ארנונה היא המס היחיד שהרשות המקומית יכולה לגבות, והיא מהווה חלק נכבד מתקציב העירייה.
לעומת מדינות אחרות כמו קנדה, ארה"ב, שבהן נהוגה שיטת תשלום אחידה, בדרך כלל ייקבע שיעור תשלום מסוים ביחס לשווי הנכס (למשל תשלום הארנונה השנתי הוא 0.015% משווי הנכס). אחת הבעיות בחיובי הארנונה בישראל, נעוצה בעובדה שגובה תשלום הארנונה אינו נקבע לפי קריטריונים ארציים, ולמעשה כל רשות מקומית מחשבת את גובה המס לפי שיטת חיוב אחרת, מה שיוצר פער גדול בין מקומות שונים ולא פעם בלבול ואף טעויות בחיוב.
הטווח המוגדר והעובדה שכל שינוי מצריך אישור של שרי האוצר והפנים, לא מותירים למועצות שיקול דעת של ממש, וכך נוצר מצב שהמועצות כלל אינן יכולות להשפיע על תשלומי הארנונה, המהווים את מרבית הכנסותיהן
מקור אי האחידות בשיטת התשלום
המקור החוקי לגביית ארנונה, נולד עוד בתקופת המנדט הבריטי, מכח פקודת העיריות, שהוחלף לאחר מכן בפקודת העיריות [נוסח חדש] בשנת 1964. בשנת 1985 בניסיון להתמודד עם האינפלציה במשק, נחקק החוק לייצוב המשק, שאוסר על הרשויות המקומיות להעלות את תעריפי הארנונה, ובשנת 1993 נחקק חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב, התשנ"ב-1992) שקבע כללים "אחידים" ובכלל זה שיעורים מקסימאליים ומינימאליים לשיעורי הארנונה. בין לבין, ישבו על המדוכה לא מעט ועדות שונות, אולם המצב לא שונה באופן משמעותי.
מתוקף חוק ההסדרים, המדינה היא זו שמגדירה את טווח התשלום בין מינימום למקסימום לכל סיווג כללי, וכל מועצה רשאית לבחור את התעריף שלה בתוך הטווח הזה, כשמדי שנה מבקשות העיריות אישור ממשרד הפנים וממשרד האוצר לעדכן תעריפים. הטווח המוגדר והעובדה שכל שינוי מצריך אישור של שרי האוצר והפנים, לא מותירים למועצות שיקול דעת של ממש, וכך נוצר מצב שהמועצות כלל אינן יכולות להשפיע על תשלומי הארנונה, המהווים את מרבית הכנסותיהן. קיימים ישובים שהתמזל מזלם, ויש בשטחם עסקים רבים שתורמים להכנסות ומנגד לא מעט ישובים דלים. חוסר ההיגיון בא לידי ביטוי כמעט בכל היבט. אפשר רק לציין את הצורמים שבהם, הטלת עיקר נטל הארנונה על עסקים, חוסר התאמה בין שווי הנכס לתשלום הארנונה בפועל, חוסר איזון בין רשויות מקומיות ועוד.
תשלום הארנונה הבסיסי מתבסס בהגדרתו על השטח שעליו ממוקם הנכס, כאשר בנוסף מסווגים הנכסים לסיווגים שונים (משרדים, בנקים, מגורים, קניונים, מלונות וכו') ובחלק מהמועצות אף לאזורים
כיצד מחושבת הארנונה?
גובה הארנונה נגזר משלושה רכיבים עיקריים - שטח, סיווג ותת סיווג.
תשלום הארנונה הבסיסי מתבסס בהגדרתו על השטח שעליו ממוקם הנכס, כאשר בנוסף מסווגים הנכסים לסיווגים שונים (משרדים, בנקים, מגורים, קניונים, מלונות וכו') ובחלק מהמועצות אף לאזורים (למשל: צפון תל אביב לעומת דרום תל אביב). לכל רשות מקומית תתי סיווגים משלה, ולפעמים מדובר בעשרות תתי סיווגים שונים.
