זכויות בתמ"א 38-2 על פי גודל החלקה של כל בניין בפרוייקט
שלום, שלושה בניינים( אחד מהם שלי) בגבעתיים החלו תהליך התעניינות ומו"מ לגבי תמ"א 38-2. מדובר בבניין אחד מחובר עם 2 כניסות נפרדות שהן בעצם בניין נפרד כל אחד(מבחינה חוקית) ובנוסף יש עוד בניין אחר נפרד. כשהקבלן הגיע לישיבה התעוררה איזושהי בעיה בעקבות שאלה של אחד הדיירים. הוא טען שמה שנקבל מהקבלן משתנה מבניין לבניין, כי כל בניין יושב על שטח שונה מבחינת מטראז, (הכוונה לא לגודל הבניין, אלא לגודל החצר.) האם זה נכון? איך אמורה להיות החלוקה בין הבניינים מבחינת הזכויות והתוספות?
זו שאלה מורכבת שהתשובה לה מורכבת עוד יותר. עקרון העל בפרויקטים מסוג זה הוא עקרון השוויון והשקיפות. ניתן לפגוע בשוויון כל זמן שהדבר נעשה בשקיפות ומקובל על יתר בעלי הדירות. יש לקחת בחשבון כי עקרון השוויון גם הוא נשמר בהתאם לתנאים הפיזיים והתכנוניים. ככול שיש סיבה פיזית או תכנונית שניתן לנמקה מקצועית, ניתן בתנאים מסויימים לתת תמורות שונות מבלי שהדבר יהווה פגיעה בשוויון. כמובן שכל מקרה נבחן לגופו על פי תנאיו ויחודו. במקרה שלכם, יש לראות את המצב הרישומי של כל בנין והאם כל בנין רשום על חלקה נפרדת (פשוט להוציא נסחי טאבו). ככל שכל בנין אחר רשום בנפרד, אזי כמובן שניתן לתת תמורות שונות בין החלקות השונות מבלי שהדבר יהווה פגיעה בשוויון, זאת מאחר שכל חלקה נבחנת בנפרד.
איתן שלום, התמורה מהקבלן תתבסס על החלקים מהרכוש המשותף של כל דייר. החלקים ברכוש המשותף קובעים בעצם את זכויות הבנייה (באין הוראה מפורשת אחרת בתקנון הבניין המשותף וכיוצ"ב), וזכויות הבנייה הן מה שמוכרים ליזם. לכן, אם ישנם שני בניינים אשר אחד מהם יושב על חצי דונם, והשני על דונם, אזי, על פי רוב, הבניין היושב על שטח גדול פי שניים, יקבל פי שניים (הבניין כבניין, לאו דווקא כל דייר). מה יקבל כל דייר, יקבע בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף (לכל הבניינים), לקומה בה דירתו נמצאת, ובהתאם לשיקולים שמאיים שונים. בברכה, צחי מאיה, עו"ד. טל': 03.9323178 המידע המוצג כאו אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, כל הסתמכות על המידע היא באחריות הקורא בלבד. לקבלת ייעוץ משפטי יש לפנות לעו"ד מתאים.
קשה לי להתייחס לשאלה מבלי לקבל פרטים מדוייקים על הבניינים. ככלל זה יכול להיות נכון, אך בעיקר תלוי נסיבות ותנאי שטח. ככול שהחצר קטנה יותר ייתכנו קשיים בהרחבת גודל הדירות.
