3.3 מתוך 5.0 (מספר מדרגים 3)
קבוצת רכישה - בעד ונגד, ואיך להתגונן מסיכונים?

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא התאגדות של מספר אנשים החוברים יחדיו כדי לרכוש קרקע ולבנות עליה בניין דירות למגורים. התאגדות זו לא רשומה כישות משפטית עצמאית והיא איננה תאגיד. חברי הקבוצה רוקמים ביניהם יחסים משפטיים מחייבים בעזרתו של "הסכם שיתוף", שלרוב יקבע כי חברי הקבוצה מחויבים זה לזה באופנים שונים, וכי הם מתאגדים יחד במטרה לרכוש יחדיו קרקע, עליה ייבנה במשותף בניין מגורים, בו כל אחד מחברי הקבוצה יהיה בעל דירה.

קבוצת הרכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי או ביוזמת גורם שלישי. לרוב לקבוצה יהיו מנהלים המנווטים את ההתנהלות וועד המייצג את כלל חברי הקבוצה. 

מהם היתרונות של רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה?

משבר הדיור בישראל רק הולך ומחמיר - ישנו מחסור חמור בעתודות קרקע ומחירי הדירות רק הולכים ומאמירים. עלויות רכישת דירת מגורים כוללות גם נתח גדול של הוצאות שמנותבות לשלושה גורמים - יזם, קבלן ורשויות המס. קבוצת רכישה חוסכת בהוצאות אלה באופן ניכר (החיסכון במסים אפשרי אך לא תמיד מובטח והינו תלוי נסיבות) כשתפקידיהם של הקבלן ו/או היזם עוברים למנהלי הקבוצה המתווכים בין שלל הגורמים המעורבים בפרויקט בניה, דוגמת בעלי הקרקע, הקבלן המבצע ועוד גורמים רבים אחרים. מדובר בחסכון לא מבוטל של עלויות שיכול להשפיע באופן משמעותי על הוזלת רכישת דירה בישראל. אבל, כמו בכל הזדמנות עסקית טובה גם למיזם משתלם כלכלית זה ישנם חסרונות, ויש לא מעט סיכונים מפניהם יש להתגונן. 

מהם החסרונות של רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה?

חוסר מומחיות של מנהלי הקבוצה: מנהלי הקבוצה מתפקדים כיזמים, על אף שאין להם הכישורים לכך, והדבר עשוי להיות בעייתי.

אי וודאות בנוגע לעלות הסופית: כשמדובר בקבוצות רכישה, לא ניתן לחזות מראש מה תהייה העלות הסופית של הפרויקט וכמה יידרש כל חבר קבוצה לשלם. ייתכנו נסיבות רבות שיובילו להגדלת עלויות - טעות של מנהלי הקבוצה, חבר קבוצה שפרש, עליה פתאומית במחירי השירותים (למשל' מצב בו יש התייקרות פתאומית בחומרי גלם - בחוזה מכר רגיל הקבלן שהתחייב מראש למחיר יספוג את ההפרש, ובקבוצת רכישה ההפרש יתגלגל על הקונים), טעות בתמחור, החלטה על שדרוג סטנדרט הבניה ועוד.

אי וודאות בנוגע להשלמת הפרויקט ומסירת הדירה: אין לדעת מתי יושלמו תהליכי הבניה, השלבים בהם לא צפויים, למשל, מתי יושגו היתרי בניה. בנוסף, לא ניתן להכפיף אף גורם ללו”ז קבוע מראש, ולכן התהליך יכול להתארך ולהיגרר.

תלות בחברי הקבוצה: החבירה יחדיו בקבוצת רכישה מעניקה כח רב לחבריה, אולם אליה וקוץ בה - החברים אף תלויים זה בזה וכל הצלחת הפרויקט תלויה בכל אחד מהם, בוודאי כאשר הם חותמים ערבות הדדית זה לזה. מקרה בו אחד מחברי הקבוצה לא מצליח לעמוד בהתחייבויות יכול לסכן את כל פרויקט הבנייה. כמו כן, אי הסכמות ומחלוקות בין חברי הקבוצה עלולים לגור עיכובים בהשלמת הפרויקט והגדלת עלויות. 

