תמ"א 38 - פינוי בינוי: המדריך השלם לדייר

רק לאחרונה חגגה תמ"א 38 עשור לקיומה.

מדובר ללא ספק בתוכנית חשובה ששמה לנגד עיניה את טובת הציבור הרחב.
מטרתה הראשונה של התוכנית היא ליצור תמריצים כלכליים לחיזוק הבניינים הרעועים הרבים הפזורים בלב הערים, כדי שיעמדו איתנים בפני רעידות אדמה.
בפועל, כידוע, נראה שמטרתה המקורית של התוכנית מעט נשתכחה, שכן רובנו עסוקים בשיקולים כלכליים של "מקסום שווי" ו"מיצוי פוטנציאל" הזכויות בהן אנו מחזיקים.

כך או אחרת, דובר רבות על מצוקת הקרקעות לבניה ברחבי המדינה, ולכן תחום ה'התחדשות העירונית' הוא ללא ספק "הדבר הבא", המאפשר לנצל קרקע קיימת (בניינים קיימים) לטובת תוספות יחידות דיור.
נראה, כי רוב בעלי הדירות בבניינים משותפים חולמים על מימוש פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי בבניין בו הם מתגוררים.
חלקם נותרים בגדר חולמים... אחרים פועלים למימוש החלום.

אכן, תמ"א 38 או פינוי בינוי הם פרוייקטים מורכבים בתחום הנדל"ן. אך עם זאת, מי שרצון, נחישות וכוונות טובות מובילים אותו, יוכל לממש את החלום.
לפניכם מדריך שיוביל אתכם בדרך הנכונה למימוש החלום.

כיצד מגבשים את בעלי הדירות?

כדי להוציא אל הפועל פרויקט תמ"א 38 (או פינוי בינוי), חייבים לגבש הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.
אין ספק, כי מדובר במשימה קשה במיוחד, שכן מדובר בבעלי דירות החיים זה לצד זה במשך עשרות שנים. לעיתים מנהלים בעלי הדירות "שכנות טובה", אך פעמים רבות, השכנות מלווה בסכסוכים מרים עד כדי שנאה ותיעוב הדדי.

איך משכנעים את אותם בעלי דירות מסוכסכים להשליך הצידה את משקעי העבר ולהפוך, הלכה למעשה, לשותפים לפרויקט מסובך ומורכב שכזה?
ראשית, חייבים לרתום את בעלי הדירות לפרויקט ולהסביר להם כי אם יפעלו יחד, בשיתוף פעולה, יוכלו להשיג הישג מאוד משמעותי.
כדי לעמוד במשימה הקשה, יש לגייס סבלנות רבה ולפעול מול בעלי הדירות בצורה מתחשבת ומשתפת.
חשוב לפעול בהגינות, בשקיפות מלאה ובנחישות, ליזום מפגשים עם בעלי הדירות, להסביר את חשיבות של הפרויקט (גם בהיבט הבטיחותי) ובעיקר יש להסביר, כי חשוב להתבונן בתמונה הרחבה ולא לעסוק בזוטות. 

איזה רוב של בעלי הדירות צריך כדי לממש פרוייקט תמ"א 38?

המחוקק קבע הסדרים שונים בחוק כדי להקל על מימושם של פרויקטים של 'התחדשות עירונית'.
כך, בין היתר, המחוקק קבע, כי כדי להוציא לפועל פרויקט של חיזוק ותוספת בניה (פרויקט הקרוי תמ"א 38/1), מספיק רוב של 66% מבעלי הדירות, וכדי להוציא לפועל פרויקט של הריסה ובניה (הקרוי תמ"א 38/2) ניתן להסתפק ברוב של 80% מבעלי הדירות. אולם, חשוב להבין את משמעות הדברים.

המשמעות היא שעם קיומו של רוב הדיירים המפורט מעלה, יכולים בעלי הדירות החפצים בקיומו של הפרויקט להגיש תביעה (המתבררת בפני המפקח על המקרקעין) כנגד בעלי הדירות המתנגדים לפרויקט. במסגרת התביעה מבקשים בעלי הדירות התומכים בפרויקט לכפות את הפרויקט על בעלי הדירות המתנגדים לו.
אולם, יש לזכור כי ניתן להגיש את התביעה רק בשלב מאוד מתקדם (לאחר שהוגשה בקשה להיתר בניה וניתנה "החלטת ועדה") ושניהול הליך משפטי כזה מעכב את הפרויקט וגורם לכולם נזק ועוגמת נפש.

