עסקאות מכר של דירות למגורים - שאלות ותשובות

העברת דירה במתנה מההורים לבת

שאלה: איך מבצעים עסקה כזו? האם כדי להעביר דירה במתנה, יש לבצע עסקה ככל דבר מבחינת הניירת והאם המס שאשלם נמוך יותר?

תשובה: אכן מדובר בעסקה לכל דבר ועניין, ויש לבצעה באמצעות עו"ד המתמחה בנדל"ן. לעניין המיסוי ישנן הקלות מס בעסקה כזאת -  פטור ממס שבח ושליש מס רכישה.

פטור ממס שבח במכירת דירה עם שותף

שאלה: יחד עם השותף שלי קנינו חצי-חצי לפני שנה וחצי דירה. כרגע אנחנו מעוניינים למכור אותה. אצלי זאת הדירה היחידה ולכן אני זכאי לפטור ממס שבח, אצלו - לא. איך ייחושב המס? פשוט על 50% מהשבח הריאלי? ומי אמור לשלם אותו? השותף טוען ששנינו - הרי בהסכם שותפות מדובר בחלוקה שווה של רווחים והפסדים. אני טוען שרק הוא, כי המס הוא אישי וגם אמור להיות משולם כבר אחרי חישוב סך הרווחים והפסדים שעליהם מדובר בהסכם שותפות. צריך להודות שבהסכם השותפות אין התייחסות לנושא המיסים.

תשובה: מס שבח הוא אכן מס אישי, ובהיעדר סיכום אחר, כל אחד משלם את המס החל עליו.
יש לבחון היטב את אותו סיכום אחר (הסכם שיתוף) שהיה בין הצדדים שמדבר על חלוקה משותפת של רווחים והפסדים, בפרשנות המשפטית הראויה. ברור הוא שפטור ממס שבח שווה הרבה כסף, וכדאי שצד אחד יחליט בהסכם לחלוק בו עם הצד השני. ההגיון אומר שצריך להיות איזון, ובדר"כ זה בתמורה למשהו אחר - נניח ניהול וטיפול של הצד השני או התקזזות בהוצאות וכו'.

חוזה ללא תמורה בין אנשים שאינם קרובי משפחה

שאלה: האם ניתן לערוך חוזה ללא תמורה בין אנשים שאינם קרובי משפחה? כיצד מחשבים את המס? וכמה זמן על מקבל המתנה להמתין למכירה בעתיד בפטור ממס?

תשובה: התשובה היא בהחלט כן.
מבחינת מיסים אין שום הקלה. ישולמו מס רכישה ומס שבח מלאים בכפוף לפטורים אישיים. כמובן שהמס ייגזר משווי הנכס המוערך.
לגבי תקופת צינון - אם מקבל המתנה גר בנכס - 3 שנים. אם לא גר - 4 שנים.

רכישת דירה מקבלן

שאלה: אני נמצא במו"מ על רכישת דירה מקבלן בבניין מגורים הנמצא בעיצומה של בנייה, ואשר יהיה מוכן באמצע 2017. האם ניתן לבקש הורדה של מחיר הדירה בעקבות ירידה צפויה של המע"מ כפי שפורסם? כמובן, במידה שהחתימה על החוזה תיעשה לאחר ירידת המע"מ באופן רשמי. 

תשובה: כן. כל תשלום המשולם בגין רכישת הדירה צריך להיות מורכב מסכום בסיס + המע"מ הקבוע על פי דין במועד התשלום.
זו הערה שעורכי דין המייצגים רוכשי דירות מקבלן מבקשים תמיד להכניס להסכם (אם זה לא קיים כבר), יחד עם הערות חשובות נוספות.
המלצתי החמה היא לקבל ייעוץ מעו"ד לגבי כל תנאי ההסכם עליו אתה עומד לחתום, שכן עורך הדין של הקבלן לא מייצג אותך ואסור לו לייצג אותך.

פיצול העברת זכויות

שאלה: ישנה דירה לה מוצמד מחסן בטאבו. הדירה נמכרה ללא המחסן ואילו המחסן נמכר לאחר. האם ניתן להעביר את זכויות הדירה לידי הרוכש ולהשאיר את הצמדת המחסן ע"ש המוכר?

