4.3 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 3)
קניית דירה - מה נחוץ לדעת?

- עודכן במרץ 2015 -

מזל טוב! גייסתם את הסכום הדרוש לקנות דירה משלכם. סחתיין. אם אתם סבורים שזה כמו חולצה – בוחרים, משלמים וקונים, יש לכם טעות גדולה. קניית דירה היא אחת ההחלטות המשמעותיות והיקרות ביותר בחיים, וכרגיל – מה שזול עולה בסוף ביוקר. אז אל תחסכו בדברים החשובים – שמאי או מהנדס שיבדוק את שווי הדירה ואת המבנה וכן עו"ד מקרקעין מטעמכם שיעבור על האותיות הקטנות בחוזה. שימו לב שאם אתם מסתמכים רק על עורך הדין של המוכר, יהיה לכם הרבה יותר קשה אם המשא ומתן יסתבך, אז לא כדאי להתקמצן כאן.

עריכת זכרון דברים לקנית דירה - בעד או נגד?

לפי גישה אחת, חשוב מאוד לערוך זכרון דברים.  זכרון דברים הוא חוזה, שהפרה שלו מחייבת את הצד שהפר אותו בקנס כספי. לכם הקונים, זה חשוב במיוחד, כי אם בעל הבית יקבל הצעה גבוהה יותר ויתחרט, יש לכם אפשרות להוציא בבית משפט צו שיחייב אותו למכור לכם את הדירה, או לפחות לפצות אתכם בסכום האמור בזכרון הדברים. מצד שני, גם לכם לא יהיה קל להתחרט, ולכן כדאי מאוד להיות מוגבשים בנושא הקנייה לפני שחותמים על זכרון דברים.

יתרון נוסף לזכרון דברים בעת קניית דירה הוא, שמועד חתימתו הוא המכריע בנושא תשלומי מס רכישה, מה שמקצר עבורכם את טווח הימים עד למימוש ההסכם עצמו.

שימו לב שבמקרים מסויימים גם הרמת כוסית או לחיצת יד או הסכמה שבעל פה נחשבת לחוזה מחייב, אז אל תמהרו לחלוץ את הפקק לפני שסגרתם עסקה.

עו"ד נאוה מורי, ממשרד הרצוג, מורי, ברם עו"ד, מחדדת כי קיימת עמדה לפיה לא כדאי לחתום על זיכרון דברים, אלא אם אתם מבינים עד תום את מהות העסקה, ואתם בטוחים שאתם רוצים את העסקה, מכיוון שזיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר ועניין, בהנחה שהוא כולל את הפרטים הנדרשים על פי הפסיקה (כגון: זיהוי הנכס, מהות העסקה והתמורה).

לכן, אם צד אינו בטוח שהוא רוצה את העסקה, אבל חתם על זיכרון דברים, הוא עלול למצוא עצמו במסגרת של הסכם מחייב, כשחלק מהחיובים שחסרים בזיכרון הדברים יושלמו על ידי בית המשפט בהתאם להוראות החוק או הנוהג הקיים, על אף שאולי אותו צד כלל לא חשב עליהם ו/או לא התכוון לשאת בחיובים אלה.

על כן, מומלץ לפנות מיד לעו"ד כדי לחתום על הסכם מסודר שכולל את כל מערכת החיובים בהתאם למוסכם, ואשר יציף בפני הלקוח את כל העניינים הרלוונטיים וההשלכות של כל חיוב, כך שהתמונה תהיה ברורה וההתקשרות תהיה מתוך הבנה של החיובים החלים על כל צד. ככל שהדבר דחוף ניתן לתת את השירות הטוב בתוך זמן קצר. בשולי הדברים יצוין, כי העובדה שבזיכרון הדברים נכתב כי בהמשך ייחתם הסכם מפורט, אינה מאיינת את תוקפו של זיכרון הדברים כהסכם מחייב.

