עשרה כללי אצבע בדיני מקרקעין

1. קונים דירה? הערת אזהרה כבר רשמתם? הערת אזהרה היא הערה שנרשמת בטאבו, ומפורטות בה ההתחייבויות שבעל הנכס נתן בנוגע לעסקאות הקשורות בנכס. כאשר אדם קונה דירה, מומלץ כי מייד עם החתימה על חוזה רכישת הדירה, הוא יפנה לטאבו ויבקש לרשום הערת אזהרה לטובתו. הערת האזהרה נרשמת גם בצד של הבעלים הרשום של הדירה , וכך אם מסיבה מסוימת המוכר יחליט שהוא רוצה למכור את הדירה לאדם אחר, כל קונה פוטנציאלי יוכל לראות בטאבו, כי רשומה כבר הערת אזהרה לטובת קונה אחר, ויעדיף, כמובן, שלא להתקשר בהסכם עם המוכר.

רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מקרקעין

2. ומה עם מיסים? האם תצטרכו לשלם מס רכישה בקניית דירה? מס רכישה הוא מס שמוטל ע"פ חוק מיסוי מקרקעין על כל אדם שרוכש דירת מגורים, משרד, חנות, עסק, מפעל וכד'. שיעור מס הרכישה הוא מדורג ומתעדכן אחת ל-3 חודשים.

אם אתם קונים דירת מגורים, וזו דירתכם היחידה, ומחירה לא עולה על  1,084,935 שקלים, לא תצטרכו לשלם מס רכישה.
אם מחיר הדירה היחידה שרכשתם עולה על סכום זה, אך לא עובר את ה- 1,524,770 שקלים, תצטרכו לשלם מס רכישה בשיעור של 3.5%. ואם קניתם דירה יקרה יותר, שמחירה עולה על 1,524,770  שקלים, תצטרכו לשלם מס רכישה גבוה יותר, בשיעור של 5%.

3. במקרה שתחליטו למכור את דירתכם, ייתכן שתצטרכו לשלם מס שבח. מס שבח הוא מס שמוטל על אדם שמוכר את דירתו. השבח הוא הפער בין מחיר הרכישה של הדירה (בתוספת מדד והוצאות) לבין מחיר המכירה שלה. לפיכך, אדם שקנה דירה שבמהלך השנים השביחה וערכה עלה, יצטרך לשלם מס שבח, בשל כך שהפיק רווח מהמכירה, כאשר הוא ירצה למכור אותה.

4. אם את מוכרים את דירתכם, בדקו האם אתם זכאים לפטור ממס שבח. ישנם מספר מצבים שבהם יש פטור ממס שבח במכירת דירה. כך למשל, אם יש לכם דירת מגורים אחת בלבד ותרצו למכור אותה, לא תצטרכו לשלם מס שבח אם ב-4 השנים שלפני המכירה לא מכרתם דירת מגורים אחרת שפטורה ממס שבח. בנוסף, אם ירשתם דירת מגורים, ואתם מעוניינים למכור אותה, ייתכן שתוכלו ליהנות מפטור ממס שבח. ע"פ החוק, יש פטור מיוחד למכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, אך התנאי הוא שהמוכר הוא בן הזוג של המוריש או ילדיו, נכדיו וניניו. כמו-כן נדרש, שלפני מות המוריש, לא הייתה לו דירת מגורים נוספת, והוא היה זכאי למכור אותה בפטור ממס שבח.

5. אם קניתם בית, ולצערכם גיליתם ליקויי בנייה ברצפה, במרתף, במעקה או בקירות, דעו כי אתם לא לבד, וככל הנראה לא תצטרכו לשלם על התיקונים. חוק המכר (דירות) מתייחס לתקופת האחריות של הקבלן כלפי רכיבי הדירה וחלקיה, וקובע מהי אי התאמה שבגינה יחוב הקבלן כלפי הקונה. אם  התגלה ליקוי בנייה ע"פ החוק- כלומר: התגלתה אי התאמה בדירה, הקונה יצטרך לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן אותה, והוא יצטרך לתקן אותה תוך זמן סביר.

אם המוכר לא יתקן את הליקוי כנדרש או לא יתקן אותו בכלל, הקונה יכול להגיש תביעה לביהמ"ש, ולבקש מביהמ"ש כי יורה למוכר לבצע את התיקונים או לשלם לו את עלותם.