לא רק בתעריפים ישנה אי אחידות, אלא אף בדרך מדידת השטח עצמה: חישוב ברוטו, חישוב ביניים, חישוב נטו וכו'
מדידת השטח
לא רק בתעריפים ישנה אי אחידות, אלא אף בדרך מדידת השטח עצמה: חישוב ברוטו, חישוב ביניים, חישוב נטו וכו':
ישנן רשויות, כדוגמת מועצה מקומית גני תקווה שמחשבת את השטח ברוטו, באופן הרחב ביותר שניתן - חישוב שטח הנכס כולל קירות חיצוניים, מרפסות ושטחים ציבוריים. ישנן עיריות כדוגמת עיריית ירושלים, שמחשבת את השטח ללא מרפסות ועם חלק מהקיר החיצוני. ישנן עיריות שמחשבות את החלק נטו בלבד.
ההבדלים משמעותיים ועבור דירת מגורים של 100 מ' למשל, יכולים להגיע למאות ואלפי שקלים בשנה, וכאשר מתייחסים לעסקים עתירי שטח, מדובר בסכומים גבוהים משמעותית.
התעריף הגבוה ביותר (הנפוץ) הוא בדרך כלל למשרדים ועבור מפעלים, למשל, נגבה תעריף נמוך במיוחד, שמטרתו לעודד הקמת תעשייה
סיווג הנכס
כדי למצות את תשלום הארנונה, מסווגות העיריות את הנכסים לסוגים שונים ומגדירות תשלום שונה לכל סיווג. התעריף הגבוה ביותר (הנפוץ) הוא בדרך כלל למשרדים ועבור מפעלים, למשל, נגבה תעריף נמוך במיוחד, שמטרתו לעודד הקמת תעשייה.
מה עושות עיריות שלא יכולות לשנות את תעריפי הארנונה ועדיין מבקשות להגדיל את ההכנסות שלהן? פיצול מלאכותי של הנכס, בכדי לגבות תעריפים שונים בנכס אחד, בהתאם לשימוש שלהם בפועל
פיצול נכסים לצורך סיווג
אז מה עושות עיריות שלא יכולות לשנות את תעריפי הארנונה ועדיין מבקשות להגדיל את ההכנסות שלהן? פיצול מלאכותי של הנכס, בכדי לגבות תעריפים שונים בנכס אחד, בהתאם לשימוש שלהם בפועל. כך למשל, מהלכת דשנים (בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עירית קריית אתא) וגם ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין נ' עיריית ראשון לציון, הקביעה היא שבמתקן רב תכליתי שניתן להפריד בין חלקיו שונים, יש לבצע סיווג נכס לצורכי הארנונה לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד.
בפסיקה מאוחרת יותר, אומצו שני מבחנים עיקריים, והם: מבחן הזיקה בין היחידות השונות ומבחן הבודק את הכרחיות השימוש בחלק ספציפי של הנכס למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו.
הרעיון שבבסיס תת הסיווג הוא לאזן בין תעריפי הארנונה של שכונות שונות, למשל: נכס בשכונה יוקרתית יותר יחויב בתעריפי ארנונה גבוהים יותר מאלו שהיה מחויב בהן, בשכונה פחות נחשבת
תתי סיווג
בנוסף להבדלים בשיטת חישוב השטח, נוהגות העיריות לבצע סיווג נוסף לפי אזורים שונים ברחבי העיר. הרעיון שבבסיס תת הסיווג הוא לאזן בין תעריפי הארנונה של שכונות שונות, למשל: נכס בשכונה יוקרתית יותר יחויב בתעריפי ארנונה גבוהים יותר מאלו שהיה מחויב בהן, בשכונה פחות נחשבת. ההבדלים יכולים להיות מאוד משמעותיים, אבל צריך לזכור שההבחנה בין השכונות אינה נתונה לקריטריונים אחידים, אלא של המועצה המקומית.
בנוסף לכך, נהוג בתוך גם לקבוע תמחיר לסוג הבניין ממנו בנוי מבנה (למשל, מבנה ארעי מפח או מעץ, מבנה מאבן ועוד כיד הדמיון).
