תמא 38/2 לעומת פינוי בינוי
נתונים: פרויקט בתל אביב כאשר בשלב זה עומד להחתם הסכם עם הקבלן. בהסכם נאמר כי בעל הנכס מקבל 25 מ"ר תוספת שטח בדירת התמורה. בהסכם נאמר כי הפרויקט יבוצע במסגרת תמא 38/2 או לחלופין בפינוי בינוי. השאלה: נראה לי כי במסגרת ביצוע פרויקט פינוי בינוי ניתן לקבל תוספת זכויות העולה על 25 מ"ר וזאת בכפוף לאישור הועדה מקומית. האם אכן זה כך? האם סביר להוסיף סעיף להסכם המורה על תמורה נוספת במקרה של ישום פינוי בינוי?
דרור שלום, אני בעל דירה בפרויקט שעתיד להית מבוצע בתמ"א 38/2 או פינוי בינוי, בדומה במקרה שלך. ברור שהיזם ומי מטעמו יאמר שאי אפשר לקבל יותר מ-25 מ"ר, אבל בפועל ניתן לקבל אף יותר מכך - הכל תלוי במו"מ וכמה זכויות יאושרו. למשל, אם כרגע מאושר לפרויקט סל מטרים כולל של 5000 מ"ר (פלדלת) שמחולק ביחס של 40/60 ביניכם לבין היזם, אם יאשרו לפרויקט עוד נניח 1000 מ"ר (ואף אחד לא יכול לצפות את זה מראש - זה יכול לקרות לא רק בפינוי בינוי אלא גם בתמ"א, במיוחד לאור השינויים הצפויים בחודשים הקרובים) אז ברור שזה לא הוגן שהכל ילך ליזם. ליזם אין מגבלה חוקית לתת לכם גם תוספת גדולה מ-25 מ"ר. המגבלה היחידה היא סל המטרים שמאושר לפרויקט, ומעבר לזה הכל נתון למו"מ. אמנם תוספת מעבר לכך יכולה להיות כפופה במקרים מסוימים למסים, אבל גם לא תמיד - כי גם בפינוי בינוי וגם בתמ"א ניתן לבחור בשווי הדירה ולא בהכרח בגודלה כרף העליון לפטור ממס (אפילו שהיזמים אוהבים מן הסתם להיתפס לעניין ה-25 מ"ר כרף מוחלט לעניין המיסים). אבל גם אם התוספת תהיה כפופה באופן מלא או חלקי למסים אז זה לא אומר שאי אפשר לתת אותה - אפשר לקבוע שבמקרה כזה תמנו שמאי שיבחן מה תוספת התמורה שצריכה להינתן לכם באופן שגם לאחר תשלום המיסים ליזם יהיה רווח יזמי סביר לפי תקן 21 (בטווח של 20-25% מהעלויות).
בכל אחת מהחלופות ניתן לקבל תוספות כפי שועדת התכנון תאשר. לכאורה בתמ"א 38 יש מגבלה של 25 מ"ר, כל זמן שלא קיימות זכויות נוספות. עם זאת, ועדות התכנון אמצו את המודל גם בפרויקטים של פינוי ובינוי, ואף על פי שתאורטית לא קיימת הגבלה, בפועל זה המקסימום הניתן. בדר"כ. ועם זאת, הסכם טוב הוא הסכם שצופה את החלופות ונותן מענה לכל אחת מהן.