תשובה: לא. אי אפשר למכור את הדירה בנפרד ואת המחסן בנפרד. הם חלק בלתי נפרד. החריג היחיד הוא שניתן למכור את המחסן לדייר אחר בבניין על ידי הצמדת המחסן לדירה שלו.

רכישת דירה מההורים

שאלה: ברצוני לרכוש דירה מההורים שיש עליה משכנתא של כרבע מערך השווי שלה, ולקחת משכנתא על שמי לאחר העברת הבעלות, באילו בעיות וקשיים אני עלולה להתקל? האם זה אפשרי במידה שזו הדירה היחידה שבבעלות ההורים?

תשובה: המדובר בעסקה במשפחה. עסקה שכזו, כאשר נעשית בתמורה, מחובתנו לבדוק היטב האם יחול מס שבח, זאת על אף העובדה שציינת כי מדובר בדירה יחידה שכן ישנם קריטריונים נוספים. 
כמו כן, נדרש מימון בנקאי לרוכשת בעסקה המשפחתית כאמור, כאשר על הדירה כבר רובצת משכנתא וגם עניין זה מצריך פרוצדורה קצת שונה מעסקה רגילה.

רישום הערת אזהרה

שאלה: לקחתי משכנתא, ואני רוצה לרשום הערת האזהרה לטובתו של גיסי על ההלוואה. האם תהיה אפשרות לרשום הערת אזהרה?

תשובה: רישום שיעבוד ו/או הערה חדשה על נכס ביוזמתו של לווה שמשכן את הנכס לטובת בנק תלוי בתנאי המשכנתא לפי הסכם ההלוואה ושטר המשכנתא שנחתמו מול הבנק.

במקרים מסויימים ניתן למכור נכס עם חריגות בניה, אך מדובר בסוגיה מורכבת תלוית מו"מ משפטי ומסחרי בין המוכר והקונה, במסגרתו הצדדים מחלקים ביניהם את הסיכונים והסיכויים. מה שבטוח, צריך לבצע את העסקה עם עו"ד מקרקעין שיש לו ניסיון בביצוע עסקאות דומות

מכירת נכס עם יחידה נפרדת

שאלה: ברשותנו בית פרטי באזור רעננה. צמוד לבית הפרטי קיים אזור נוסף, עליו עד היום לא דיווחנו (בניה פרטית ללא היתר). היחידה הנפרדת היא בת 2 חדרים וחצי, מקלחון וכד'. הבנייה נעשתה בשנת 1988. איך היית ממליץ לנו לנהוג כעת כאשר אנו שוקלים מכירת הנכס כולו? מבחינת רוכש עתידי, רישום בטאבו וכד'.

תשובה: כמובן שדרך המלך היא להכשיר את חריגת הבניה ורק אז למכור את הנכס כולו, אולם זה לוקח הרבה זמן, ואין מספיק נתונים כדי לדעת האם בכלל ניתן להכשיר את החריגה.
במקרים מסויימים ניתן למכור נכס עם חריגות בניה, אך מדובר בסוגיה מורכבת תלוית מו"מ משפטי ומסחרי בין המוכר והקונה, במסגרתו הצדדים מחלקים ביניהם את הסיכונים והסיכויים.
מה שבטוח, צריך לבצע את העסקה עם עו"ד מקרקעין שיש לו ניסיון בביצוע עסקאות דומות.

חתימה חסרה על חוזה מכר למכירת דירה

שאלה: ישנם 4 בעלי דירה - יורשים. שלושה בלבד חתמו על חוזה מכר של הדירה. הרביעית טרם חתמה וטרם הסכימה. האם יש משמעות מחייבת כלשהי לחותמים?

תשובה: לעניין ההתחייבות של מי שחתם למכור את הדירה ודאי שיש משמעות לגביהם. לגבי מכירת כל הדירה, כל עוד לא נחתם על ידי כל הבעלים, לא ניתן יהיה להתקדם עם תהליך מכירת הדירה.