פורום תמ"א 38 ופינוי בינוי

מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

מנהל הפורום: עו"ד שי אליאב

חבר מן המניין בועדת הקניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין. נמנה על צוות חברי המשרד החל משנת 2011. מתמח
למידע נוסף

053-9374678 חיוג
הודעה

הפורום עוסק בשאלות גולשים הנוגעות לתהליכי תמ"א 38 והתחדשות עירונית, איזה רוב דרוש, מה עושים עם שכן מתנגד, טפסים נדרשים, המלצות להתנהלות נכונה ויעילה מול ושל השכנים, דיירי הבניין ומול הקבלן והיזם, יתרונות הפרויקט לחיזוק המבנה והמשמעויות הכלכליות וכן בסוגיות פינוי-בינוי ובדילמות שבין הדיירים ליזם בפרויקטים מסוג זה, התנאים לאישור תכנית מסוג זה, שאלות מיסוי וכל שאלה אחרת בתחומים אלו.

 

  • זכויות בנייה על הגג בתמ״א 38/2

    שלום רב, בבניין שלנו 5 דיירים שמעוניינים לצאת לתמ״א 38/2 (פינוי בינוי). הוסכם שכל דירה תקבל...

    הודעה חדשה
    ל ליאת 19:52, 7 בדצמבר 2016
    19:52, 7 בדצמבר 2016
  • מכתב התראה לדייר סרבן תמא 38

    אודה על קבלת דוגמא של מכתב התראה לדייר סרבן

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      שלום רב, איננו מספקים דוגמאות קונקרטיות, כל שכן לכל מקרה מאפיינים פרטניים ולא ניתן ללמוד ממקרה אחד על משנהו.

    ב ח בני חדד 11:54, 4 בדצמבר 2016
    11:54, 4 בדצמבר 2016
  • קבלת מחסן תמורת מחסן בתמא 38 פינוי בינוי

    יש בבעלותי מחסן בגבעתיים בשטח 53 מ"ר. בנוסף יש בבניין 3 חנויות ו-20 דירות. היזם והעורך...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      במסגרת פרויקט תמ"א 38, כלל ידוע הוא כי הועדה המקומית מנצלת את התהליך להכשרת חריגות בניה, שימושים וכיו"ב. יתכן ועל פי התב"ע החלה במקום אין אישור למחסן ולכן נדרש לתת לך מע לתשובה המלאה...

    נ א נתן אדיר 20:53, 3 בדצמבר 2016
    20:53, 3 בדצמבר 2016
  • השתחררות מהסכם בלעדיות עם יזם

    קניתי לאחרונה דירה בבנין בו פועל יזם המחתים דיירים על הסכם בלעדיות לארבעה חודשים, מתוך מטרה...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      התשובה לכך בתנאי ההסכם שנחתם בין הצדדים, ובכפוף לחובת תום הלב הכללית.

    י ירון 20:52, 23 בנובמבר 2016
    20:52, 23 בנובמבר 2016
  • הפטור ממע"מ בעסקאות תמ"א 38 - הקלה סלקטיבית : המאמר של "שלומי ואקנין"

    האם התחדש משהו בהקשר "ל-לאקונה בחוק " בהקשר למע"ם של הריסה ובנייה ?. האם חוקי...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      הבעיה הזו כבר תוקנה. כיום הטבת המע"מ חלה גם בפרויקט להריסה.

    פ פני 19:58, 23 בנובמבר 2016
    19:58, 23 בנובמבר 2016
  • חלוקת דירות בפינוי בינוי

    בפרויקט שהולך ונרקם (יש הסכמת דיירים ויש יזם), אני בעלים של דירת קרקע שהיא כיום הכי מבוקשת...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      נושא דירות הקרקע הוא נושא מורכב שתמיד מהווה פתח לבעיה. בעוד שדירת הקרקע היא הדירה במדרג הנמוך ביותר בבנין, בדרך כלל, ברגע שהיא הופכת לדירת גן, היא הופכת לדירת פרימיום. לתשובה המלאה...

