2.5 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 4)
קונים דירה? אל תוותרו על ייעוץ משפטי

מהו חוזה מכר מקרקעין?

חוזה מכר מקרקעין נקרא בפי רבים חוזה לרכישת דירה, וכפי שניתן להבין ממונחים אלה זהו הסכם שמסדיר העברת זכויות בנכס מקרקעין- דירה, שטח, בית, בנין מגורים או כל נכס נדל"ני אחר.

מדוע יש צורך בקבלת ייעוץ משפטי בעת כריתת חוזה שכזה?

ראשית, רכישת דירה בישראל כרוכה בהשקעת סכום כסף גבוה מאד שכדי להשיגו, רבים מתושבי ישראל משתעבדים לבנק לשנים ארוכות. כשמשקיעים סכום כסף שכזה עדיף ללכת על בטוח ולתת לאנשי מקצוע לבחון את הדברים ולהבטיח שהכסף לא ירד לטמיון. כמו כן, אם רוכש דירה מגייס כסף כה רב, חסכון של סכום זניח לתשלום שכר טרחת עורך דין לא שווה את הסיכון. זה לא המקום לחסוך, ואם כבר ממילא הושקע כל כך הרבה, אז סכום פעוט שלמטרתו חשיבות גדולה, לא ישנה את מצבו הכלכלי של הרוכש.

שנית, חוזה מכר הוא חוזה ייחודי ויוצא דופן, שונה מכל חוזה אחר, וחלים עליו לא רק דיני החוזים אלא דיני מקרקעין, לרבות חוק המכר שהינו חוק שנוסח במיוחד למצב זה, והוא קובע חובות מגוונות שחלות על הצדדים לחוזה וחשוב למלאן. מילוי החובות ייעשה באופן מיטבי על ידי מומחה שמכיר את החוקים השונים.

שלישית, ייצוג משפטי על ידי עורך דין מומחה יכול לסייע בחסכון של כסף הודות לתכנון מס נכון. עובדה זו נכונה במיוחד כאשר מדובר במוכר נכס עליו מוטל מיסוי שעשוי להיות גבוה ומכביד, כאשר התנהלות נכונה לגביו ורתימת ההקלות בחוק יכולות להביא לחסכון משמעותי ביותר בסכומים שיועברו למיסוי.

רביעית, מכירת נכס נדל"ני בישראל לא מתחילה ומסתיימת במשא ומתן ובחתימה על החוזה, אלא יש צורך גם בביצוע פעולות רבות חשובות מעבר לניסוח החוזה וחתימה עליו - לפני ואחרי כריתת החוזה. הרוכש בעצמו יכול לעשות את הכל, אבל זה אומר בזבוז של זמן ומשאבים, כיתות רגליים וריצות מרובות, ואף אפשרות לטעויות ולפספוסים. רוכש דירה שלא מבין בענייני מקרקעין יקבל מסמכים שאיננו מבין מה כתוב בהם, ולא ידע מה משמעות המידע שיקבל וכיצד עליו להמשיך. מבחינת עלות-תועלת זה ודאי לא משתלם בעיקר בהתחשב בעובדה שהמשמעות של פספוס של אחת הדרישות או התנהלות שגויה של המוכר היא הרת אסון - הוא יכול להיוותר חסר כל.

כשמשקיעים סכום כסף שכזה עדיף ללכת על בטוח ולתת לאנשי מקצוע לבחון את הדברים ולהבטיח שהכסף לא ירד לטמיון

 

אילו פעולות מעניק עורך דין ששירותיו נשכרים לשם ליווי קונה בעסקת מכר מקרקעין?

עו"ד מומחה למקרקעין יכול ללוות את הרוכש או הקונה בעת המשא ומתן לכריתת החוזה.

כמו כן עורך הדין נותן שירותים של ניסוח חוזה - כמובן שלא כל אחד יכול לנסח חוזה מכר מקרקעין, וחשוב שהחוזה יכלול פרטים רבים, יבטיח את האינטרסים של המוכר, יגן על זכויותיו וישמור מפני פגיעה בו. כמו כן, ישנן דרישות בהן חוזה מכר מקרקעין צריך לעמוד, דרישות הקבועות הן בדיני החוזים והן בדיני מקרקעין. בין הדרישות הייחודיות בולטות דרישת הכתב ודרישת המסוימות. לפי דרישת הכתב, חוזה מכר מקרקעין לא יכול להיות בעל פה אלא חייב להיכתב כדי לקבל תוקף משפטי. דרישת הכתב מאד חשובה וגם במצב בו הרוכש העביר תמורה עבור הנכס הוא לא יוכר כבעלים שלו אם לא נכתב חוזה מכר. לפי דרישת המסוימות, על חוזה המכר לא רק להיות כתוב אלא גם עליו להיות מפורט, כלומר לכלול התייחסות והסדרה כלפי גורמים רבים הקשורים במכירת הנכס. בנוסף לדרישות הללו ישנן גם דרישות שקיימות בכל חוזה כמו, למשל, דרישת תום הלב לפיה על הצדדים לחוזה לנהוג בתום לב.

עוד שירותים שמעיק עו"ד מומחה למקרקעין לרוכש נכס מקרקעין הם: בדיקת מצב הנכס בטרם חתימת החוזה והשלמת תהליך הקניה והעברת הזכויות בנכס בפועל לאחר החתימה עליו. 

 

עורך הדין מבצע בין היתר את הפעולות הבאות

בדיקת מצב הנכס בלשכת רישום המקרקעין: לשכת רישום המקרקעין היא רשות ממשלתית השייכת למשרד המשפטים, המכונה "טאבו" ואשר בה מתנהל רישום זכויות מקרקעין בפנקסים שונים. פעולות המבוצעות בנכסי מקרקעין נרשמות בלשכת רישום המקרקעין לרבות פעולות מכר, חכירות, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט ורשויות אחרות ועוד. יש לוודא שאין לגבי הנכס רישום שיפגע ברוכש, למשל, הערת אזהרה.

בדיקה ברשם המשכונות לוודא שאין על הנכס משכון.

בדיקה במנהל מקרקעי ישראל לוודא שאין על הנכס עיקול כלשהו שאולי נרשם בלשכה ולא נרשם בטאבו בשל טעות פרוצדורלית. 

בדיקה ברשות המקומית כדי לוודא את חוקיות הנכס מבחינה תכנונית, כך למשל שאין תוספת בניה לא חוקית ושהבניה נעשתה בהתאם להיתרי הבנייה.

אם מדובר בדירה בבניין משותף יש לבדוק מה הרכוש הצמוד לנכס - לעתים מבטיחים לרוכש שלדירה צמודה חניה ו/או מחסן ובפועל מדובר בחלוקה עליה החליטו דיירי הבית המשותף ואין לה גיבוי חוקי.
לאחר מכן רישום הזכות על הנכס בלשכת רישום המקרקעין.

חשוב לציין, כי עורך הדין גם יכול לסייע בהבטחת כספו של הרוכש. כך, למשל, אם יחזיק חלק מהתמורה בנאמנות ויעביר אותה למוכר, רק לאחר שזה יעמוד בדרישות מגוונות ממנו כמו למשל השלמת סילוק המשכנתא.