המדריך להשקעה בנדל"ן במיאמי, פלורידה

אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים ביותר בשנים האחרונות, הוא אפיק ההשקעה בנדל"ן בכלל ובארה"ב בפרט. 
השקעה נבונה בנדל"ן בארה"ב מהווה הכנסה פסיבית קבועה ושוטפת, בתשואה הולמת מדמי השכירות (כ 7%-12% לשנה, בהתאם למיקום הדירה ולמספר השוכרים בה, לעומת 2%-5% בישראל), לצד פוטנציאל לרווח הון עתידי, כתוצאה מעליית ערכו של הנכס. 

מדוע עדיף להשקיע בנדל"ן במיאמי, פלורידה שבארה"ב, על פני נדל"ן בישראל?

מאז המשבר הכלכלי הגדול של 2008, מחירי הנדל"ן באזורים רבים בארה"ב החלו לעלות שוב ובחלק מהמקומות אף חזרו כמעט לשיאי 2007. לעומת זאת, אזורים שלמים כמו דטרויט, עדיין לא התאוששו כלל מהמשבר (ולא ברור האם ומתי תתאושש). העיר מיאמי נמצאת במקום טוב באמצע- מחירי הנדל"ן בה עלו בקצב של 6% בשנה, אך עדיין רחוקים בעשרות אחוזים מהשיא ערב המשבר, כך שהמחירים באזור צפויים לעלות משמעותית בשנים הקרובות. בהתאם לצפי ולאור התוכנית, אשר קורמת עור וגידים בימים אלו, להקמת בתי קזינו מפוארים בנוסח "לאס וגאס", ניתן לראות התחלות בנייה רבות בכרך מיאמי וביקוש קשיח לשכירות, כך שדמי השכירות באזורי הביקוש מניבים תשואה בשיעור של 7%-12% (לאחר ניכוי הוצאות: דמי ניהול, ארנונה, ועד וביטוח) - תשואה כפולה או משולשת מזו שניתן להשיג בישראל.

למה חשוב לשים לב בעת רכישת נכס בארה"ב?

כמו בכל תחום בעל פוטנציאל כלכלי, גם בתחום ההשקעות בנדל"ן בארה"ב בכלל ובמיאמי בפרט, קמו חברות ישראליות רבות שמשווקות נדל"ן בארה"ב לישראלים ולכל אחת מהן יתרונות וחסרונות. לכן, לפני סגירת העסקה, חשוב לבחון היטב את פרטי החבילה המוצעת, ההתחייבויות, העלויות והאופציות העתידיות הקיימות.

ערך הנכס
המידע בארה"ב שקוף וניתן למצוא את כל המידע על הנכס, למשל, במנוע החיפוש ZILLOW, לרבות הערכת מחיר הנכס בשוק, היסטוריית הנכס, האזור בו הוא ממוקם וכו'. לרוב, הצעה הוגנת היא הצעה שבגבולות פלוס מינוס 10% מהמחירון במנוע החיפוש הזה. 

תשואות
ברוטו או נטו - חשוב לבדוק האם התשואות המובטחות על ידי החברה הן במונחי ברוטו או נטו. בפלורידה, חלות הוצאות הארנונה, המיסוי, ועד הבית, הביטוח וכו'  על בעל הנכס (ולא על השוכר, בדומה לישראל), כך שישנה משמעות רבה בין תשואה נטו לתשואה ברוטו. במידה שהחברה המשווקת מציעה תשואה ברוטו ולא מצהירה על כך בגלוי, מומלץ להתייחס לזה כאל נורת אזהרה לגבי אותה חברה. 

תשואה מובטחת - חלק מהחברות מתחייבות בפני המשקיעים לתשואה קבועה (של כ-7%-9% ) למספר שנים. חשוב לוודא (למשל בעזרת חיפוש בZILLOW) שהתשואה המובטחת אינה משוכללת במחיר הנכס, כך שלמעשה המשקיע הוא זה שמשלם לעצמו את התשואה הקבועה. בנוסף, במסלול של התחייבות לתשואה קבועה, חשוב לבדוק שלחברה המשווקת יש בטחונות וערבויות שמבטיחים את התחייבותה.

כאשר קונים נכס בארה"ב עם מימון בנקאי, נלקחת המשכנתא בארה"ב ולא בישראל, כאשר הבנקים האמריקאיים מעניקים מימון בגובה של עד 75% מעלות הנכס, ובתנאי שעלותו גבוהה מ-150,000 דולר

מימון
כאשר קונים נכס בארה"ב עם מימון בנקאי, נלקחת המשכנתא בארה"ב ולא בישראל, כאשר הבנקים האמריקאיים מעניקים מימון בגובה של עד 75% מעלות הנכס, ובתנאי שעלותו גבוהה מ-150,000 דולר. בהשקעות בסכומים נמוכים מזה, נדרש בדרך כלל הון עצמי. החברה המשווקת את הנכס, היא זו שמתנהלת מול הבנקים האמריקאיים בתהליך קבלת המשכנתא והיא זו שמנהלת איתם משא ומתן לגבי גובה הריביות וטווח ההחזרים. 