    ק קובי 11:10, 22 בנובמבר 2016
    11:10, 22 בנובמבר 2016
  • דירה בפרויקט תמ"א, בקשה של היזם לפינוי מלא של חדר שינה

    שלום, עפ"י ההסכם נקבע שבדירה יבנו קירות גבס במקום בו יש שיפוץ וזאת על מנת שנוכל להמשיך...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      שלום רב, כמו בכל מחלוקת קיימת, יש לפנות תחילה להסכם לראות כיצד יש התייחסות לענין. ככל שההסכם אינו מתייחס לכך, כמובן שהדבר צריך להיפתר בהידברות, תוך מתן מענה לקושי שנוצר לתשובה המלאה...

    ל מ לימור מזרחי 11:54, 9 בנובמבר 2016
    11:54, 9 בנובמבר 2016
  • שלב הפקת היתר בנייה - תוך כמה זמן עולים על הקרקע

    שלום אני נמצא בשלב הפקת היתר בנייה - ברצוני לדעת מתי בדרך כלל עולים על הקרקע

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      לשאלה שלך חסרים המון פרטים על מנת להשיבה. כמו למשל במה מדובר? האם מדובר ביזום עצמי או בעסקה מול יזם?

    נ נמרוד 14:27, 6 בנובמבר 2016
    14:27, 6 בנובמבר 2016
  • לחתום עם עוה"ד או לא

    שלום רב, בפרויקט פינוי-בינוי אני חולקת על התמורה הניתנת לבעלי הדירות (עדיפות לדירות הקטנות)....

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      שלום רב, בהנחה שמדובר בעורך דין המקובל על כלל בעלי הדירות, ולאחר שנבדק ונמצא כי ניסיונו מתאים לפרויקט מורכב מסוג זה, כפי הנראה נכון לך כן ליטול חלק בהליך ולהשמיע את דברך לתשובה המלאה...

    ר רחל 19:27, 5 בנובמבר 2016
    19:27, 5 בנובמבר 2016
  • שאלות הבנה לפני רכישה

    היי רציתי לשאול מס' דברים אני מעוניינת לרכוש דירה בשלבי פינוי בינוי שנמצא בצורה מחודשת...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      לעניין ההכרזה - ניתן לבקש ולקבל אורכה של הארכת ההכרזה ב- 6 שנים נוספות. לענין רכישת הדירה - חשוב מאוד שתבצעו בדיקות מעמיקות טרם הרכישה. לענין הערת אזהרה של היזם - המשמע לתשובה המלאה...

    ז זהבה 14:49, 1 בנובמבר 2016
    14:49, 1 בנובמבר 2016
  • פינוי בינוי- מחסן בקומת קרקע

    יש ברשותי מחסן בתבע ובעירייה נחשב לדירה, מה מגיע לי במקרה של פינוי בינוי?

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      השאלה אינה ברורה. הכיצד רשומה בעירייה כדירה, מבחינת ארנונה? זה לא אומר הרבה. כך או אחרת, צריך לבדוק מול אדריכל אם ניתן להכשיר את השימוש במחסן כדירה.

    ח ר חמי רוזן 09:45, 28 באוקטובר 2016
    09:45, 28 באוקטובר 2016
  • פינוי-בינוי, תעדוף הדירות הקטנות

    לקראת פינוי-בינוי, בבניין הקיים יש 6 סוגי גודל דירות כאשר ההפרש בין הקטנות ביותר לגדולות ביותר...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      אתה מציג בעיה ידועה בתחום ההתחדשות העירונית, שכן לרוב התכנון מתייחס לשוויות צורני (כולם מקבלים אותו דבר), להבדיל משוויון מהותי. עם זאת, בפרויקט של פינוי ובינוי יש מתווה לתשובה המלאה...

