פעמים רבות נתקלים בלקוחות המעוניינים לרכוש דירה לצורך השקעה. הטיעון הוא מוכר ונכון, "בבנק הכסף שלי עולה לי כסף במקום שיעשה לי כסף". דירות להשקעה יכולות להוות פתרון טוב, אך יש צורך בסיסי לאפיין את סוג המשקיע ואת ההון העומד לרשותו כדי להבין מה היא ההשקעה המתאימה עבורו. השקעה לא נכונה עלולה ל"השבית" את הכסף לפרק זמן לא קצר ולמשקיע אשר חיפש לעשות 'סיבוב מהיר', תהיה בעיה לחלץ את הכסף וכפועל יוצא גם את עצמו.
ראשית, יש לבחון כמה דירות כבר בבעלותנו וכמה דירות מתוכננות להיות, וזאת לצורך חישוב המס בעת השכרת הדירות וכן בעת מימושן במכירה
1. כמה כסף וכמה זמן יש לצורך ההשקעה? מה הוא פרופיל המשקיע?
השלב הראשון והבסיסי ביותר הוא להבין איזה סכום עומד זמין לצורך השקעה ולכמה זמן. זאת, כדי למקסם את הרווח ביחס לסכום ההשקעה הזמין. לעיתים יהיה משתלם יותר לפזר את הסכום לשתי דירות קטנות ולעיתים להשקיע את כולו בדירה יותר גדולה. כיצד מחליטים?
ראשית, יש לבחון כמה דירות כבר בבעלותנו וכמה דירות מתוכננות להיות, וזאת לצורך חישוב המס בעת השכרת הדירות וכן בעת מימושן במכירה. שנית, מודל המימון - לעיתים בדירות השקעה קטנות ניתן לממן את הרכישה באמצעות הלוואות, בסביבת ריבית נמוכה - מסלול זה מקבל עדיפות.
לפעמים עדיף לממן רכישת שתי דירות קטנות יד שנייה אשר יניבו יחדיו 5,000 ₪ בשכר דירה מאשר דירה אחת חדשה אשר תניב סכום דומה או קרוב. אחת הסיבות היא, שניתן לממש רק נכס אחד ולהשתמש בשני לאחר מימוש הראשון ולצורך מימון קפיצת מדרגה.
ישנם משקיעים אשר יספגו זמן השקעה ארוך של חמש שנים ומעלה מכיוון שמבחינתם מדובר בכסף פנוי ופרק הזמן מאפשר רווח גדול יותר, אך ישנם משקיעים המחפשים 'סיבוב' השקעה מהיר בן שנתיים עד חמש.
דירות חדשות יניבו שכר דירה גבוה יותר וכן עליית ערך גדולה יותר, אך המיקום, במיוחד באזורי ביקוש יכול להטות את הכף לטובת דירה יד שנייה
2. דירה חדשה או יד שנייה?
שלב שני, האם לקנות דירה חדשה או משומשת? השיקול העיקרי צריך להיות נטל התשלומים והמימון עד לקבלת הדירה. כיום קבלנים רבים מציעים לשלם "רק" את ההון העצמי בהתחלה ואת שארית הסכום לקראת המסירה. יש לזכור, כי לקיחת המשכנתא אפילו בחלקה תיצור החזרים חודשיים ולכן משקיע אשר מתגורר בשכירות או נושא בתשלומי משכנתא צריך לבחון היטב את יכולת ההחזר בתקופה עד למסירת הדירה.
דירות חדשות יניבו שכר דירה גבוה יותר וכן עליית ערך גדולה יותר, אך המיקום, במיוחד באזורי ביקוש יכול להטות את הכף לטובת דירה יד שנייה. טיעון נוסף לטובת הדירה החדשה הינו שנת הבדק אשר חוסכת לנו עלויות החזקה לא רק בשנה הראשונה אלא גם לאחר מכן, ולכן במידה שהדירה כבר בנויה וכל עוד אין שיקולי מיקום או נגישות מכריעים ישנה עדיפות מסוימת לדירה חדשה בנויה.
