2.6 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 5)
זכויות רוכשי דירה מחברה קבלנית שחדלה מפעילות או זכויות בעלי הקרקע - מי גובר?

בעלי קרקע מוכרים את הקרקע לחברה קבלנית. החברה הקבלנית מוכרת את הדירות שהיא עתידה לבנות לרוכשים. כשהעסקה מתממשת, כל הצדדים יוצאים מרוצים. אך מה קורה כאשר החברה "חדלה מפעילות", ומפסיקה את הבניה, לפני ששלמה, לכאורה, לבעלי הקרקע את מלוא התמורה ואחרי שקבלה מרוכשי הדירות נתח נכבד מסכום התמורה בגין מכירת הדירות? בעלי הקרקע סברו, לכאורה, כי הם רשאים לבטל את הסכם המכר ולהשיב לידם את הזכויות בקרקע, וזאת על חשבון זכויות רוכשי הדירות.
אך לא כך קבע בית-המשפט המחוזי מרכז, במסגרת ה"פ 34705-04-10 דנן ואחר' נ' גוש 6400 חלקה 57 בע"מ, בה ייצג הח"מ את רוכשי הדירות. (ובה"פ 47422-03-10 ארץ קדושה ואח' נ' גוש 6400 חלקה 57 בע"מ ואח') 

רוכשי הדירות או בעלי הקרקע?
במקרה הנדון, חלק מרוכשי הדירות עתרו לבית-המשפט, באמצעות משרד עורכי-דין דורון - הס, ע"י עוה"ד ארז הס ואבי קדוש, ותבעו להצהיר, כי בנסיבות העניין המיוחדות, זכויות רוכשי הדירות מכוח הערות האזהרה שנרשמו לטובתם על זכויות הבעלים, גוברות על הזכויות הקנייניות של בעלי הקרקע. בית המשפט קבל את התביעה והסעדים שנתבקשו, והורה על מינוי כונס נכסים להשלמת בניית הבניין, מסירת הדירות לרוכשים, ורישומם בלשכת רישום המקרקעין.

מנגד - פסק הדין דחה את תביעת בעלי הקרקע להורות על ביטול הסכם מכר המגרש ומחיקת הערות האזהרה של הדיירים (בכפוף להשבת כספיי הדיירים ע"פ חוק המכר), ונקבע כי בעלי הקרקע שינו בהתנהגותם את מתווה הסכם המכר, ביניהם ובין החברה, והתנהלו עד להגשת התביעה באופן שיצר הסתמכות אצל רוכשי הדירות, כי העסקה ביניהם ובין החברה הושלמה, וכי בבוא היום יקבלו את דירותיהם. כמו כן, בעלי הקרקע השתהו בהגשת התביעה, ובכך העמיקו את הנזק שנגרם הן לרוכשי הדירות והן לבנקים המלווים. 

בית-המשפט בחן את התנהלותם של בעלי הקרקע ועורכי דינם, אשר ייצגו הן את בעלי הקרקע והן את חברת הבניה, במהלך קיום עסקת היסוד מול החברה ולכל אורך חיי העסקה, ומאידך, בחן את התנהלותם של רוכשי הדירות, וקבע כי בנסיבות העניין המיוחדות והחריגות זכותם של רוכשי הדירות עדיפה. 