במידה שהנכם סבורים שהחיוב בארנונה הינו שגוי, ניתן להגיש השגה בכתב תוך 90 ימים מיום קבלת ההודעה. אם הבקשה נדחית, ניתן לפנות לוועדת ערר לענייני ארנונה
האם ניתן לערער על גובה הארנונה?
מכיוון שחישוב התעריף אינו אחיד ואינו מוסדר, לא פעם יש טעויות רבות שמשמעותיות בעיקר עבור בעלי עסקים, שתעריף הארנונה שלהם גבוה יותר. חישוב הארנונה המפורט שכולל את אופן חישוב החיוב, הכללים, הסיווגים והתעריפים, מתעדכן בכל שנה באתר הרשות המקומית, כך שעם קבלת הודעת תשלום הארנונה השנתית, מומלץ לכל אחד להיכנס לאתר ולבחון את הפרמטרים באופן עצמאי.
במידה שהנכם סבורים שהחיוב בארנונה הינו שגוי, ניתן להגיש השגה בכתב תוך 90 ימים מיום קבלת ההודעה. אם הבקשה נדחית, ניתן לפנות לוועדת ערר לענייני ארנונה, שמורכבת מעורכי דין ורואי חשבון בלתי תלויים (אך ממונים על ידי העירייה). על ההחלטה של ועדת הערר, ישנה אפשרות לערער לביהמ"ש המחוזי.
מקורם של הליכי השגה וערעור, הוא בחוק הרשויות המקומית (ערר על קביעת ארנונה כללית, התשל"ו-1976). חשוב לציין, שיש טענות שלא ניתן לדון בהן לפני מנהל הארנונה, וועדת הערר (ס' 3(ב) לחוק), ובכלל זה טענות שנוגעות לאי חוקיות בעצם הטלת הארנונה או בקביעת גובה החיוב.
החייב בתשלום הארנונה, לפי ההגדרה בסעיף 1 לפקודת העיריות הוא ה"מחזיק", כלומר: מי שעושה שימוש בנכס ולאו דווקא הבעלים הרשום של הנכס
מה חשוב לבדוק בצו הארנונה?
שטח הנכס - רוב העיריות מחשבות את השטח לפי מדידות שביצעו חברות חיצוניות, שנשכרו לשם כך. פעמים רבות השטח המדווח הוא מוערך ואינו מדויק, ולכן מומלץ מאוד, בייחוד למי שנכנס לעסק או דירה חדשה, לבדוק מהו גודל השטח שכתוב בצו, להבין מה הוא כולל (נטו, חלק מהקיר החיצוני, כל הקיר החיצוני, שטחים ציבוריים וכו') ולהשוות לשטח הנכס שמופיע בטאבו, בהיתרי הבניה או בתשריטים שהתקבלו מהקבלן.
על מי חלה חובת התשלום - החייב בתשלום הארנונה, לפי ההגדרה בסעיף 1 לפקודת העיריות הוא ה"מחזיק", כלומר: מי שעושה שימוש בנכס ולאו דווקא הבעלים הרשום של הנכס. עניין זה יכול להתעורר, למשל, במקרים שבהם ישנו ויכוח בין בעלים של נכס לשוכר, שפינה את הנכס לפני סוף תקופת השכירות המוסכמת, ועולה השאלה מי חייב בתשלום הארנונה על תקופה זו.
דוגמא נוספת היא במקרים בהם נותר אדם רשום בספרי הארנונה כמחזיק בנכס, מאחר שלא הודיע בכתב לרשות מקומית על הפסקת היותו מחזיק או בעלים, כפי שמתבקש בסעיף 325 לפקודה (נפוץ במיוחד אצל סטודנטים ששכרו דירה ושכחו לעדכן שעזבו. לימים מוטלים עיקולים על חשבון הבנק שלהם, לכאורה בשל ארנונה שלא שולמה שנים רבות יותר, כשאין ברשותם כבר הוכחות). בתי המשפט פיתחו מבחנים שונים כדי להחליט מי צריך לשאת בתשלום הארנונה במקרים אלו כגון מבחן "בעל הזיקה הקרובה" אבל הדבר הנכון הוא פשוט להודיע בכתב ולשמור תיעוד.