6. רוצים לקנות דירה במסגרת התארגנות של קבוצת רכישה? חשוב להכיר את הנושא היטב, את היתרונות והחסרונות של רכישה בדרך זה. חשיבות מכרעת יש להסכם השיתוף בין חברי הקבוצה - כאשר מתארגנת קבוצת רכישה, עליה להגיע להסכם שיתוף בכתב. ההסכם מגדיר את מערכת היחסים בין חברי הקבוצה וכן את היחסים של הקבוצה עם צדדים שלישיים, חיצוניים לקבוצה.

על ההסכם לכלול את כל הפרטים הרלוונטיים לקבוצה ולרכישה, ביניהם: מטרת הרכישה, חלוקת יחידות הדיור, הדרך לפתרון מחלוקות אם תהינה כאלו, הגורמים המעורבים בעסקת הרכישה, התקשרויות עם מומחים, יועצים וקבלנים חיצוניים, מימון/ליווי בנקאי וכדומה.

7. אם אין לכם מספיק כסף לקנות דירה, ואתם רוצים לשכור אחת, חשוב כי תקדישו את מלוא תשומת הלב לחוזה השכירות. רוב חוזי השכירות הם די סטנדרטיים ובכל זאת, בעל הבית מכניס בהם שינויים, בדרך כלל לטובתו, ולכן יש לשים לב לכמה דברים שחשוב שיופיעו בחוזה השכירות שלכם.

קודם כל, חשוב לבדוק האם שכר הדירה שמצוין בחוזה הוא בשקלים או צמוד לדולר, כי שכר דירה צמוד לדולר מחייב אתכם לעקוב מדי חודש אחרי כל שינוי בהפרש התשלום, וגם אם נתתם צ'קים מראש תאלצו להשלים את ההפרש, או לרדוף אחר בעל הבית שיחזיר לכם את ההפרש. מומלץ גם להסדיר את אופן תשלום שכר הדירה בדרך שתהיה נוחה ומתאימה לכם.

8. אם אתם קונים או שוכרים דירה ונעזרים במתווך, דעו כי חלות על המתווך חובות. על המתווך, בין היתר, למסור לכם מידע ופרטים נכונים על הנכס.סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין קובע, כי מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות ובהגינות וימסור ללקוחו כל מידע שהוא המהותי ואשר נוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

9. גרים בבית משותף? את התקנון אתם מכירים? תקנון הבית המשותף מסדיר את הסמכויות הקשורות בניהולו ומהווה, ביחד עם הסעיפים הרלבנטיים בחוק המקרקעין, את הבסיס המשפטי לזכויות ולחובות של בעלי הדירות שבבניין. התקנון כולל הוראות בעניינים העיקריים בניהול הבית, כמו: אחוזי הבניה והאפשרויות לתוספת בניה, אחזקה שוטפת וחלוקת נטל התשלומים על אחזקה שוטפת, אופן השימוש ברכוש המשותף (למשל בגינה ובגג), איך מתקבלות החלטות על ידי בעלי הדירות, מינוי ועד הבית ותפקידיו של ועד הבית, זכויות וחובות של בעלי הזכויות בבית, ושיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה, אם קיימים כאלה.

10. גרים בדירה משלכם ורוצים לסגור את המרפסת? רגע, זה לא כל-כך פשוט. ראשית, יש לדעת כי הפעולה של סגירת מרפסת עולה כסף. כמה כסף? התשובה תלויה במספר מרכיבים: הגודל שלה, החומרים שמשתמשים בהם בעת ביצוע הסגירה, העיצוב, התוספות ועוד. בהערכה גסה ניתן לומר, כי תצטרכו לשלם לפחות כמה עשרות אלפי שקלים עבור סגירת המרפסת.

שנית, לפני שמזמינים בעלי מלאכה, מפנים את הדברים ומתחילים בעבודה, צריך לדאוג לאישורים מתאימים - יש להשיג היתר בנייה מהרשות המקומית. כאשר מגישים בקשה להיתר בנייה, לשכנים יש זכות להתנגד. בדרך כלל, תיתלה מודעה על לוח המודעות בבניין, לפיה מי שחושב שהוא עלול להיפגע מהתוכנית (לסגירת מרפסת) יכול להגיש התנגדות.