4.1 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 20)
דירה להשקעה בברלין - למה ואיך?

בימים בהם הריבית נמוכה ושוק הנדל"ן הישראלי סוער, ייתכן שהשקעה בניירות ערך או רכישת דירה להשכרה בישראל אינה כדאית, ורבים מחפשים אפיק השקעה חלופי המציע תמורה גבוהה יחסית לסיכון נמוך. בימי הכפר הגלובלי הקטן, קל יותר לפעול בחו"ל, ומשקיעים רבים יותר אינם מהססים להפנות את כספם להשקעה בנדל"ן מעבר לים.   

עסקת נדל"ן - עולם ומלואו
מי שרכש או מכר נכס בארץ יודע, כי יש להסדיר מספר לא מבוטל של נושאים הנובעים מהעסקה, חלקם סבוכים. הכרת אזור הנכס וייעודו, התכניות העירוניות והיתרי השימוש; דיווח לרשות המיסים, תכנון מס במידת הצורך ותשלום המס במועד; בירור מצב הזכויות הקיים והעברת הזכויות; הבדלים בין זכויות (בעלות, חכירה, חכירה לדורות, שכירות, מינהל, קק"ל, "בר רשות", נחלות) ; כפיפות להערות אזהרה או להגבלות עבירות; אתרי עתיקות או קבורה; בניינים לשימור / בניינים מסוכנים ; שעבודים, עיקולים, חובות ועוד אי אלו הפתעות שצצות לעיתים; נטילת משכנתא; הוצאות נוספות – חובות לרשות המקומית, תיווך, שכר-טרחה, אגרות ועוד. אלו רק חלק מהנושאים המצריכים התייחסות במסגרת העסקה.

כאשר פועלים בשוק זר בחו"ל, יש להיערך להתנהלות דומה מול כל הגורמים המקומיים, הכל בשפת המקום ובהתאם לדין המקומי החל, השונה לחלוטין מהדין שלנו. בכל מדינה חל עולם שלם של הסדרים חקיקתיים, מורכבים יותר או פחות מאלו הקיימים בישראל, במסגרתם יש לפעול ולהיערך גם מבחינת סיכונים וסיבוכיות. מהבחינה הזאת, גרמניה נחשבת מדינה בעלת מערכת חוק ומשפט ודאית ומוסדרת, המאפשרת התנהלות יעילה מול הרשויות. 

הריחוק הפיזי
מובן שכיום, השקעה בנכס בחו"ל מתאפשרת מהמחשב הביתי ואפילו ממכשיר הטלפון הנייד, אך ההגעה הפיזית למקום לעתים נחוצה ואף הכרחית. ראשית, אין תחליף להתרשמות והיכרות ישירה עם המקום, השכונה, האזור והעיר, אך מעבר לכך, נוכחות המשקיע עשויה להיות נחוצה במקרים שונים כמו: ביצוע פעולות שונות מול הרשויות, התנהלות מול שוכרים, ביצוע תחזוקה ותיקונים, ניהול הליכים משפטיים ועוד. גם כאן יש יתרון לגרמניה המהווה יעד קרוב ונגיש שעלויות ההגעה אליו (בעידן הטיסות המוזלות) נמוכות יחסית. 

החובות והזכויות
השקעה במדינה זרה מחייבת בדיקה מקדמית של המצב המשפטי. לדוגמה, אנו יודעים שקבלת נכס בירושה או במתנה בארץ אינה חייבת במס, אך האם זהו המצב גם במדינת היעד? האם כדאי להשקיע כאדם פרטי או כתאגיד? מה יהיו ההשלכות בעתיד של כל בחירה? יש לבדוק את חבות המיסים במדינת היעד ומה יחסה לחבות המס בישראל, כאשר בין ישראל לגרמניה, למשל, נחתמה אמנת למניעת כפל מס. אלו מעט מהנקודות אותן יש להבהיר מול מי שבקי בדין המקומי.

אופי המערכת המשפטית המקומית משפיע רבות על כדאיות ההשקעה. בגרמניה, למשל, החוק מאד יציב וודאי בכל הנוגע לדיור. יש פיקוח על מחירי שכר הדירה והגנה נרחבת על שוכרי דירות. לדוגמה, בהסכם שכירות שאינו מוגבל בזמן (חלופת הדיור המקובלת בגרמניה), לא ניתן לפנות את הדייר, כל עוד הוא עומד בתשלומי שכר הדירה ולא גורם לנזקים לדירה ושומר על מצבה AS-IS, וקיימות בדין עילות מוגבלות ביותר לפינוי דייר שעומד בתשלומים ושומר על הדירה. יש בכך יתרון למי שמעוניין להשכיר את הנכס לטווח ארוך, אך זו יכולה להיות הפתעה לא נעימה למי ששקל לעשות שימוש אחר בנכס, ולא הכיר את החוק.