פטורים והנחות קבועות - פקודת מיסי עירייה ומיסי ממשלה (פיטורין) 1938 מאפשרת לכנסת להכניס תיקונים ולתת פטורים או הנחות רוחביות למוסדות ולאוכלוסיות שונות כגון: סטודנטים, חיילים, מקבלי קצבאות למיניהם, משפחות חד הוריות, פנסיונרים, נפגעי פעולות איבה, נכים, בתי כנסת, מדרשות, קונסוליות, בתי תפילה, בתי חולים, גני ילדים, בתי מחסה, בתי משפט, מוסדות ללא מטרות רווח וכדו'.
במידה שבעל הנכס מנוי על אחת מהאוכלוסיות הזכאיות להנחה או לפטור, חשוב לוודא שהן מעודכנות בצו. במידה שהנכס משמש למוסד שמוכר לצורך הנחה, כדאי לבדוק כדאיות פנייה לעו"ד המתמחה בתחום, לצורך הכרתו ככזה.
פטורים תקופתיים - ניתן לקבל פטור תקופתי מתשלום ארנונה על נכס ריק, או על נכס שאינו ראוי למגורים:
נכס ריק - נכס שעמד ריק למשך תקופה של עד חצי שנה, בתקופת בעלות אחת בטאבו (לא בהכרח רצופה).
נכס שאינו ראוי למגורים - למשל בתקופת שיפוצים.
פטור לבניין שנהרס או ניזוק (ס' 330 לפקודת העיריות). הפטור יכול לשמש במצב של שיפוצים ובלבד שבמהלך השיפוצים, אכן לא ניתן לשהות בנכס. חשוב לציין, שלא בכל מקרה של בניין שניזוק יעמוד פטור מארנונה, שכן במידה שהשבת הבניין למצב תקין כרוכה בהשקעה סבירה ביחס לנכס, הנטייה תהיה שלא לאפשר פטור.
בשני המקרים יש להגיש בקשה מיידית (לא ניתן לקבל את הפטור רטרואקטיבית) ולצרף הוכחות על גבי הטפסים הייעודיים. חשוב מאוד להחתים את העירייה על קבלת הבקשה ולציין את מועד הדיווח, כדי למנוע מצב שבו לא יאושר הפטור בעילה שלא ניתן לוודא את אמיתות מצב הנכס.
השימוש בפועל - בבדיקת צו הארנונה חשוב לוודא, שהשימוש שמוגדר הוא אכן השימוש בפועל ולבקש עדכון במידה שלא.
הארנונה מחויבת לפי השימוש של הנכס בפועל ולא לפי יעוד המקרקעין המקורי, תוך הפרדה מוחלטת משאלת החוקיות (רישוי עסקים ו/או פיקוח על הבניה), כך שאם למשל ממוקם משרד בתוך דירת מגורים, יחושב התעריף לפי תעריף משרדים ולא מגורים, ולהיפך.
שאלת השימוש בפועל יכולה להיות משמעותית מאוד מבחינת חיובי הארנונה. כך, סיווג תעשיה הינו סיווג מוזל (יחסית) מתוך רצון לעודד תעשייה וייצור. יחד עם זאת, ההבחנה בין שירותים לבין תעשיה, הופכת למורכבת יותר. ככלל, בכדי שפעילות תוכר כתעשייה, עליה להוכיח שיש לה תוצרים ממשיים והפעילות שלה היא "ייצורית".
כדי להכריע בשאלות אלו, נקבעו מספר מבחנים (מבחן יצירת יש מוחשי אחד מיש מוחשי אחר- ע"א 1690/90 פקיד שומה ת"א 5 נ' חברת רעיונות בע"מ, פ"ד מח(1), 200; מבחן כלכלי, לפיו יש לבחון האם הפעולה שמבוצעת תורמת לשינויי שווי של המוצר. ע"א 66/403; מבחן ההנגדה: מבחן הבוחן האם הפעולה המבוצעת הינה בגדר שירות ללקוח (להבדיל מבחינת היצירתיות).
* השתתפה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת משפטי