לכן, רצוי מאוד, במידת האפשר, להשיג הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין, גם אם דרושה לצורך כך השקעה של שעות רבות בפגישות ושיחות עם בעלי הדירות בבניין.

האם ישנן בדיקות שכדאי לבצע בתחילת הדרך?

נסח טאבו (באדיבות עו"ד דן הלפרט)

כן. כך למשל, חשוב לבחון את נסח הטאבו של הבניין (ניתן להוציא נסח טאבו מאתר האינטרנט של רשם המקרקעין בעלות של 11 ₪).

חובה לבחון היטב את נסח הטאבו ואת האופן בו רשומות הזכויות.
פעמים רבות מגלים הפתעות, חלקן לא נעימות, בנסח הטאבו. להלן מספר דוגמאות:
דירות שלא רשומות על שם בעליהן (כמו במקרה של יורש שטרם דאג לרישום הזכויות על שמו).

דירות שרשומים עליהן עיקולים או הערות אזהרה לטובת צדדי ג' בלתי מוכרים (במקרה זה נדרש לסלק את העיקולים/ הערות האזהרה או לאתר את אותם גורמים שלטובתם רשומים העיקולים/ הערות האזהרה ולקבל את הסכמתם לפרויקט).

דירות הרשומות על שם חברה שמזה שנים כבר לא קיימת (במקרה זה נצטרך "להחיות" את החברה באמצעות הליך משפטי בבית המשפט המחוזי).

בחינת נושא המיסוי

שאלון לדוגמא באדיבות עו"ד דן הלפרט כל הזכויות שמורות

לכל בעל דירה ישנו פטור מיוחד במקרה של ביצוע פרויקט תמ"א 38, אבל לעיתים לא ניתן לנצל את הפטור המיוחד הזה, ואז בעלי הדירות נדרשים לעשות שימוש בפטורים אחרים העומדים לרשותם.
הבעיה היא שלא תמיד עומדים לרשותם אותם פטורים נוספים. למשל, במקרה שבעל דירה מימש בעבר את הפטורים הנוספים, הוא לא יהיה זכאי שוב לפטורים אלה ואז יווצר חיוב מס.
נכון - היזם בפרוייקט 'התחדשות עירונית' מתחייב לשאת בכל הוצאות הפרויקט, אבל, לא נרצה שהוא יופתע בהמשך הדרך משומת מס מהותית שלא צפה.
לכן - יש לחלק לכל בעלי הדירות כבר בתחילת הדרך "שאלון מיסוי" הכולל שאלות שונות, כמו למשל: מתי נרכשה הדירה וכמה דירות מכר בעל הדירה בשנים האחרונות. שאלות אלה נועדו לספק נתונים שיסייעו בהערכת החשיפה המיסויית בפרויקט.

מתי כדאי לצרף עורך דין לפרוייקט?

כמה שיותר מוקדם. אין ספק שעורך דין מקצועי ובעל נסיון בתחום ה'התחדשות העירונית', יסייע מאוד לבעלי הדירות כבר משלב גיבושם הראשוני, דרך בחינת הצעות של יזמים שונים ובחירת היזם המיטבי ובהמשך לאורך כל התהליך.
עורך דין מקצועי ומיומן ידע לקדם ולנהל עבור בעלי הדירות הן את המשא ומתן המסחרי (מה לדרוש מהיזם עבור בעלי הדירות) והן את המשא ומתן המשפטי.
חשוב להדגיש, כי שכר טרחתו של עורך הדין משולם על ידי היזם (כמו יתר הוצאות הפרויקט) ולמרות זאת הוא נותר מחויב אך ורק לאינטרס בעלי הדירות.
בעניין זה חשוב להקפיד על קיומו של הסכם שכר טרחה בין עורך הדין ובין בעלי הדירות, אשר מפרט את תפקידיו ומשימותיו של עורך הדין, בו מצוין כי שכר הטרחה ישולם על ידי היזם ולא על ידי בעלי הדירות (היזם יאשר בחתימתו את התחייבויותיו לשלם את שכר הטרחה).

מה לגבי יתר בעלי המקצוע?

