דמי היתר בתוספת בניה

שלום, ברצוני לקבל הסבר עקרוני על חישוב דמי היתר שיש לשלם למינהל עבור תוספת בניה מעבר ל- 160 מ"ר (שזה מה שמופיע בחו"ח). למיטב הבנתי, שמאי של המינהל מעריך את התוספת בשווי של הנכס ברגע שמאושרת הרחבה. התשלום הנדרש הוא 31% + מע"מ (נכס מהוון). דוגמה: נניח שוי הקרקע עם היתר ל- 160 מ"ר הוא 1 מיליון. שווי קרקע עם היתר ל- 300 מ"ר מוערך ל 1.5 מיליון. לאחר בניה בפועל של ה- 300 מ"ר שוי הכנס עולה ל- 2.8 מיליון. האם תוספת השווי היא 500 אלף או שתוספת השווי כוללת את הבניה ואז היא מגיעה ל1.8 מיליון ? תודה משה.