3.5 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 2)
בית משותף - הרבה יותר מסתם בניין

גרים בבניין רב קומתי? תתפלאו לשמוע, שהרבה מאוד בתים בישראל עדיין מנוהלים כחברה, בשיטת המניות הישנה, דבר שמקשה מאוד על מכירה או רכישה של דירה בבית כזה. בבניינים כאלה, כדאי מאוד לעבור לשיטת ה"בית במשותף".

כל בניין שיש בו לפחות שתי דירות (למגורים או לעסק) שנרשם בפנקס הבתים המשותפים, מוגדר ב"בית משותף". פנקס הבתים המשותפים מתנהל בלשכת המפקח על רישום המקרקעין. כל דירה רשומה בדרך כלל באופן עצמאי, וישנם גם חלקים משותפים כמו הלובי, המעלית, חדר המדרגות והגג, שנשארים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות (אלא אם כן הוסכם ונרשם אחרת). בגלל השותפות של בעלי הדירות בשטחים משותפים אלה, מוסדרים כללי התנהגות בבית משותף בחוק המקרקעין עצמו, ובתקנון הבית המשותף, שנרשם גם הוא בזמן רישום הבית המשותף.

כדי לרשום בית משותף יש להגיש למפקח על רישום בתים משותפים מסמכים שמעידים על המצב המלא של הבית בעת הרישום: בקשה לרישום בית משותף, צו רישום, תשריט הבית, הודעה על מינוי הוועד הראשון של הבית, תקנון הבית המשותף ובקשה לייחוד דירות (אם לא יוחדו כבר קודם לכן). אם חל שינוי במצב הבית (הריסה, בניה, וכולי) המפקח על רישום בתים משותפים רשאי לתקן את צו הרישום.

בתגובה לבקשה לתיקון הצו המפקח צריך לתת לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה הזדמנות לטעון את טענותיו אם קיימות כאלה. כמו כן, המפקח על רישום בתים משותפים רשאי להורות על ביטול הרישום של בית בפנקס הבתים המשותפים, אם כל בעלי הדירות ביקשו זאת או אם נוכח שהבית אינו ראוי לרישום בפנקס, וגם בביטול הרישום הוא חייב לתת לכל בעל דירה (או לבעל זכות בדירה) הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון את טענותיו.

לקבלת ייעוץ משפטי בתחום הנדל"ן פנו אל עורכי דין מקרקעין

תקנון הבית המשותף

תקנון הבית המשותף מסדיר את הסמכויות הקשורות בניהולו, נרשם, כאמור, עם רישומו של הבית המשותף ומהווה, ביחד עם הסעיפים הרלבנטיים בחוק המקרקעין, את הבסיס המשפטי לזכויות ולחובות של בעלי הדירות שבבניין. התקנון כולל הוראות בעניינים העיקריים בניהול הבית, כמו: אחוזי הבניה והאפשרויות לתוספת בניה, אחזקה שוטפת וחלוקת נטל התשלומים על אחזקה שוטפת, אופן השימוש ברכוש המשותף (למשל בגינה ובגג), איך מתקבלות החלטות על ידי בעלי הדירות, מינוי ועד הבית ותפקידיו של ועד הבית, זכויות וחובות של בעלי הזכויות בבית, ושיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה, אם קיימים כאלה.
 
את הוראות התקנון ניתן לשנות ברוב של בעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. אבל, אין לקבוע בתקנון או לשנות בו זכויות של בעלי דירות, או להטיל עליהם חובות או תשלומים שלא מוסדרים בחוק המקרקעין, בלי הסכמתם. בנוסף, אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה מסויימת אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. 

פנקס הבתים המשותפים

בפנקס הבתים המשותפים מופיעים פרטים כמו: מספר הדירות בבית, פרטי בעלי הזכויות, מידע על משכנתאות, הערות אזהרה, זיקות הנאה, זכויות חכירה, זכויות קדימה, מידע על שטח הקרקע ועל השטחים הבנויים, מספר הגוש, החלקה ותת החלקה, שיעור החלקים של כל יחידה ברכוש המשותף, מידע על יחידות שהוצמדו (חניה, גג וכולי) וכתובת הבית.

עוד בנושא:

בית משותף - מהו חוק המקרקעין?

רישום בית משותף - כיצד ומתי?