2.6 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 7)
תמ"א 38 - למה זה כדאי וממה צריך להיזהר?

אלפי בניינים ברחבי הארץ הפכו לאתר בנייה. במקרים רבים מדובר בתמ"א 38 - תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים שמשמעותה היא שיפוץ של הבניין והדירה והעלאת ערך הנכס. כשבתקשורת מדווחים על עליה של מינימום שלושים אחוזים בערך הדירות המשתייכות לבנייני מגורים בהם הושלם פרויקט תמ"א 38, אין פלא שעוד ועוד דיירים רוצים גם. יש לדעת, כי הדרך להשלמת הפרויקט איננה פשוטה, ובישראל, כמו בישראל, למרות ההקלות הפרוצדורליות וכוונת הוגי התכנית לאפשר השלמה יעילה ויישום מהיר של הפרויקט, רבים מהפרויקטים "תקועים" בשלב כלשהו בדרך. למה זה קורה ואיך מתגברים על העניין ומצליחים ליהנות בזהירות ממה שיש לתמ"א להציע?

מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית אושרה על ידי מממשלת ישראל בשנת 2005, ומטרתה הינה חיזוק מבנים אשר קיבלו היתרי בנייה לבנייתם לפני ה-1/1/1980, ואשר אינם עומדים בתקן המחמיר של מיגון וחיזוק כנגד רעידת אדמה. התכנית כוללת מגוון של הקלות ופתרונות המתמרצים את חיזוק המבנים, בהתאם לתנאיו, מיקומו ושיטחו של כל פרויקט. חשוב לציין, כי ישנם מספר סוגים של תמ"א 38, כלומר: כמה מסלולים ליישום התכנית. 

מהם אותם תמריצים המניעים תושבים ליישם בבניין מגוריהם את תמ"א 38?
התמריצים שמעניקה התוכנית לתושבים הבוחרים ליישמה בבניין המגורים שלהם הינם רבים ומגוונים, כשהעיקריים בהם כוללים אפשרויות לתוספת זכויות בניה ואפשרות להרחבת דירות קיימות ואף הוספת דירות חדשות לבניין. בנוסף, התכנית מאפשרת להרוס מבנה שנקבע לגביו שנדרש לחזקו, ולהקימו מחדש, בתוספת זכויות לפי התכנית.

אילו סוגי תמ"א 38 בולטים נפוצים כיום?
לתמ"א 38 קיימים שני סוגי תכניות: 

תמ"א 38 "חיזוק ועיבוי" – התכנית מאפשרת להוסיף על מבנה קיים עד 2.5 קומות חדשות על גג המבנה ולסגור קומת עמוד מפולשת. פרויקטים מסוג זה מתבססים על תיקונים 1 ו-3 לתכנית. 

תמ"א 38 "הריסה ובנייה" – התכנית מאפשר להרוס את המבנה הקיים ולבנות בניין חדש תחתיו, עם זכויות מכוח התכנית ולעתים אף מכוח תכניות אחרות. פרויקט מסוג זה מתבסס על תיקון 2 לתכנית.

איזה מסלול עדיף? איך יודעים מה לבחור?
בפועל, בחירת המסלול המועדף לביצוע פרויקט נעשית בהתאם לכדאיות הכלכלית בביצוע של כל אחד מהמסלולים ורצון בעלי הזכויות. בכל אחד משני המסלולים, העיקרון המנחה הינו כי בכלל העלויות הכספיות הנדרשות לביצוע הפרויקט, היזם הוא זה שנושא בנטל הכספי הנדרש. בהתאם, בעלי הזכויות נהנים מהשבחת נכסיהם בשיעור ניכר, הן מבחינת שווי כלכלי של נכסיהם והן מבחינת איכות החיים.