גם מפקח בניה מטעם בעלי הדירות כדאי לצרף בשלב מוקדם כדי שיוכל לסייע בבחינת התשריטים (תרשימי הבניין החדש שמתוכנן להיבנות) והמפרט הטכני (תיאור מפורט של כמויות ואיכות החומרים בהם יעשה שימוש לצורך בניית הבניין והדירות החדשות).

מפקח מקצועי יוכל לוודא לפני הגשת הבקשה להיתר, שהיא תואמת את התמורות אותן הבטיח היזם לבעלי הדירות בהסכם.
כך גם כדאי לערב בהמשך יועץ ביטוח מטעם בעלי הדירות, ולעיתים אף שמאי.
גם שכרם של כל הנ"ל משולם על ידי היזם ולא על ידי בעלי הדירות.

כיצד בוחרים יזם לפרוייקט?

אין ספק שגם משימה זו לא קלה. חשוב לנסות לקבל מספר הצעות, לבחון אותן ולהיפגש עם היזמים השונים.
חשוב לבדוק מה חוסנו הכלכלי של היזם, האם יש לו נסיון בפרויקטים של בניה בכלל ובפרויקטים מתחום ה'התחדשות העירונית' בפרט? האם יהיה זמין ויוכל לתת את מלוא תשומת הלב לפרויקט? ועוד.
כמובן, יש לבחון גם את התמורה שמציע כל אחד מהיזמים ולאחר שקלול של כל הפרמטרים, לבחור את היזם הטוב ביותר לביצוע הפרויקט.

במשימה זו יוכל עורך דין מיומן ובעל נסיון לסייע רבות לבעלי הדירות, ולכן כדאי מאוד לערבו כבר בשלב זה.

מה חשוב לדרוש מהיזם בהיבט המסחרי בפרויקט של הריסה ובניה (תמ"א 38/2)?

הרשימה ארוכה.
ראשית, יש לדרוש מהיזם להעניק לבעלי הדירות תוספת שטח מקסימאלית. כך, שהדירות החדשות שיבנו יהיו גדולות משמעותית מהדירות הקודמות שנהרסו (ובפרויקט תמ"א 38/1 – תוספת שטח מקסימאלית לדירות הקיימות).
לצד זה, חשוב לדרוש עליה בקומות, כך שהדירה החדשה של כל אחד מבעלי הדירות תהיה ממוקמת בקומה גבוהה יותר מהקומה בה היתה ממוקמת בבניין הישן.
בנוסף, חשוב מאוד לוודא שכל אחד מבעלי הדירות יקבל מרפסת, חניה ומחסן.

אחר כך, יש לנהל עם היזם משא ומתן לגבי סכום שכר הדירה שישלם לכל אחד מבעלי הדירות במהלך בניית הבנין החדש (היזם משלם דמי שכירות לבעלי הדירות מרגע שפינו את הדירות הישנות ועד שקיבלו את הדירות החדשות, כדי שיוכלו בינתיים לשכור לעצמם דירה חלופית) וכמובן, הסכום שישלם עבור הובלת החפצים מהדירה הישנה לדירה החלופית ובהמשך חזרה לדירה החדשה.
חשוב גם לדרוש מהיזם שהמפרט שעל פיו תיבננה הדירות החדשות של בעלי הדירות, לא יפחת מהמפרט שעל פיו יבנה היזם את הדירות הנוספות בבניין (אלה שהוא מתעתד למכור לרוכשים מן החוץ).

חשוב לסכם עם היזם גם את לוחות הזמנים לפרויקט - מתי מוגשת הבקשה להיתר, תוך כמה זמן הוא מתחייב להשיג היתר בניה, תוך כמה זמן יתחיל את הבניה ויסיים אותה ומתי המועד האחרון שעד אליו ימסור לבעלי הדירות את הדירות החדשות.

חשוב מאוד גם לדרוש מהיזם לשלם את כל הוצאות הפרויקט ללא יוצא מן הכלל, לרבות בכל הנוגע לתשלום עבור בעלי המקצוע השונים: מתכננים, יועצים וכו', אגרות, היטלים, עלויות הבניה, מע"מ, מס, עלויות משפטיות שונות ועוד.
וכמובן, יש לזכור לקבוע סנקציות בהסכם למצב שבו היזם מאחר בסיום הבניה ובמסירת הדירות החדשות. במקרה זה יש לקבוע פיצוי קבוע ומוסכם שישלם היזם לבעלי הדירות.

