים לחשוב שלאחר האישור אוטוטו מתחילים לבנות, אך לא כך הדבר. הדבר יכול לקחת גם חמש עשרה שנה, ויש להיות מודעים לכך ולהכניס את העובדה הזו למכלול השיקולים והחישובים שיש לבצע לפני הרכישה.

שלישית, סכנה למרמה והונאה: מכירה של קרקע שונה ממכירת דירה או בית קיימים. בעת ביקור בבית או בדירה, הרוכשים רואים את יושבי הבית ומתרשמים מבעלי הנכס, בעוד שפעמים רבות בעת מכירת קרקע, בעלי הקרקע עלומים ויש סביב העניין הזה הרבה מעשי נוכלות. קרקעות שנמכרות על ידי מיופה כוח כשהבעלים בחו"ל ועוד כל מיני "קומבינות" שמוציאות כספים במרמה. 

רביעית, גודל השטח: קונים רבים לא מבינים וחייבים להיות מודעים לכך, שהם רוכשים קרקע בגודל ברוטו. כלומר: הם קונים קרקע במטראז' מסויים, או קרקע עם זכות לדירה במטראז' מסויים ומתכננים לקבל שטח במטראז' עליו שילמו. מה שהם לא יודעים זה, שאם וכאשר הקרקע תאושר לבניה, יופקעו ממנה שטחים עצומים לטובת כבישים ושטחי ציבור. במקרים רבים ההפקעות הללו גורעות עד חמישים אחוז מגודל הקרקע.

חמישית, חובות תשלום: עוד מלכודת שרוכשים מופתעים לגלות מאוחר מדי היא שההנחה לא גדולה כפי שחשבו בהתחלה. חשוב מאד לדעת מראש, כי המחיר שתשלמו על רכישת הקרקע לא  כולל את כל התשלומים שידרשו מכם. במקרים רבים מאד תצטרכו לפתוח שוב ושוב את הארנק ולשלם למשל, היטל השבחה, היטלי פיתוח והוצאות תכנון. 

איך נמנעים מכל הצרות האלה?
לא פועלים בחופזה אלא במתינות ובזהירות; לומדים על כל הסכנות ויודעים לשאול את השאלות הקשות ולזהות את תמרורי האזהרה בדרך; והכי חשוב – מסתייעים בעורך דין מומחה בעל ניסיון בתחום ספציפי זה. לא כל עורך דין מכיר את רזי העסקאות הללו ורק מי שיש לו הניסיון, הידע והקשרים המתאימים יוכל לעשות בדיקות, בירורים ופעולות נחוצים כדי למנוע הסתבכות מיותרת. התעקשות ונבירה בסוגיות רלוונטיות תציל את הרוכשים מקטסטרופה. עורך הדין יכול לנקוט פעולות רבות שיבטיחו עסקה משתלמת. כך, למשל, עורך דין יפנה לעירייה להבין את הסטטוס של הקרקע והאם יש סיכוי לבניה עליה.  הוא יסייע לבצע חישובים כלכליים ולבחון כדאיות העסקה בהתחשב באלטרנטיבה, בהוצאות עתידיות ובהתחשב באזור. יש לבחון, לעתים בעזרת אנשי מקצוע נוספים, האם המחיר המוצע ריאלי ומשתלם ולא גבוה מדי. 

עורך דין גם יכול לבדוק את מיקום הקרקע המדויק והאם היא אכן צמודה לאזור בנוי כשמדובר בקרקע חקלאית. הוא גם יכול לברר מי הם הבעלים שלה ולמנוע מעשי נוכלות ו"עקיצות". עורך הדין גם יברר את פשרם של הליכי הפשרה - האם מדובר באקט שיווקי או שמא באמת שישנו סיכוי שהקרקע תעבור מתי שהוא שינוי ייעוד לבניה.