אחזקה ותפעול
רוב הנכסים בארה"ב מנוהלים ע"י חברות ניהול, שתפקידן הוא לדאוג לנכס מא'-ת', החל מהכנסת שוכר, גביית תשלום, תיקונים, בעיות וכדומה. דמי הניהול עומדים לרוב על כ-10% מדמי השכירות, וחשוב לוודא בהסכם הרכישה, כי הוא כולל חברת ניהול ולבדוק האם עלותה כלולה בתשואה המובטחת. 

עורך דין אמריקאי

מבחינה משפטית, עו"ד ישראלי אינו מסוגל ואינו מוסמך לטפל בהעברת הזכויות על שם הלקוח, ולכן חשוב לוודא שלצד החברה הישראלית, יש גם עו"ד אמריקאי שמטפל בעסקה. 
תפקידו של עורך הדין האמריקאי הוא לטפל ברישום הזכויות, העברת הבעלות על הנכס וכן, לבטח את העסקה בפוליסת ביטוח שמבטיחה שהנכס נבדק, כך שאין לגביו שעבודים והתחייבויות ("טייטל אינשורנס"). 
בחלק מהתהליך, בזמן ביצוע בדיקות השעבודים, החובות וכו', מופקד הכסף אצל הנאמן האמריקאי ועובר לחברה, עם סיום הבדיקות הנדרשות.  

התחייבות החברה לקונה
החברה היא זו שמעבירה לקונה את דמי השכירות, באופן חד פעמי, או בהתחייבות לתשואה קבועה ומובטחת. חשוב לבדוק מהי תקופת ההתחייבות של החברה, שנעה לרוב בין שנה ל-3 שנים ולבדוק מה קורה בתום התקופה. ברוב המקרים, בתום תקופת ההתחייבות הקונה הוא זה שמתנהל ישירות מול חברת הניהול של הנכס ולכן מומלץ לוודא שלחברת הניהול יש נציגות בישראל. 

התניית שיפוט
מומלץ לוודא שהתניית השיפוט, מאפשרת ניהול הליכים בישראל במקרה שבו מופרות התחייבות החברה כלפי הקונה.

מכירת הדירה
לרוכש הנכס יש זכות למכור את הנכס בכל עת שיחפוץ, בהנחה שהנכס רשום על שמו. 
אולם, חלק מהחברות מחייבות לבצע את המכירה של הנכס דרכן ודורשות אחוז מרווחי המכירה, תוך שהן מציגות זאת כערובה לאיכות הנכס - טענה שבדרך כלל יוצרת אשליה של שותפות עם החברה המשווקת, בעוד שבפועל מדובר בסך הכל במקור רווח פוטנציאלי נוסף לחברה המשווקת בעוד שחברות רבות אחרות לא דורשות את חלוקת הרווח, אשר גוזלת נתח נכבד מרווחי המשקיע בעת מימוש הנכס במועד מכירתו. לכן, חשוב לוודא שהחוזה מאפשר למכור את הנכס גם באופן ישיר ובלי לחלוק את הרווחים עם החברה המשווקת.

מיסוי
ישראלי שרוכש נכס בארה"ב חייב לדווח על הנכס גם בארה"ב וגם בישראל, כאשר גובה המס על הכנסות משכר דירה בחו"ל, עומד ככלל, על כ-15% (ואולם על כל משקיע להתייעץ עם רו"ח ישראלי ולוודא מה שיעור המס אשר ישלם בפועל). בארה"ב ניתן לישראלים פטור שנתי ממס, עד לגובה הכנסות של 4000$ בשנה. מעל סכום זה, גובה המס עומד על החל מ- 10% (ועולה ככל שדמי השכירות גבוהים יותר). כדי למנוע כפל מס, משולם בישראל ההפרש שבין המס ששולם בארה"ב למס שיש לשלם בישראל. מכיוון שכל בעל נכס בארה"ב מחויב להגיש דו"ח שנתי גם שם, חשוב לוודא שהחברה המשווקת את הנכס מעניקה מעטפת וליווי של רו"ח אמריקאי.

* הכותב הוא עו"ד ושותף בחברת 'אקולנד', המשווקת נכסים במיאמי פלורידה.