3.7 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 3)
היטל השבחה - כשהמקרקעין משתבחים והמונה 'דופק'

מהו היטל השבחה?
זהו מס שנדרש לשלם בעל זכויות במקרקעין, קרי: בעל נכס וחוכר לדורות, כתוצאה מביצוע פעולות כלשהן. היטל ההשבחה נקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (התשכ"ה 1965). ההיגיון העומד מאחורי ההיטל, שהנכס שבידי הבעלים השתבח וערכו עלה והמדינה תהנה מנתח השבחה זה. ככלל, כאשר עולה שוויו של מקרקעין, יוטל על בעליהם חיוב שנקרא "היטל השבחה".

מתי "משתבחים" מקרקעין ושוויום עולה בהקשר של היטל השבחה?
הדבר קורה, למשל, בעקבות אישור תכנית בניין עיר, מתן הקלה או היתר שימוש חורג של הוראות וזכויות בנייה שלא הוקנו / נרכשו על ידי בעל הזכויות בקרקע.
לרוב ישנה פעולה כלשהי המקימה את הדרישה להיטל השבחה שיוטל בחלק מהמקרים הבאים:
1. כאשר מאושרת בקשה של בעל הנכס להיתר בנייה / לתוספת בנייה על בסיס זכויות והוראות בנייה שטרם רכש.

2. בעת ניצול זכויות בנייה בפועל שהוקנו בתכנית בנין עיר משביחה. יצוין, כי תכנית בנין עיר תיחשב ל"משביחה" במקרה בו היא אושרה לאחר רישום זכות המחזיק במקרקעין, וזאת בנוסף להיותה "מרחיבה" את הוראות וזכויות הבנייה באופן שבו נוצר יתרון כלכלי לניצול הזכויות הקבועות בתכנית המשביחה לעומת השימוש, הבינוי והניצול שהתאפשר בתכנית קודמת.

3. כאשר ישנה בקשה להעברת זכויות במקרקעין (עסקה למכירת הנכס) ותכנית משביחה.

יובהר, כי לעומת מועד התשלום, יש לשים לב כי המועד הקובע לתשלום, ממנו יש לחשב ההיטל, הינו המועד שבו נוצרה ההשבחה. כך לדוגמא, בנוגע לתוכנית משביחה שאושרה לפני חמש שנים, ואילו רק כיום בעל המקרקעין מבקש לנצל הזכויות, הרי שחישוב ההיטל יתבצע למועד אישור התכנית (לפני חמש שנים), ולכך תתוסף הצמדה לפי מדד המחירים לצרכן / מדד תשומות הבנייה(הנמוך מביניהם) עד ליום התשלום בפועל. 

מהו שיעורו של היטל השבחה?
שיעור ההיטל הינו 50% מההשבחה.

למי משולם היטל ההשבחה?
התשלום בגין היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ומיועד בעיקר להוצאות תכנון, פיתוח ציבורי בתחום הרשות המוניציפלית שבשטחה מצוי הנכס, רכישת מקרקעין לצורכי ציבור, חינוך (מוגבל לכ- 10%) וכיסוי כלל ההוצאות הקשורות בהליכים אלו. 

מה ניתן לעשות כדי להקטין את דרישת תשלום היטל ההשבחה?

טרם ביצוע הפעולה הנדרשת המצריכה תשלום היטל השבחה כדאי ומומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע, וזאת כדי לאמוד את סכום ההיטל ואף לבחון אפשרות לצמצומו במידת האפשר. במקרים בהם מומשו הזכויות הלכה למעשה או כל אימת שנדרש היטל השבחה בפועל, רצוי שמומחה יבחן את נסיבות העניין, ויוודא כי כלל מרכיבי והוראות התכנית המשביחה הובאו בחשבון וזאת בנוסף לבחינת סבירות ערכי השווי עליהם מבוססת דרישת תשלום מטעם הוועדה המקומית. מומחה בהקשר זה הינו שמאי מקרקעין. 

זאת ועוד, בהתאם להוראות החוק, בפני החייב בהיטל עומדת הזכות להגיש ערעור על עצם מהות הדרישה או לחילופין על סכום היטל ההשבחה ושומת הוועדה. את הערעור ניתן ומומלץ להגיש בהתבסס ובליווי שומת מקרקעין (שומת השגה) מטעם שמאי מוסמך, בתוך 45 ימים מהיום שבו הובאה דרישת התשלום בפני החייב (חשוב לציין, כי במקרה של לוח שומה ניתן להגיש ערעור בתוך שנה).

היטל השבחה בנחלה חקלאית:
נחלה היא מקרקעין עם מעמד מיוחד. נחלה הינה קרקע המיועדת לשימוש חקלאי הכוללת אמצעי ייצור חקלאיים וכמובן מיועדת למגורי החקלאי ובני משפחתו.

מרבית מבעלי הזכויות בנחלות בישראל מוגדרים "כבר רשות" ולא כבעלי המקרקעין או חוכרים לדורות כפי שמוגדרים מרבית בעלי המקרקעין בארץ. הגדרה זו של בר רשות קבועה בהסכם ההתקשרות של בעלי הזכויות בנחלות עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). לבני הרשות זכות שימוש בקרקע המבוססת על חוזה מתחדש עם רמ"י. 

הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובעות, בין היתר, כי מי שנדרש בתשלום ההיטל הינו בעל הקרקע או המחזיק בזכות "חוכר לדורות". בהקשר זה נוצרה מחלוקת סביב השאלה האם בעלי הזכויות במקרקעין שאינם חוכרים לדורות ואינם בעלים במקרקעין, אלא הינם, כאמור, בני רשות נדרשים אף הם לשלם את היטל ההשבחה.

עד לשנת 2014, רמ"י נהגה להעביר לוועדות המקומיות "חלף היטל השבחה" בגין כלל ההשבחות שנוצרו מתכניות משביחות החלות על נחלות, וזאת תוך כדי שבעלי הנחלות העונים להגדרת "בני רשות" היו פטורים מתשלום ההיטל. מצב זה השתנה בעקבות פסק דין בלוך (רע"א 725/05) שניתן בספטמבר 2014, שם נקבע כי יש לראות בבעלי הנחלות המחזיקים בזכות "בר רשות" כחוכרים לדורות לעניין חבות תשלום היטל השבחה. לפסק דין זה משמעות והשפעה מהותית על כדאיות מימוש זכויות בנייה בתכניות משביחות ומכירת זכויות של בעלי נחלות. 

אם בעבר נהגו הוועדות לפטור בעלי הנחלות מתשלום היטל השבחה, הרי שכעת האחרונים נדרשים בתשלום ומומלץ לאלו להביא נתון זה בשיקולי כלל פעולותיהם שכן בנכסים מסוג נחלות סכום היטל השבחה יכול שיהיה גבוהה במיוחד לעומת מחיר הנחלה בשלמות.

לסיכום, היטל השבחה הינו מס שנדרש לשלם בעל זכויות במקרקעין במקרים מסוימים. לוועדה המקומית לתכנון ולבניה.
ישנם שלל גורמים המשפיעים על סכום ההיטל. כדי לבחון סבירות סכום ההיטל הנדרש מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין שיסייע בהערכת ההיטל, יוודא סבירות חישובו ויסייע במידת הצורך וכנדרש בהפחתתו. 


* גיא עוז, שמאי מקרקעין ושמאי חקלאי, מוסמך (M.B.A) במנהל עסקים