תקן 21 עבור תמא 38 - פורום תמ"א 38 ופינוי בינוי

שאלה חדשה
  • א

    נשלח ע"יא 16:35, 29 ביוני 2015

    קיבלנו הצעה לפרויקט תמא 38 ב' הריסה ובניה. הקבלן טוען שבדק את השטח ולאור הכדאיות הכלכליות הוא מוכן לתת לכל דירה 12 מ"ר תוספת בלבד (כולל הממד) ובנוסף - מרפסת שמש, חניה, מעלית. מצד שני, קיים את תקן 21 של מועצת השמאים, שמדבר על פינוי בינוי. בסעיף 5.11 מדבר על העקרונות לבדיקת התמורה לבעלי הדירות, ובסעיף ג' כתוב: ככלל, התמורה הסבירה לבעל הדירה הינה דירה חדשה וכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי. ככלל, הדירה החדשה תכלול חדר נוסף , ממ ד" ומרפסת כהגדרתם בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות , ) או שטח בהיקף דומה וכן חנייה עפ"י התקן . בהערה כתוב: המקובל הוא תוספת שטח של כ - 25 מ , ר" אשר יבואו לידי ביטוי בתוספת חדר / חדרים או שטח בהיקף דומה . השאלות הן: 1. האם התקן רלוונטי גם לתמא 38 ב? 2. מה המשמעות במידה והקבלן לא עומד בסעיף הזה ? תודה

    השב
  • מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

    עו"ד שי אליאב,מנהל הפורום

    15:19, 30 ביוני 2015

    א. התקן רלוונטי מאחר שועדות התכנון נסמכות עליו. אם כי חשוב להבהיר כי הוא אינו סטטוטורי ואינו מחייב.
    ב. אין לכך משמעות כל זמן שבעלי הדירות הסכימו לכך. חשוב להבין שהגורם המכריע לענין זה הוא יכולת מיצוי זכויות הבניה בדרך בו שתהיה כלכליות לפרויקט.

    לכן מוצע למנות בתהליך שמאי ואדריכל שיעבדו יחד עם עורך הדין ויסייעו להעריך את התכנון והתמורה ולקבל החלטות מדעת.

    תגובה
  • 22:19, 30 ביוני 2015

    כמה הערות נוספות:
    1. זכויות הבניה שייכות לדיירים ולא ליזם. עסקת תמ"א היא למעשה עסקת קומבינציה בה מוכרים הדיירים זכויות בניה ליזם בתמורה לשירותי בניה. היזם זכאי לרווח יזמי סביר. רווח יזמי סביר בבניה רגילה נע בין 15-20% מעלויות הפרוייקט.
    2. תקן 21 מדבר על פינוי בינוי. לפי התקן הרווח היזמי הסביר הוא של כ-20-25 % מעלויות הבניה . יצויין כי פינוי בינוי לרוב הרבה יותר מסובך מבחינת היזם מאשר עסקת תמ"א מצוייה משום שבפינוי בינוי נדרש שינוי תב"ע.
    3. כל הרווח מהתמ"א אשר עולה על הסכום הכספי של 15-20% מההוצאות - שייך לדיירים. חוק החיזוק מדבר על כך במפורש וקובע כי הדירות החדשות בבניין שייכות למעשה לדיירים לפי חלקם ברכוש המשותף.
    4. עצה : קחו שמאי מטעמכם על מנת שיבדוק את זכויותיכם. מרבית היזמים מנצלים את חוסר המודעות של הדיירים לזכויותיהם.

    תגובה
מנהל הפורום:עו"ד שי אליאב

מנהל הפורום: עו"ד שי אליאב

חבר מן המניין בועדת הקניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין. נמנה על צוות חברי המשרד החל משנת 2011. מתמח
למידע נוסף

053-9374678 חיוג
הודעה

הפורום עוסק בשאלות גולשים הנוגעות לתהליכי תמ"א 38 והתחדשות עירונית, איזה רוב דרוש, מה עושים עם שכן מתנגד, טפסים נדרשים, המלצות להתנהלות נכונה ויעילה מול ושל השכנים, דיירי הבניין ומול הקבלן והיזם, יתרונות הפרויקט לחיזוק המבנה והמשמעויות הכלכליות וכן בסוגיות פינוי-בינוי ובדילמות שבין הדיירים ליזם בפרויקטים מסוג זה, התנאים לאישור תכנית מסוג זה, שאלות מיסוי וכל שאלה אחרת בתחומים אלו.