התנהלות הצדדים
בית-המשפט, קבל את טענות עו"ד ארז הס, ב"כ רוכשי הדירות, ומצא, כי בעלי הקרקע הסכימו לשנות את מתווה הסכם המכר, לדחות את מועד קבלת התמורה, בכך שהסכימו כי התמורה תשולם לבעל הקרקע מתוך התמורה שתשתלם מכל רוכש ורוכש, ומשום כך גם הסכימו הבעלים לרישום הערות האזהרה על שם הדיירים. עיקר המשקל ניתן למערכת היחסים בין הצדדים, מעורבותם והתנהלותם הבעייתית. בין עורך-הדין (אשר ייצג את בעל הקרקע והחברה) ובעל הקרקע שררו יחסי חברות ארוכה ורבת שנים ובעל הקרקע היה מעורב בהתקדמות הבניה ומכירת הדירות לדיירים. יתרה מכך, לא הוכח כי בעלי הקרקע לא קבלו את מלוא התמורה, ולמעשה, ההתנהלות הכספית של החברה ושל עורכי-דינה לקתה באי סדרים מהותיים (בלשון המעטה) באופן שלא ניתן היה לעקוב אחר השימוש שנעשה בכספים ששולמו על-ידי רוכשי הדירות והבנקים, והעלתה תמיהות רבות לגבי תשלום התמורה לבעלי הקרקע והשימוש שנעשה בכספי הרוכשים. בכל מקרה, לא הוכח כי לא שולמה יתרת התמורה באופן המצדיק את ביטול ההסכם.

התמורה שולמה
בעלי הדירות טענו, כי בהתאם להסכם מכר המגרש וייפוי הכוח שמסרו בעלי הקרקע לב"כ, עורכי-הדין רשאים היו לקבל עבור בעלי הקרקע את כספי התמורה בגין המכר. לבית המשפט הוכח, כי הרוכשים העבירו סכומים הגבוהים מיתרת החוב הנטען לבעל הקרקע, לחברה באמצעות ב"כ, אשר פעלו גם כב"כ של בעלי הקרקע, וניתן לראות בכך  למעשה, את קבלת מלוא התמורה. משידעו בעלי הקרקע, והסכימו כי התמורה עבור רכישת המגרש עתידה להשתלם מכספי רוכשי הדירות, ולא ביטלו את חוזה המכר בזמן אמת, ובמיוחד לאחר שחוזה מכר הקרקע הופר, הרי שבכך גילו הסכמתם לשינוי תנאי הסכם המכר בנוגע למועד, אופן, ומקור התשלום, ומשכך הסכם המכר לא הופר.

היחס בין הזכויות 
בית-המשפט התייחס למערכת היחסים שבין בעלי הקרקע ורוכשי הדירות ולהערות האזהרה שנרשמו על שם האחרונים, והפנה להלכה בדבר היחס בין זכויות בעלי קרקע לבין זכויות רוכשי דירות (במסגרת עסקת קומבינציה), וציין כי גם כאן, (ועל אף השוני במקרה דידן כאשר מדובר בשתי מערכות הסכמים נפרדת בין בעל הקרקע – לחברה, ובין החברה – לדיירים)  כל עוד הערות האזהרה נרשמו כדין ובהתאם להסכם, הן גוברות. כמו כן נקבע, כי הסכמתו החוזית של בעל הקרקע כלפי החברה לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל הקרקע לבין רוכשי הדירות. בנסיבות אלו נקבע, כי משהסכימו בעלי הקרקע בחוזה ובייפוי הכוח, ובמיוחד לאחר הפרת הסכם מכר הקרקע, כי החברה תמכור דירות לדיירים וחלק מהתמורה תשולם לבעל הקרקע מכספים שישלמו רוכשי הדירות, אזי רישום הערות אזהרה היא פעולה שנדרשה להשלמת עסקת היסוד.

בית המשפט התייחס להתנהלות בעלי הקרקע, אשר לא פעלו לביטול הסכם המכר תקופה ארוכה לאחר ההפרה הנטענת, ועד למועד הגשת התובענה, ונהפוך הוא - מהראיות שהציגו רוכשי הדירות, עלה כי בעלי הקרקע שיתפו פעולה עם החברה וב"כ, לאחר שהסכם המכר לכאורה הופר כנגדה, ואף העמידו לרשותה "הלוואה" לשם תשלום אגרות הבניה. 