כיצד קובעים מה מקבל כל אחד מבעלי הדירות?

לעיתים התמורה שמציע היזם לבעלי הדירות היא זהה, אך זאת רק במצב שבו הדירות הקיימות הינן בעלות שטח זהה.
הבעיה מתעוררת כאשר ישנן בבניין הישן דירות בשטחים שונים ובמיקומים שונים.

בעיה קשה יותר עלולה להתעורר כאשר קובעים שכל דירה עולה קומה אחת, אך עקב אילוצי תכנון, ישנן דירות שצריכות לעלות יותר מקומה אחת (למשל במקרה שבבניין הישן יש 4 דירות בקומה ובבניין החדש מתוכננות 3 דירות בקומה - נוצר מצב בו אחד מבעלי הדירות עולה יותר מקומה אחת).

אז מה עושים?

בעניין תוספת השטח לדירות, קיימות מספר שיטות -

שיטה אחת היא "שיטת האחוזים"- קובעים אחוז מסוים של תוספת שטח ומחילים אותו על כל הדירות. למשל, אם קובעים שכל דירה מקבלת תוספת שטח של 10%, אז דירה שהיתה 100 מ"ר תהיה בבנין החדש 110 מ"ר, ודירה שהיתה 50 מ"ר תהיה 55 מ"ר (בשיטה זו "מרוויחים" בעלי הדירות הגדולות יותר שמקבלים תוספת של יותר מטרים).

שיטה אחרת היא "שיטת המטרים" - קובעים תוספת שטח זהה ואחידה לכולם ללא תלות בשטח הדירות הישנות. נניח שקובעים שכל דירה מקבלת 10 מ"ר תוספת אז דירה של 100 מ"ר תהיה בבניין החדש 110 מ"ר ודירת 50 מ"ר תהיה 60 מ"ר (בשיטה זו "מרוויחים" בעלי הדירות הקטנות שמקבלים תוספת גדולה יותר באחוזים). 

ישנן שיטות נוספות כמובן.

לעיתים קובעים שהדירות בבניין החדש יחולקו בין בעלי הדירות באמצעות הגרלה (שיטה פחות רצויה מצד בעלי הדירות). ולעיתים, ממנים שמאי שמעריך את ערך הדירות הקיימות, וקובעים שבעל הדירה בעלת הערך הרב ביותר יבחר ראשון את הדירה בה הוא חפץ מכלל הדירות שמציע היזם, ואחריו יבחר בעל הדירה שדירתו דורגה שניה ברשימת השמאי וכך הלאה.

יש לבחור בשיטה הטובה ביותר שתתאים לרצונותיהם של בעלי הדירות, אך חייבים לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות לשיטה הנבחרת, כדי למנוע חיכוכים מיותרים בעתיד שעלולים להצמיח סכסוכים ולגרום לעיכובים בפרויקט.

איך מקדמים את הפרוייקט לאחר שנחתם ההסכם?

לאחר חתימת ההסכם עובר "הכדור" לידיו של היזם.
היזם פועל באמצעות יועציו להכנת הבקשה להיתר וטיפול בה עד קבלת היתר הבניה, מתקשר עם בנק מלווה (המעניק לפרויקט ליווי בנקאי), משלם הוצאות רבות (אגרות והיטלים), מבצע את הבניה באמצעות קבלן שהוא בוחר, מטפל בעניינים רבים נוספים כגון: דיירים סרבנים, התנגדויות של בניינים סמוכים וכו'.

לסיכום - קשה אבל כדאי

אם הגעתם עד כאן ואתם מותשים וסקפטיים בנוגע ליכולתם להוציא אל הפועל את הפרויקט המיוחל נוכח כל הקשיים שמתוארים לעיל - אל תאמרו נואש. קחו נשימה ארוכה וצאו לדרך.
הדרך אמנם ארוכה ולא קלה, אבל שיתוף פעולה בין בעלי הדירות ועם היזם ועבודה יעילה, יאפשרו הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.
כידוע, אין מחלוקת שמימוש הפרויקט משפר באורח פלא את בטחונכם בעת רעידת אדמה (או לא עלינו- מתקפת טילים) וכמובן משביח את הנכס לאין שיעור.
אז צאו לדרך וממשו את החלום... 

* הכותב, מומחה בתחום ה"התחדשות העירונית", בעל משרד עורכי דין ונוטריון.