כמו כן, בכל אחד מהמסלולים, התמורות המתקבלות משתנות בהתאם ליתרונות ולחסרונות של כל מבנה קיים - ובין היתר, מגבלות תכנון, שטח המגרש, כמות הדירות הקיימות, הרשות המקומית וכיוצ"ב. בנוסף, בהתאם לכל מסלול, מתקבלות ערבויות בנקאיות מתאימות מהיזם להבטחת זכויותיהם של בעלי הזכויות. בפרויקט שנעשה במסלול "חיזוק ועיבוי", התמורות שיכולות להינתן לבעלי הזכויות כוללות חיזוק ובניין לעמידותו בתקן הנדרש לרעידות אדמה; הוספת חדר ממ"ד; הוספת מרפסת שמש; הוספת מחסנים; בניית מעלית; חניה; שיפוץ ושדרוג לובי הבניין; שיפוץ ושדרוג מערכות תשתית משותפות, כגון, מים, ביוב, חשמל, גז וכד'.

בפרויקט שנעשה במסלול "הריסה ובנייה", התמורות שיכולות להינתן לבעלי הזכויות כוללות דירה חדשה בבניין חדש, על כל המשתמע מכך, בשטח גדול יותר מהדירה הקיימת, הכוללת חדר ממ"ד ומרפסת שמש ובנוסף חניה בחניון תת קרקעי. הדיירים גם מקבלים דמי שכירות לכל תקופת הבנייה.

באופן כללי ניתן לומר, כי לרוב במידה שקיימת כדאיות כלכלית לביצוע פרויקט במסלול "הריסה ובנייה" – מסלול זה מועדף, שכן במסגרת זו מקבלים בעלי הזכויות דירות חדשות, על כל המשתמע מכך.

אם כך - מה עושים כדי להניע מהלך של תמ”א 38? איך מתחילים להניע את הפרויקט?
דרך המלך למימוש פרויקטים של תמ"א 38 הינה באמצעות התקשרות בין בעלי הדירות ליזם, כאשר העיקרון המנחה התקשרות זו הוא, שבתמורה לקבלת זכויות הבנייה לבעלותו של היזם, מקבלים בעלי הדירות את חיזוק המבנה ונכס משודרג ומושבח, וזאת ללא כל הוצאת כספית מצדם של בעלי הדירות. לפיכך, ברגע שיש אפשרות בפועל לממש את זכויות הבנייה שניתנות במסגרת התכנית, באופן שבו ישתלם כלכלית ליזם לקבל מבעלי הזכויות את זכויות הבנייה לבניית דירות חדשות בתמורה לחיזוק הבניין ומתן תמורות נוספות לבעלי הזכויות או לפעול להריסתו של הבניין הקיים ובניית בניין חדש תחתיו ומתן דירות חדשות לבעלי הזכויות – יש לפעול.

חשוב לציין, כי כבר בשלב התחלתי זה של איתור יזם, ובוודאי בהמשך הדרך, לאורך כל התהליך, על הדיירים להתנהל במתינות ובחוכמה. ישנן לא מעט מלכודות המאיימות על רווחתם של הדיירים ורק ליווי של עורך דין המבין בתחום ושיש לו ניסיון בפרויקטים מסוג זה, יכול למנוע מהם פגיעות. עורך דין המייצג את הדיירים, מלווה אותם, מייעץ להם, שומר על האינטרסים שלהם ומבטיח שיהנו מיתרונות יישומה של תמ"א 38, יגן עליהם מפני פגיעות אפשריות. בכלל, ישנן הנחות רבות של הציבור לגבי תמ"א 38 שהינן הנחות שגויות וישנן לא מעט טעויות נפוצות בפרויקטים השונים המיושמים ברחבי הארץ וחבל. עם ייעוץ מתאים ניתן למנוע מהדיירים מפח נפש והוצאות כלכליות מיותרות. פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב מבחינה משפטית, מסחרית וחוזית, ואין לוותר על ליווי של עו"ד מומחה בתחום וייצוג על ידו חשוב בכמה רמות- הן במערכת היחסים שבין הקבלן לבין הדיירים והן במערכת היחסים בין הדיירים לבין עצמם. 