    ר רחל 20:04, 15 באוקטובר 2016
    20:04, 15 באוקטובר 2016
  • שאלה על תיחום זמן יפוי כוח

    שלום, רציתי לשאול לגבי יפוי כוח בהסכם התקשרות שהבנין שלי נכנס אליו האם יש ערך בלקצוב את יפוי...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      שאלת השאלות היא לטובת מי ייפוי הכוח ולאיזו מטרה. ככלל רצוי בשלבים המקדימים להעביר מסמך שמהווה כתב הסכמה לביצוע פעולות, ובו מוגדרות הפעולות המותרות, שצריכות להיות ריכוז ה לתשובה המלאה...

    י יונתן 08:40, 28 בספטמבר 2016
    08:40, 28 בספטמבר 2016
  • פינוי בינוי - שטח דירות חדשות

    שלום רב, בפרויקט פינוי-בינוי מתוכנן יש 7 סוגי דירות קיימות ביניהן הפרשי שטח של מעל 40%....

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      להבדיל מפרויקט תמ"א 38, שם הזכויות די מוגדרות. בפרויקט פינוי ובינוי התכנון הוא די גמיש. עם זאת, ועדות התכנון פיתחו פרקטיקה של הרחבה אחידה של 25 מ"ר + מרפסת. לתשובה המלאה...

    א אלישבע 21:41, 23 בספטמבר 2016
    21:41, 23 בספטמבר 2016
  • האם יש לשלם מס שבח בפרויקט תמ"א/2

    אני אחי ירשנו בית בו 7 דירות. הבית נבנה ב-1939. ברצוננו להרוס אותו ולבנות בית חדש במסגרת פרויקט...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      נראה כי תהיה לכם חשיפת מס משום שכפי העולה יש לכם יותר מדירה אחת בפרויקט. לגבי מי נושא במס - על פי דין חל על הבעלים, אך ניתן להעביר זאת לחבות היזם, שמטבע הדברים יקח זאת ב לתשובה המלאה...

    א אורה 02:17, 23 בספטמבר 2016
    02:17, 23 בספטמבר 2016
  • פירוק שותפות בנכס לקראת פינוי בינוי

    שלום, יש ברשותי חצי דירה (בית מלאכה) בבניין אשר נמצא בתהליכים מתקדמים לפינוי בינוי. השותף השני...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      זו אכן פרוצדורה הפתוחה בפניך. תשומת לבך שהתוצאה של כך יכולה להיות מכירה כפויה של הדירה באמצעות כונס שימונה לכך.

    נ נוגה 15:35, 21 בספטמבר 2016
    15:35, 21 בספטמבר 2016
  • אחוזים באחוזים- פינוי והריסה

    אנחנו 2 דיירים מתוך 13 שמתנגדים לפינוי והריסה. בידינו 23 אחוזים . האם זה אומר שלא ניתן לצאת...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      בפרויקט הריסה יש תנאי של מינימום 80% כדי להקנות למפקח על רישום המקרקעין סמכות דיון. עם זאת, במקרים חריגים, ככל שימצא שהמיעוט המתנגד עושה כן בחוסר תום לב, בתי המשפט יוכלו לתשובה המלאה...

    צ צילה 12:52, 18 בספטמבר 2016
    12:52, 18 בספטמבר 2016
  • מיסוי תמ"א 38 לגבי מכירת גג ליזם

    שלום רב, רציתי לברר מה גובה המיסוי החל על מכירת גג ליזם תמ"א 38. הסכום שהיזם משלם לנו על...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      מאוד תלוי פרמטרים אישיים שלכם. ככל ומדובר בדירה יחידה וזה גובה המכירה, על פניו נראה כי תהיו זכאים לפטור. אך כאמור, יש לבדוק את העניין פרטנית.

    נ ניסים 19:02, 14 בספטמבר 2016
    19:02, 14 בספטמבר 2016
  • מיסוי שכ"ד בפינוי בינוי

    אני בעל מס דירות בבינין שעובר פינוי בינוי 38/2 כיום משלם מס על השכרה 10 אחוז האם אוכל...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      זה מאוד תלוי נסיבות. עקרונית וממה שאתה מתאר, לא צריכה להיות בעיה.

