מכירת נחלה - פורום אגודות שיתופיות

שאלה חדשה
  • דבורה

    נשלח ע"ידבורה 13:33, 10 בספטמבר 2012

    אילו מיסים מוטלים על מכירת נחלה במושב?

    השב
  • 22:12, 10 בספטמבר 2012

    מכירת משק חקלאי ( נחלה ) במושב-עובדים כרוכה בתשלומים מתחייבים צפויים מצד המוכרים, אשר כדאי לקחתם בחשבון מראש, בעת הערכה מקורבת של התמורה נטו. בעיקרם של תשלומים אלה:

    1) דמי-הסכמה לממ"י ( "מינהל-מקרקעי ישראל"; בקרוב - ב"אדרת" חדשה: "רשות מקרקעי ישראל"), כמייצג בעלי קרקע-הלאום, אשר עליה מוקם המושב כולו. בסיס החישוב המקורב של דמי-ההסכמה : שליש מעליית ערך-הקרקע ( קרקע-המשק בלבד, ללא מבנים ונטיעות! ), כפי שעלה ערך זה עד למועד המכירה הנוכחית - מאז מועד הרכישה האחרונה של המשק ( או מועד ההתיישבות בו, בהעדר רכישה בעבר).
    בסוגייה רבת-היקף-כספי זו ישנן גם "זירות-מאבק" אפשריות - במגמה להפחית מדמי-ההסכמה הנדרשים, ככל הניתן:
    (א)בדיקת תחולה אפשרית של פטור מיוחד הנהוג אצל המינהל, לפי נסיבות העניין ונסיבות אישיות של המוכרים; (ב) ייחוס אפשרי של חלק מהתמורה במכירת המשק - לזכויות בעלי-המשק... באגודת-המושב; (ג)התמודדות שמאית מול ההערכה העצמית שמבצע ממ"י, בשלב ראשון, ע"י שמאי מטעמו: שומה כזו מקובלת אצל ממ"י ( בעל-כורחו ) ככפופה להשגה שמאית בפני ועדת-השגות מיוחדת. זאת - מבלי לשלול אפשרויות נוספות העומדות למוכר-משק, בזוויות-טיעון משפטיות, אשר עדיין אינן מקובלות על ממ"י, בהתייחס ל"ערך-הקרקע".
    2) מס-שבח-מקרקעין, אשר יחושב תוך התייחסות מפוצלת בין בית-המגורים שבמשק לבין יתרת-המשק. אחד ממישורי-ההיערכות מול חישובי רשות-המסים: הפחתת בסיס-החישוב בעזרת ניכויים שונים, כפי שהם מקובלים אצל הרשות לפי הוראות-החוק ו"הוראות-ביצוע" רשותיות,וככל שיוכחו לרשות
    באסמכתאות.
    3)חובות ארנונה ( אם קיימים ) למועצה האזורית ו/או ל"וועד המקומי" של המושב.
    אם חלק מחלקה א' של המשק רשום בחכירה-לדורות - יש לבחון אצל המועצה ( או ברשות התכנון האזורית ) גם נושא של "היטל-השבחה"; בהעדר חכירה-לדורות במשק, אמור הנושא להתברר אצל ממ"י.
    4) מס-ערך-מוסף לגבי החלק ה"עסקי" מאדמות-המשק ותכולתו. לגבי מס זה מקובל, כי יוסדר ע"י הקונה, בהנחה כי יוכל לנצל זכות-קיזוז לגבי המס במלואו, מול רשות-המיסוי. מאידך, נוהג ממ"י לראות בהסדר כזה, כאילו הינו "תוספת תמורה", ולהגדיל בגינו את... דמי-ההסכמה שהוא דורש.
    צעד כזה מצד ממ"י - מוצע שלא להשלים עמו;
    במקרים המתאימים ניתן לנטרלו ע"י פנייה לאגף-מע"מ עצמו, כדי לבחון עמם קיום פטור למשק ממס-ערך מוסף ( ממ"י מוכן מראש לכבד אישור של הרשות על פטור כזה ).

    כסיכום-ביניים: מכירת משק חקלאי במושב דורשת, לרוב, "מלאכת מחשבת" מורכבת, ומוטב להסתייע בה בעורך-דין בעל ידע וניסיון בתחום מיוחד זה. מכיוון שתשלומים מתחייבים כנ"ל עלולים להסתכם בהיקף כספי של ממש - אמורים הדברים במשנה-תוקף, ובמשנה...כדאיות.

    תגובה
מנהל הפורום:עו"ד מרדכי שחם

מנהל הפורום: עו"ד מרדכי שחם

עוסק בעריכת-דין מאז נובמבר 1972. תחומי עיסוקו מקיפים מגוון ענפי-משנה בעולם-המשפט, בעיקר בתחום האזרחי
למידע נוסף

053-9367355 חיוג
הודעה

הפורום נועד לעסוק בנושא התאגידי המיוחד של "האגודה השיתופית" בישראל, על הנובע מהמציאות המלווה את האגודות השיתופיות השונות, את חבריהן ואת מוסדותיהן. כמי שעסק עשרות שנים במכלול רחב ומגוון של היבטים משפטיים ומעשיים של אגודות-שיתופיות, בעיקר של מושבי-עובדים, מבקש מנהל הפורום, לסייע בפתרון בעיות וקשיים, המתעוררים לפרקים ( ולמרבה הצער – באופן תדיר מדי ) בין אגודה שיתופית לחבר או לחברים, ובין חברים לבין עצמם.
את הידע והניסיון המשפטיים מנסה וינסה מנהל-הפורום לשלב בכלי-העזר החשוב של עולם המשפט, אשר מופעל באופן גלוי אך בלתי-מוצהר, גם באולמות בתי-המשפט ברחבי הארץ –  הלא היא התבונה המעשית.  למשל: כפי שחשוב להיחלץ ממצב בלתי-רצוי, חשוב לא פחות להימנע מהיקלע אליו; כפי שחשוב לדעת מה לעשות – חשוב לא פחות לדעת מה לא לעשות...!
את החכמה והתבונה, אשר נלמדים או נשמעים מפיהם של שופטים בבתי-המשפט – כדאי לשמוע לפני תחילתם של מאבק או מחלוקת משפטיים. גם לצורך זה – נשמח לסייע כאן.