הצגת המצג על ידי עורכי הדין
רוכשי הדירות טענו ובצדק, כי הם היו רשאים להסתמך על אישור ומצגי עורכי-הדין אשר ייצגו את בעלי הקרקע ואת החברה (ואף רכשו בעצמם דירה במיזם), כי אין מניעה לחתום על חוזי הרכישה עם החברה וכי עסקת היסוד הושלמה. בית-המשפט נתח לעומק את סעיפי הסכמי המכר ובהתאם לכך שכבר במבוא להסכם המכר עליהם החתימו ב"כ בעלי הקרקע והחברה את הדיירים,  נכתב: "הואיל והחברה זכאית להרשם כבעלים...", מצא כי נוצר מצג כלפי הרוכשים לפיו עסקת המכר הושלמה ובעלי הקרקע יצאו מהתמונה. בית-המשפט מצא את בעלי הקרקע שותפים למצגים אלה בין במפורש ובין במשתמע, שכן אם כטענתם בחרו לא לקרוא את המסמכים ולא להתעניין בעסקאות שבוצעו עם רוכשי הדירות, (ובחקירות הופרכה טענה זו), אין להם להלין אלא על עצמם.

הסעד עבור הפרת ההסכם 
לסיכום, בית המשפט קבע, כי אי השלמת הבנייה ואי מסירת הדירות במועד, מהוות הפרה של הסכמי הרכישה עם הרוכשים. במקרים של הפרת חוזה, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, קובע כי הסעד העיקרי והעדיף הינו אכיפת החוזה. במקרה זה, הסעד של לדרוש מהחברה הקבלנית לסיים את בניית הדירות לא נתבע, שכן החברה חדלה מלהתקיים ובעלי מניותיה נעלמו. מאידך, גם סעד של השבת הכספים לבעלי הדירות לא עמד על הפרק, שכן חשבונות הבנק של החברה בהם היו ב"כ החברה מיופה הכוח רוקנו. משכך בנסיבות העניין, הסעד האופטימלי לו עתרו רוכשי הדירות היה לפעול לסיום הבניה, מסירת הדירות ורישום הזכויות על שם הרוכשים, באמצעות כונס נכסים מטעמם - סעד מקובל באכיפת חוזי בניה, וזאת מבלי לחייב את הדיירים בכל תשלום תמורה לבעל הקרקע. 

מינוי כונס נכסים
ב"כ רוכשי הדירות, עו"ד ארז הס, סבר כי במקרים בהם הצטברות הנסיבות מצביעה על כך שהליך הכינוס הכרחי לצורך ביצוע פסק-הדין, ואין חלופה מעשית אחרת למימושו, ינתן סעד של כינוס הנכסים.
בנסיבות העניין, מינוי כונס נכסים היה סעד נכון, ראוי וצודק, שאם לא כן, זכויות רוכשי הדירות היו נפגעות באופן חמור ובלתי מידתי, יותר ממה שנפגעו בכל מקרה. בין רוכשי הדירות היו  זוגות צעירים תמי לב, ואנשי קשיי יום עובדי כפיים, ששמו את עיקר הונם וחסכונותיהם מטבע לצד מטבע, לרכישת דירתם הראשונה. העיכוב בסיום הבניה אילץ את הרוכשים לשלם במשך למעלה מ-4 שנים דמי שכירות ותשלומי משכנתא במקביל, והם נאלצו לשאת בלא מעט הוצאות נוספות, ובהן הוצאות סיום הבניה והוצאות בעלי התפקידים, כונס הנכסים ועורכי-הדין. הגם שבית-המשפט פסק לטובתם, אין ספק שרוכשי הדירות נפגעו אנושות מהאירועים, ובפועל, גם היום, כשנתיים לאחר פסק-הדין, הבניה טרם הושלמה. המקרה ממחיש את חשיבות ניסוחו של הסכם המכר, הסכם הרכישה, והליווי המקצועי הנדרש ע"י עו"ד המומחה בתחום המקרקעין  בכל צלע ומערכת היחסיים בעסקה שבין בעל הקרקע - חברה קבלנית - ורוכש דירה, בעלות השלכה כה רבה על חיינו. 

פסק הדין בעניין דנן

* עו"ד ארז הס הינו שותף מייסד במשרד עורכי-הדין דורון-הס ושות', ועוסק בליטיגציה במשפט מסחרי ודיני מקרקעין וחברות.