 

ראיון וידאו על השלבים בקניית דירה (יד שנייה) - עו"ד אסף גילר משיב בהרחבה

 

מצד שני, מוסיפה עו"ד מורי,  החיסרון של זיכרון דברים הוא, שהמועד להגשת הדיווח למיסוי מקרקעין מתחיל להימנות מיום החתימה על זיכרון דברים, הגם שבהמשך נחתם הסכם מפורט יותר. יש לשים לב, שהדיווח מוגש במועד שאם לא כן הצדדים יחויבו בקנסות. חיסרון נוסף הוא שמכיוון שזכרון דברים בדרך כלל אינו נערך ונחתם על ידי עו"ד (שאם לא כן כבר היה נערך הסכם מפורט), גם לא נחתמים כל יתר המסמכים הנלווים לכל הסכם, ובפרט דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין וייפוי כח בלתי חוזר להעברת הזכויות על שם הקונה. 

בדיקת הנכס

בעת רכישת דירה חשוב לבדוק את הנכס, כדי לחסוך לכם קשיים בעתיד בעניין מצב הנכס.

להורדת טופס בקשה לרישום הערת אזהרה בקובץ DOC - ממשרד המשפטים

לפיכך, מומלץ לא לדלג על כמה בדיקות חשובות:

בדקו שמוכר הדירה רשום כבעל הנכס בנסח הטאבו, שלא חל על הנכס צו מניעה או הריסה, שלא חלה הפקעה על חלק מהדירה או מהשטח שלה, שפרט למשכנתא לא קיימות זכויות של צד שלישי על הבית. כמו כן בדקו שאין  חריגות בנייה בנכס, ובדקו בתב"ע שלא יהיו שינויים בתוכנית הסביבתית, כדי שלא יצוץ בוקר אחד איזה קניון או בניין רב קומות מול המרפסת שלכם, ואם כן - זה משהו שכדאי לדעת עליו מראש. כדאי גם לבדוק שאין אנטנה סלולרית בסביבה, אם בריאותכם חשובה לכם.

בהנחה שבדקתם והכל בסדר, יש לחתום על חוזה הקנייה.

כמה דברים שכדאי לברר לפני הפגישה עם עורך הדין הם:

מהי עלות הדירה, מהו מועד הפינוי שלה, מהו מועד התשלום, גובה התשלומים ואופן ביצוע התשלום. אם זו איננה דירה חדשה, בדקו האם נשארים בה פריטים שחשובים לכם שיישארו, כמו מזגן למשל, או אם אתם מקבלים אותה "ערומה" וצריכים לשלם גם על מיני מרכזי מפוצל חדש.

את כל הסיכומים הללו העבירו לעורך הדין שיערוך את החוזה. עורך הדין צריך לבדוק ולאשר את מסמכי רישום הדירה, ואת העברת הדירה על שמם של הרוכשים עם ביצוע התשלום האחרון.
לצורך רישום הדירה בטאבו, יש לצרף מסמך פטור ממס שבח, פטור ממס מכירה וממס רכוש, ולבדוק ששטרי המכר חתומים על ידי הצדדים ומאושרים על ידי עורך הדין, שהצדדים חתומים על ייפוי כוח לטובת רישום העסקה, ושקיים פטור מהיטל השבחה ואישור מטעם המועצה או העירייה עבור רשם המקרקעין.

אם היתה משכנתא על הנכס, יש לבדוק  שהיא סולקה, ולבדוק שיש אישור של רשם המשכונות, ושכל התשלומים והחובות לוועד הבית וחשבונות החשמל, הטלפון וכולי שולמו במלואם עד ליום מסירת הדירה.
אם רכשתם דירה שרשומה במנהל מקרקעי ישראל, יש לצרף בקשה חתומה על זכות שכירות מצד מוכר הנכס, אישור של מנהל מקרקעי ישראל ואישור של רשם המשכונות.

עוד בנושא:

זיכרון דברים - כיצד לנסח אותו בצורה הטובה ביותר?


הטיפ שלנו לסיכום:
לא לשלם את התשלום האחרון למוכר עד שאין בידיו את כל האישורים שעליו להשיג לצורך העברת הבעלות על הדירה. כדי להבטיח העברה חלקה של הבעלות, הפקידו את הסכום האחרון בנאמנות אצל עורך הדין עד אשר המוכר ביצע את כל הפעולות הנחוצות.