4.7 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 3)
השקעה בנדל"ן בחו"ל - טיפים למשקיע בנדל"ן בארה"ב

שוק הנדל"ן בארץ הפך את רכישת הדירה להשקעה לעסק לא משתלם המניב תשואה נמוכה. גם השקעות באג"ח ובנתיבי השקעה אחרים אינם כדאיים במיוחד לאור גובה הריבית. לכן, רבים מחפשים יעדים חדשים לכספים המיועדים להשקעה.

העולם הגלובלי הגדיל את האפשרויות, הנגיש את דרכי ההשקעה בחו"ל, והוביל רבים להשקיע בנכסים ביעדים שונים מעבר לים, כמו: גרמניה, מזרח אירופה וארה"ב. שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא כיום בשלבי התאוששות, לאחר המשבר שגרמה התפוצצות בועת הנדל"ן, ונכסים רבים שמחירם ירד, מחפשים משקיעים. השילוב בין מצב השוק בארץ לתקופת ההתאוששות בארה"ב הוביל רבים למסקנה, כי השקעה בנכסים בארה"ב היא ההשקעה המשתלמת והנכונה לתקופה.

כשאנו מחפשים נכס להשקעה נחפש נכסים מניבים - נכסים בהם נגבים דמי שכירות גבוהים, המכסים את ההשקעה ומניבים תשואה מיידית, או נכסים לטווח ארוך - נכסים שמחירם צפוי לעלות משמעותית והרווח הגדול מהם יתרחש במכירתם.

לבד או בחברה - יתרונות וחסרונות

ניתן להשקיע בנכסים בחו"ל באופן עצמאי, ולהכניס את כל התשואה לכיס, אך נדרשת הכרות עם הליכי הרכישה, המיסוי, הרישום וההשכרה המקומיים, והתקשרות עצמאית עם אנשי המקצוע הרלוונטיים: רואה חשבון, מהנדס, שמאי, עורך-דין מקומי ועוד. כמו כן, ניהול הנכס ואחזקתו מוטלים על המשקיע ובאחריותו.  

ניתן להשקיע באמצעות חברת השקעות המתמחה בתחום, אשר מטפלת בכל היבטי העסקה, החל מאיתור הנכסים, דרך שיפוצם, השכרתם וניהולם השוטף וכלה במכירתם. כמו כן כיום קמות עוד ועוד קרנות השקעה, המקבצות מספר משקיעים, דבר שמאפשר השקעה בסכומים גדולים, ובהתאם עליה בתשואה.

השקעה במסגרת קרן השקעות או חברת השקעות, חוסכת את כל ההתקשרות עם אנשי המקצוע ואף מטילה את ניהול ואחזקת הנכס בידי החברה. מצד שני, על המשקיע לבדוק היטב את החברה או הקרן דרכה הוא משקיע, שכן למרבה הצער, קרו לא מעט מקרים של חברות שהונו ורימו משקיעים, או מכרו להם "נכסי פח" או שחוסר מקצועיות וחוסר ידע הובילו לאיבוד כספי ההשקעה.
בכל מקרה, בין אם משקיעים עצמאית ובין אם דרך חברה או קרן, עלינו לבחון את ההשקעה היטב ולבצע את מלוא הבדיקות המקדימות שימזערו את הסיכון לפני היציאה להרפתקה.

מה כדאי לבדוק לפני שמשקיעים?

* לבד או בחברה - מי שמחליט להשקיע באופן עצמאי, חשוב שיוודא כי יש בידיו את כל הכלים והידע להתנהל נכון בהתאם לחוקי המקום. חשוב לציין, כי השקעה בחו"ל מחייבת ידע, מומחיות ונסיון, ואינה מומלצת למי שאינו בקי בתחום. אם משקיע מחליט כי הוא מעוניין להתקשר עם חברת השקעות, עליו לבחון את המוניטין שלה ואת נסיונה הקודם. כדאי לקבל מידע על פרויקטים קודמים שביצעה ועל התשואות שהתקבלו מהם. כדאי גם לשמוע המלצות של מכרים, אולם מומלץ לקחת את סיפורי ה'גבורה' בערבון מוגבל, ולבדוק אם המספרים מגובים במסמכים.

* בחינה מעמיקה של מכלול השיקולים - אין להכנס לעסקת השקעה בחו"ל בפזיזות, ויש לבחון לעומק את מלוא הסוגיות העולות מהעסקה ואת מכלול ההשלכות שיכולות לצוץ מול כל הגורמים המעורבים. יש לבחון היטב את השוק המקומי, הסביבה בה נמצא הנכס, את האוכלוסיה, את מצבו של הנכס, את מצב שוק השכירות באזור ועוד.

* שיקולי מיסוי - שיטת המיסוי שונה ממדינה למדינה. למשל, במדינות מסוימות, בתים מושכרים ממוסים באופן שונה מבתים שמשמשים למגורי הבעלים. יש לחשב בעזרת איש מקצוע המתמחה בתחום המיסוי ואשר מכיר את מערכת המיסוי של המדינה הזרה, את המס בהתאם לחוקי המדינה בה מצוי הנכס, וכמובן בהתאם לדיני המיסים של מדינת ישראל, על הכנסות שהופקו מחוץ לארץ. 