גם הפיקוח על מחירי השכירות והכפיפות לטבלת המחירים, מגבילים, מחד, במידה מסויימת את אפשרות העלאת שכר הדירה (ישנן הגבלות רבות על קביעת גובה שכר הדירה, כמו: איסור לדרוש למעלה מ-10% ממוצע השכירות באזור, "לוח שכירויות" [Mietspiegel] ועוד), ומאידך מגבירים את הוודאות והיכולת לצפות ולתכנן לטווח ארוך. 

יציבות הכלכלה
החלום לרכוש בית נופש צבוע כחול ביוון אולי נשמע קורץ, אך יש לקחת בחשבון את יציבות הכלכלה המקומית והצפי לעתיד. כלכלת גרמניה, החברה המרכזית באיחוד האירופי, היא מהחזקות והיציבות ביותר, ומציעה ודאות כלכלית ושקט יחסי למשקיעים.

לבד או דרך חברה
היום חברות רבות בישראל מציעות השקעה בדירות בברלין דרכן, אולם יש לקחת בחשבון שהמבחר שהן מציעות מצומצם, ולרוב הן שותפות במיזמים מסוימים והמניעים שלהן לא בהכרח משרתים את המשקיע. מומלץ להכיר את השוק ואת המבחר הגדול המוצע (למשל, דרך אתר חיפוש הדירות הנפוץ immobilienscout24.de) ולהתקשר עם גורמים מקומיים אמינים שאין להם כל ניגוד עניינים או מניע נסתר כמו: מתווך, עורך-דין ובמידת הצורך מהנדס או שמאי, וכן נוטריון, אשר חייב ללוות את הליך הרכישה, וזאת באמצעות ליווי ויעוץ מקצועי של מי שמכיר ומבין את הדין המקומי ובעל נסיון בעסקאות דומות.

מימון הנכס
תנאי קבלת משכנתא, אחוזי המימון האפשריים והשעבוד תמורת החוב משתנים ממקום למקום, ומחייבים בדיקה מקיפה של הזכאות ותנאי ההחזר. בגרמניה ניתן לקבל הלוואת משכנתא בתנאים מצוינים, של עד 60% מימון בריבית נוחה, ותוך שעבוד הנכס בלבד כבטוחה. זוהי דרך נפוצה של משקיעים ישראלים לממן את ההשקעה.   

גרמניה נמצאת במרחק פסיעה ומאפשרת למעוניינים (ללא כל מגבלה על משקיעים זרים ולעתים תוך עידוד השקעות זרות) להחזיק ולתחזק נכסים בשטחה וליהנות מפירותיהם, בשוק מפותח מאד, יציב וודאי. תפוסת הנדל"ן למגורים בברלין העומדת על כ- 98% היא מהגבוהות בעולם, והביקוש צפוי רק לעלות, יחד עם גודל האוכלוסיה הצפויה להכפיל את מספרה תוך עשור. המצב בשוק וחוסר הכדאיות היחסי בהשקעות אחרות, מביא גם מקומיים לרכוש את הדירות אותן הם שוכרים לטווח ארוך, והתחרות צפויה להקפיץ את המחירים ולהעלות את ערך הנכס. 

אם החלטתם להשקיע, יש לוודא כי אתם פועלים באמצעות הגורמים המתאימים הרואים את טובתכם לנגד עיניהם, ומכירים היטב את החוק ואת השוק וידעו להתמודד עם מצבים משפטיים שיעלו. הכלכלה היציבה והחוק הסדור, הדומה במידה מסוימת לחוק החוזים הישראלי, שאמץ לא מעט עקרונות מה- BGB (החקיקה האזרחית הגרמנית), הם שיקולים רבי משקל לטובת ההחלטה. אמנם, בשכונה יוקרתית במרכז ברלין מחירי הדירות גבוהים ולא שונים בהרבה מהמחירים בארץ, אך ניתן למצוא בשיכונים ובפרברים דירות כדאיות, שערכן צפוי לעלות והתשואה מהן יכולה להגיע ל-6% ויותר לשנה. גם בתקופת רגיעה, עליית המחירים צפויה להתמתן ולא להיעצר. מובן שלא ניתן להבטיח תשואה ולא ניתן לצפות את העתיד, אך בשקלול כל הנתונים, נראה כי דירה קטנה בסגנון אירופאי, ליד אוניברסיטאות, מוסדות תרבות, מרכזי מסחר ומקומות בילוי, היא מען ראוי לפחות לחלק מכספי ההשקעה שלנו.