 

החבירה יחדיו בקבוצת רכישה מעניקה כח רב לחבריה, אולם אליה וקוץ בה - החברים אף תלויים זה בזה וכל הצלחת הפרויקט תלויה בכל אחד מהם, בוודאי כאשר הם חותמים ערבות הדדית זה לזה. מקרה בו אחד מחברי הקבוצה לא מצליח לעמוד בהתחייבויות יכול לסכן את כל פרויקט הבנייה

הרבה מאד סיכונים והשקעה מאד גדולה - אז למה בכל זאת "ללכת" על קבוצת רכישה?

הסיבה לכך היא, שמדובר במיזם עסקי, וככל השקעה כלכלית גם כאן יש סיכוי לרווח ויש סיכון, וכאשר הסיכון מחושב וההשקעה זהירה ומושכלת, אז הסיכוי לרווח גדל. פרשת ענבל אור הציפה את הפן השלילי של קבוצת הרכישה, ואכן הוא קיים. יחד עם זאת יש לדעת - הפאניקה שנוצרה ואשר השחירה את כל קבוצות הרכישה לא מוצדקת. ענבל אור, על פי הטענות, נהגה שלא כדין ובאופן שפגע בלקוחותיה, אבל זה לא אומר שהצטרפות לקבוצת רכישה היא בבחינת טעות מוחלטת. המוניטין של קבוצות הרכישה נפגע שלא בצדק - יש לרכישת דירה כחלק מקבוצת רכישה יתרונות רבים, אך יש גם חסרונות וסכנות. התנהלות נכונה, זהירה ומוקפדת יכולות בהחלט לצמצם את הסיכונים ולהגדיל את הסיכוי שחברי הקבוצה ייהנו מהוזלה ברכישת הדירה ולא יפגעו.

מהן הדרכים להבטיח הצלחה כשמצטרפים לקבוצת רכישה?

המפתחות להצלחה באופן כללי הם בחירת קבוצת הרכישה הנכונה. זו כל התורה - אם תיכנסו לקבוצת רכישה יציבה, שקולה ואחראית, הסיכויים שתינזקו קטנים. מכאן ששאלת השאלות היא איך בוחרים את קבוצת הרכישה הנכונה? והתשובה היא נקיטת הצעדים הבאים:

רכשו ידע - אמנם אינכם יזמים, קבלנים או מומחים בנדל"ן, אבל הידע היום זמין ונגיש וככל שתדעו יותר כך תהיו יותר מוגנים.

קבלו סיוע משפטי - עורך דין מומחה למקרקעין שיעשה בשבילכם שלל פעולות נחוצות, ויעניק לכם סיוע וליווי משפטיים, יצמצם את הסיכונים משמעותית, ויוכל לנקוט עבורכם את כל הצעדים שיבטיחו הגנה מפני סכנות, כגון: בדיקת מצב הקרקע, בדיקת מנהלי הקבוצה, בדיקת האיתנות הכלכלית של הקבוצה, בדיקת זהות הקבלן, ניסוח הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה וההסכמים עם הגורמים השונים השותפים לפרויקט (חשוב מאוד, כי חוזה ההתקשרות עם הקבלן המבצע יכלול התחייבויות וערבות לקיומן), פיקוח על חשבון הנאמנות, בדיקת הרישוי וההיתרים השונים, רישום זכויות בלשכת המקרקעין, התקשרות עם הרשויות, ניהול משא ומתן מול הגורמים השונים המעורבים, סיוע בפתרון מחלוקות בין חברי הקבוצה ועוד. 

בדקו היטב את מארגני ומנהלי הקבוצה - וודאו שהם אמינים, אחראים ובעלי הידע והניסיון הנדרשים להקים פרויקט בסדר גודל שכזה. 

עליכם כחברי קבוצת רכישה לדרוש מהקבלן המבצע ערבות שתבטיח את עמידתו בהתחייבויותיו כלפיכם אשר יקבעו בחוזה ההתקשרות שלכם עימו.
וודאו שהכספים שתיתנו בשלבי ההתקשרות השונים יופקדו בחשבון נאמנות עליו יש לפקח. 
בדקו את היתר הבניה, וודאו כי מספר הדירות הנמכרות הן בהתאם לכתוב בהיתר.

העדיפו קבוצה קטנה - ככל שהיא גדולה יותר כך קשה יותר ניהולה ורבות יותר המחלוקות. 
אל תתפתו להצעות לא הגיוניות - הנחה גדולה מדי איננה הגיונית.
בדקו את מצבו הפיזי של הנכס - האם הוא פנוי? האם גרים בו דיירים מוגנים? האם הוא זמין, ראוי ואפשרי לבנייה וכדומה.