חוק המתווכים במקרקעין (להלן: "החוק") מגדיר את פעולת התיווך כ"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".
בהתאם לחוק, נדרש מהמתווך להחתים את הלקוח על הזמנת שירותי תיווך במקרקעין (להלן: "ההזמנה") ובנוסף לציין בהזמנה, בין היתר, פרטים המזהים את המתווך, את הלקוח ואת הנכס המוצע או המבוקש.
בדרך כלל במסגרת ההזמנה, מציין המתווך כי הוא יהא זכאי לשכר טרחה (עליו הוסכם בין הצדדים). הזכאות לשכ"ט תיווך, מושתת בין היתר, על קיומו של הסכם מחייב שייחתם בין הלקוח שפנה אל המתווך לבין הצד השני.
כמובן שעל המתווך להיות הגורם היעיל שהביא ליצירת עסקה במקרקעין.
דא עקא, "הסכם מחייב" יכול שיעשה בין שני צדדים לעסקה שלא במסגרת פורמאלית (קרי, שלא באמצעות עו"ד) ואין חשיבות לגבי הגדרת ההסכם, כלומר אם הצדדים לעסקה הגדירו את ההסכם כ – "זיכרון דברים" או כהסכם עקרונות או כל הסכם אחר.
השאלה שיש לשאול היא, האם הסכם זה יצר התחיבות הדדית בין שני צדדים לעסקה.
ככל שהתשובה לשאלה זו היא חיובית כי אז יהא המתווך זכאי לשכר טרחה מהלקוח שחתם על הזמנה.
עד כאן למדנו, כי אחד מהתנאים המזכים מתווך בשכר טרחה היא יצירת התחייבות בכתב בין שני צדדים לעסקה.
בשל התנאי הנ"ל, לעיתים תכופות, המתווכים מבקשים לקדם את העסקה באופן שבו הם עורכים עבור הצדדים לעסקה הסכם ראשוני בכתב, תוך שהמתווכים טועים לחשוב כי רק עם יצירת הסכם מחייב בכתב, הם יהיו זכים לשכ"ט.
לעיתים מדובר בלחץ מצד הלקוח של המתווך או הצד השני לעסקה המעודדים א המתווך לסגור להם על העסקה "כאן ועכשיו".
מתווך שנענה לבקשה זו ועורך עבור הלקוח שלו ו/או עבור הצד האחר שאינו הלקוח שלו, הסכם בכתב, פועל בניגוד מוחלט לחוק.
מתווכים וכל אדם באשר הוא, חשוב שתדעו!!
מתווך אינו מוסמך להחתים צד לעסקה (או יותר) על הסכם מחייב המהווה בסיס לעסקה במקרקעין, קל וחומר לגבי סמכותו של המתווך לערוך הסכם מחייב או מסמכים משפטיים אחרים.
מקום שבו המתווך מחתים צד לעסקה על הסכם או עורך עבורו הסכם מחייב הוא עושה זאת בניגוד מוחלט לחוק.
זו אף זו, במצב דברים זה המתווך עלול לגרום לצדדים לנזקים כספים עצומים הואיל והצדדים חתמו על הסכם (בהמלצתו של המתווך או במצב בו המתווך נענה לבקשת הצדדים לעסקה) מבלי שהיו מודעים למשמעויות הרבות העולות מחתימתם על ההסכם.
כמו כן, על המתווך חל איסור מוחלט לבצע פעולות נוספות כגון:
א. פעולות הכרוכות בהעברת החזקה והבעלות בנכס כגון לקיחת משכנתא.
ב. בדיקה משפטית ולפיה הנכס נקי מכל חוב ו/או שעבוד ו/או עיקולים או חובות כלפי צד ג'.
ג. בדיקות תכנוניות של הנכס לרבות ייעוץ ו/או הצהרות לגבי חריגות בניה ו/או אישור בניה קיימים בנכס.
ד. בדיקות הקשורות במיסוי שחל על העסקה ו/או על הנכס.
יודגש, כי נקיטת אילו מהפועלות המפורטת לעיל ו/או כל פעולה אחרת הנושאת אופי משפטי לא רק שמהווה הפרה של החוק ולא רק שהיא יכולה לגרור שלילת זכאות המתווך לשכר טרחתו בגין מתן שירותי התיווך, גם אם פעל ואף הביא לחתימת העסקה בסופו של משא ומתן, אלא שהיא מהווה עבירה פלילית.
נכון, שלעיתים מעורבותו של עורך דין מקצועי בחתימת חוזה מכר דירה, על כל הבדיקות המשפטיות הכרוכות בחתימת מביאה לעיכוב בחתימת החוזה ולעיתים אף "לפיצוץ" במו"מ בין הצדדים וכפועל יוצא מכך, המתווך אינו יוצא נשכר על שירותיו הטובים, אך יחד עם זאת אין לחרוג מהכלל ולפיו המתווך אינו מוסמך לנקוט בכל פעולה משפטית באשר היא.
במצב שבו המתווך נתקל בלקוחות שמתעקשים לחתום על זיכרון דברים במעמדו, עליו להפנות את תשומת ליבם של לקוחותיו אודות הצורך בשירות מקצועי מאת עורך דין.
על מנת להקל על המתווך ו/או על הצדדים המעוניינים לחתום על עסקה כמה שיותר מהר ו/או על מנת לנסות להימנע מעיכוב בחתימת הסכם מחייב תוך, קיימים מצבים בהם מתווכים עובדים עם עורכי דין מקרקעין בשיתוף פעולה על בסיס קבוע.
זאת באופן שעורך הדין יהא זמין לעריכת הסכם מחייב, לא לפני שייפגש עם הצדדים, יברר עמם ואף יציג להם את הפרטים המהותיים בעסקה.
ברור שבמצב דברים זה, כל הצדדים יוצאים נשכרים ולכן מומלץ להינע מעשיית פעולות שעלולות להיות לא רק בעוכרי המתווכים אלא גם בעוכריהם של הלקוחות.