    א אליהו 12:42, 13 בספטמבר 2016
    12:42, 13 בספטמבר 2016
  • האם מגיע זכויות מתוקף תמא 38/2 על 2 מבנים שנבנו בשנים האחד 1960 והשני 1990

    על חלקה 1 יש 2 מבנים האחד נבנה ב1960 השני נבנה ב1990האם מגיע זכויות מתוקף תמא על כל החלקה

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      תמ"א 38 נבחנת על בסיס מועד הוצאת ההיתר. מאחר שכפי הנראה ההיתר של הבנין השני הוצא לאחר המועד הקובע, תמ"א 38 בנוסחה הקיים לא תחול עליו.

    ש שי 19:37, 12 בספטמבר 2016
    19:37, 12 בספטמבר 2016
  • מכירת דירה בפינוי בינוי

    הי, ברשותי דירה בפרויקט פינוי בינוי מתקדם. אני מעוניין למכור את הדירה ולכן לא חתמתי על חוזה....

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      אני מציע שתתעדכן מול הנציגות וב"כ הדיירים על סטאטוס הפרויקט וכיצד אתה מוגן מפני מכירה. עליך לוודא כי מוחזקת בנאמנות אצל עוה"ד ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה והסכמ לתשובה המלאה...

    א איציק 20:54, 5 בספטמבר 2016
    20:54, 5 בספטמבר 2016
  • קבלת שווה ערך במזומן לאזרחים וותיקים

    שלום רב אני אישה כבת 95 הבית שבו אני גרה כעת עומד בפני הליך של פינוי בינוי שאלתי היא האם...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      עקרונית כן, ככל שיש הסכמת יזם לענין. זו עסקה רגילה שלא ממש קשורה לפרויקט. במצב שאת מתארת מוטב לך לשקול לפרסם את הדירה ולמוכרה למרבה במחיר. ככל שהכוונה שלך לקבל שווי של לתשובה המלאה...

    ר רוזה 18:13, 5 בספטמבר 2016
    18:13, 5 בספטמבר 2016
  • נציגות דיירים בתמא 38 - חובות וזכויות משפטיות

    שלום למנהלי ולחברי הפורום, יש לי שאלה משפטית עקרונית - באיזה חוק מעוגנים היחסים שבין נציגות...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      לשאלתך הראשונה - מכיוון שלא מדובר בניהול השוטף של הבית - ענין זה מוסדר בחוק השליחות. תוכל למצוא מאמר שלנו בנושא בגוגל תחת הכותרת - ועד בית או נציגות: מה עדיף בתמ"א לתשובה המלאה...

    ג גלית 14:02, 5 בספטמבר 2016
    14:02, 5 בספטמבר 2016
  • בעלות משותפת- סרבנים בפרויקט תמ"א 38/2

    היי, ברצוני לדעת מה קורה במצב בו בבניין מסוים יש פרויקט תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) ולשם השגת...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      במצב זה ניתן לעשות אחד מהשנים: הפשוט והמקובל - יתר בעלי הזכויות בבנין תובעים את הסרבן בתביעת סרבנות בפני המפקח על רישום המקרקעין. דרך נוספת - תביעת פירוק שיתוף של שני ה לתשובה המלאה...

    פ פלוני 23:30, 29 באוגוסט 2016
    23:30, 29 באוגוסט 2016
  • איך יודעים מה הזכויות של מתנגדים לתמ"א הריסה ובנייה

    שלום רב בבניין שלי ובבניינים השכנים החליטו לעשות תמ"א הריסה ובנייה. הייתי חברה בועד ומעורת...

    • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

      עקרונית את מציגה דרך התנהלות פסולה, כל שכן מדובר בהליך של תמ"א 38, בה שקיפות ושוויון הינם מיסודותיו. כדי לקדם פרויקט במתווה הריסה, על פי החוק נדרשת הסכמה של 4/5 מכל לתשובה המלאה...

    צ צילה 12:54, 27 באוגוסט 2016
    12:54, 27 באוגוסט 2016
עמוד מתוך28