מהן הפגיעות האפשריות? מהן הטעויות הנפוצות ביותר שיש לציבור בנוגע לפרויקט זה?
בעלי דירות יכולים להתקשר עם יזם בהסכם שאינו מתאים להם (מסחרית, תכנונית או משפטית) במקרה הטוב, או עם יזם שאינו יציב כלכלית במקרה הרע. טעות נוספת היא תמיד להסתכל מה השכן מעל או מתחת מקבל. פעמים רבות, ועל אף שישנו מאמץ גדול מאוד שהתמורות יהיו שוות במאת האחוזים לכלל בעלי הדירות, בעלי הדירות מתקשים לקבל תמורה שונה שניתנת לבעל דירה מסוים עקב אילוץ תכנוני, או אפילו תופסים את הדירה שלהם כיקרה יותר ולכן הם חושבים שהם זכאים לתמורה גדולה יותר מבעלי דירות אחרים בפרויקט. זה מתכון לצרות ודבר שבקלות יכול לפגוע ביישום מוצלח של פרויקטים. 

ייצוג של עורך דין שמלווה את הדיירים יכול לסייע בהתגברות על מעצורים וחסמים אלה בדרך למימוש הפרויקט. עורך הדין יכול לסייע באיתור היזם המתאים ובאיתור הקבלן המתאים ולבדוק את הרקע של השניים, את חוסנם הכלכלי ואת מידת התאמתם לפרויקט ויכולתם לעמוד במשימת השלמתו. עורך הדין גם יסייע בניהול משא ומתן עם היזם ועם הקבלן וכן יתווך במשא ומתן בין כלל הדיירים. בנוסף, עורך הדין ימלא תפקידים של ייצוג הדירים מול הרשויות; זירוז הפרויקט כשהוא "נתקע", ניסוח מסמכים משפטיים שונים (כתבי הסכמה של הדיירים, חוזה התקשרות בין הדיירים לקבלן, חוזה התקשרות בין הדיירים ליזם וכדומה); תיווך לפתרון קונפליקטים בין הדיירים עצמם ובין הדירים לבין הקבלן; דאגה לבטוחות הולמות לפרויקט מהסוג שמבוצע בפרויקט הספציפי; דאגה לקיומה של תקופות אחריות לאחר תקופת הבניה; השלמת התקשות בפוליסות ביטוח מתאימות; קביעת לוחות זמנים ברורים לאורך הפרויקט; מתן אפשרויות יציאה במידה שהפרויקט לא יקרום עור וגידים ועוד.

מדוע עד כה פרויקטים רבים 'תקועים' שנים לפני תחילת הפרויקט וגם תוך כדי הבנייה?
ישנן שתי סיבות מרכזיות לעיכובים בהשלמת פרויקט תמ"א 38 במקומות שונים ורבים ברחבי הארץ: האחת, ה'סחבת' הפרוצדורלית בוועדות התכנון, והשנייה: סכסוכים פנימיים בין דיירי הבניין בשל בעלי דירות סרבנים. הביורוקרטיה בוועדות התכנון עצומה וכל שינוי תכנוני הן רצוי והן כפוי גורם ליזמים להתרוצץ לעתים שנים סביב פרויקט כדי לקבל את ההיתר המיוחל. הנושא של הדייר הסרבן מוסדר יותר, וככל שקיים הרוב הדרוש לפי חוק החיזוק, ניתן החל משלב קבלת היתר בתנאים, לפנות למפקח על הבתים המשותפים כדי שיכפה את קיום ההסכם על בעלי הדירות המתנגדים. בכל מקרה, ייצוג של עורך דין יכול לסייע בהסרת שני מכשולים מרכזיים אלה וסיועו בשאר המישורים תורם מאד לדיירים ומגן עליהם. 

לסיכום, תמ"א 38 היא תכנית מבורכת שיישומה על קרקע או בניין יכול לתרום רבות לבעלי הקרקע או הדירות ולאפשר להם ליהנות מיתרונות רבים ומגוונים. יחד עם זאת יישום הפרויקט איננו פשוט, והדיירים לא פעם נתקלים במכשולים רבים. עורך דין מומחה בתחום יוכל לסייע בסילוק החסמים ולהבטיח יישום והשלמת הפרויקט על שלל יתרונותיו.  קשה עד כדי בלתי אפשרי ובוודאי לא מומלץ להשלים פרויקט תמ"א 38 ללא ליווי משפטי מתאים. עו"ד בעל ידע, כלים ומומחיות יסייע לדיירים ליהנות מתמ"א 38 מבלי ליפול בפח.