* אין טוב ממראה עיניים - חשוב מאד לא להתרשם מתמונות של הנכס ומהצגתו על יד המוכרים או החברה, ולנסוע לראות את הנכס בעצמכם במידת האפשר, או לשלוח מישהו מטעמכם. היו מקרים בהם נכס שהוצג כאחוזה מפוארת עם דקלים ובריכה, התגלה במציאות ככוך קטן עם עשבים ושלוליות.  

* הוצאות העסקה - יש לקחת בחשבון במחיר העסקה את כל ההוצאות הנלוות שיחולו על העסקה, כולל מיסים מקומיים, אגרות, דמי תיווך, שכר-טרחה, הוצאות שיפוץ, דמי ניהול וכן ביטוחים שונים אותם מחוייב בעל נכס לערוך, כמו ביטוח המכסה רעידות אדמה ושיטפונות באזורים מסויימים.

* לא לפעול תחת לחץ - חשוב לא ליפול לתרגילי השיווק האגרסיביים בהם נוקטות לעיתים חברות ההשקעות - התשואה אינה מובטחת, ההשקעה אינה חד פעמית וחלון ההזדמנויות לא יסגר. יש לבצע את ההשקעה לאחר שקילת העניין בכובד ראש ולא בפזיזות ותחת שכנועים. 

* הגנת הדייר - כדאי להכיר את שוק שוכרי הדירות המקומי ואת החוקים החלים במקרה של פינוי מושכר. בעוד שבגרמניה, למשל, יש הגנה נרחבת על שוכרי דירות שאינם משלמים, בארה"ב מפנים אותם מהנכס.

* בדיקת הסיבה למחיר הנמוך - המחיר הנמוך אותו מציגים המוכרים או החברה אינו בהכרח משקף את ערך הנכס. לעיתים המחיר נמוך כי החברה קנתה את הנכס בזמן המשבר במחיר הרבה יותר נמוך. לעיתים הנכס ישן ודורש תחזוקה רבה ושיפוצים, ולעיתים הנכס אינו קל להשכרה או למכירה בעתיד. יש לאסוף כל פריט מידע שיסייע להעריך נכונה את שווי הנכס. כמו כן, אין להתרשם ממחירו של הנכס לפני המשבר, אלא לבחון גם את ערכו לפני כן וגם את שווים של נכסים אחרים באזור.

* צפו פני עתיד - מעבר לבדיקת מצבו של הנכס כיום ובעבר, יש לצפות פני עתיד - האם יהיה קל להשביח את הנכס, האם האזור מאפשר מציאת שוכרים לטווח ארוך בקלות, והאם יהיה ניתן לקבל עבורו תמורה גבוהה יותר במכירה.

* תשואה ומימוש - יש להבהיר היטב במסגרת ההסכם, מתי וכיצד מתקבלת התשואה וכן לוודא כי יש "נקודת יציאה", בה ניתן לממש את הנכס, בכל שלב.

* רישום הנכס - עיסקה במקרקעין מגיעה לסיומה עם רישום הזכויות בנכס  על שם הרוכש, מומלץ להתקשר עם עו"ד מקומי נטול אינטרסים אשר ייצג אתכם ויבטיח את רישום הזכויות בנכס על שמכם, בסיום התהליך חובה לבדוק בלשכות רישום המקרקעין המקומיות כי הנכס אכן רשום בבעלותכם.

לסיכום - תשואה משמעותית בהחלט אפשרית

בכל מקרה בין אם נבחר להשקיע ישירות בנכס ובין אם נבחר להתקשר עם חברה המתמחה בתחום, עלינו לבצע את מלוא הבדיקות המקדימות ולוודא כי 'נתפרה' לנו העסקה הטובה ביותר, כאשר כל הסיכונים האפשריים נלקחו בחשבון, והתשואה הריאלית המובטחת אכן גבוהה.

הנסיון מראה, כי השקעה בנדל"ן בחו"ל מניבה תשואה יפה מאד וגבוהה בהרבה מהתשואה בארץ. בעוד שתשואה שנתית מהשכרת דירה בארץ עומדת על פחות מ- 4%, הרי שבארה"ב ניתן להגיע לתשואה של 10% ואף 20%. הפער, ללא ספק, מצדיק את נטילת הסיכון.

בשנים האחרונות שוק הנדל"ן בארה"ב נהנה מהתאוששות אמיתית וצמיחה. בשנת 2014 נמצא שוק הנדל"ן האמריקאי בעליה מתמדת, כאשר בהתאם לצפי לשנים הבאות, נבחרה ארה"ב למדינה היציבה והבטוחה להשקעה בנדל"ן. כמובן שיש להיות ערים למגמות ולשינויים בשוק ולהיות תמיד עם היד על הדופק.

אם נחליט להשקיע עצמאית, עלינו לדאוג לכניסה בטוחה ככל הניתן להשקעה לאחר סגירת כל הפינות. אם נשקיע דרך חברה, עלינו לחפש חברה מקצועית ובעלת נסיון ש"חיה" את השוק המקומי ומכירה אותו היטב. בכל מקרה, שוק הנדל"ן בארה"ב כיום מהווה נתיב השקעה כדאי ביותר, כאשר מי שיבצע את מלוא הבדיקות ויחתום על העסקה המתאימה לו ביותר, יהנה מתשואה גבוהה ותמורה הולמת להשקעתו.