כאן המקום לציין, כי רכישת דירה יד שנייה אשר זקוקה לשיפוץ נרחב יכולה להוות הזדמנות נפלאה לעליית ערך לצורך קיצור זמן ההשקעה או מקסום הרווח אך דורשת גם היוועצות באנשי מקצוע באשר לנחיצות השיפוץ ועלותו הכוללת. השבחת נכס בין אם על ידי שיפוץ ועיצוב ובין אם על ידי הרחבה וניצול זכויות בנייה מומלצת אך עולה כסף וזמן אשר בסופו של דבר שווה לעוד כסף ולכן יש צורך לעשות שיעורי בית מקדימים ולא להסס לקחת שתי חוות דעת שונות לצורך יצירת וודאות ונטרול משתנים שונים.
גורם אשר כמעט תמיד מטה את הכף לטובת דירה "על הנייר", הינו עליית הערך המתקבלת בעת מעבר הדירה מדירה "על הנייר" לדירה בנויה. עליית ערך זו יכולה לנוע בין 50,000 ל - 100,000 ₪
3. דירה 'על הנייר' או מקבלן?
שלב שלישי, אם כבר החלטנו לרכוש דירה חדשה - האם כדאי לקנות דירה "על הנייר" או בנויה? גורם מכריע ראשון אליו התייחסנו בשאלה הקודמת נוגע לחשיבות מועד מסירת הדירה מבחינת תשלומי החזר מימון ההשקעה. כאן המקום לציין, כי השכרת הדירה מורכבת יותר כאשר אנו מפרסמים אותה עוד טרם השלמת הבנייה. גורם שני, אשר כמעט תמיד מטה את הכף לטובת דירה 'על הנייר', הינו עליית הערך המתקבלת בעת מעבר הדירה מדירה "על הנייר" לדירה בנויה. עליית ערך זו יכולה לנוע בין 50,000 ל - 100,000 ₪ וכאשר אנו מתכננים 'סיבוב מהיר' אנו נדרשים למקסום ההשקעה, ולכן יש לכך משקל כבד. מעבר לכך, האפשרות שלנו לתכנן ולהתאים את הדירה למגוון רחב יותר של שוכרים פוטנציאליים, גדלה כאשר אנו מעורבים בתכנון הדירה כבר מתחילת הבנייה.
פעמים רבות השקעה יכולה לקום וליפול בכדאיותה רק בשל המיקום. דירות זהות יהיו בעלות מחיר שונה מאזור לאזור - לעיתים גם באותה העיר (בעיקר בערים הגדולות)
4. מיקום הדירה
שלב רביעי, ירידה לרזולוציות קטנות. פעמים רבות השקעה יכולה לקום וליפול בכדאיותה רק בשל המיקום. דירות זהות יהיו בעלות מחיר שונה מאזור לאזור - לעיתים גם באותה העיר (בעיקר בערים הגדולות). מעבר למחיר הדירה, השיקול המרכזי באשר למיקומה הוא הביקוש לשכירת דירות הקיים באותו אזור/עיר. רכישת דירה להשקעה אשר אין ביכולתנו למצוא לה שוכרים במהירות בשילוב עם שכר דירה גבוה יכולה להוות השקעה לא כדאית. הזמן בו הדירה עומדת פנויה משפיע על רווחיות ההשקעה מיד מרגע מסירתה, וזאת בשל הוצאות המימון והחזקת הדירה, אך גם לאחר מכן כאשר מחיר הדירה (ערכה) יקבע גם על ידי היכולת של הרוכש להשכיר אותה (בהנחה שגם הוא משקיע).
נציין את העיר עפולה כדוגמה למיקום השקעה, אשר על פניו נראה מעולה בשל מחירי הדיור הסבירים, אך שילוב של הקמת פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן (משקיעים מבחוץ אשר רכשו במסגרת זכייה ש"לא כדאי לוותר עליה") והיעדר תעסוקה באזור, יותירו מלאי אדיר של דירות להשכרה אשר יוביל לירידה משמעותית בשכר הדירה אותו ניתן יהיה לקבל בתנאי השוק.
הכרת אזור היעד להשקעה משפיעה ישירות על כמות הידע בידי המשקיע, ידע אשר ניתן לתרגם לרווח או הפסד כלכלי: רמת הביקוש לרכישה/השכרה, מחירים, הבדלים בין רחובות סמוכים, מי קהל היעד ועוד
5. אין טוב ממראה עיניים
השלב החמישי הוא שלב ההכרות - ביצוע השקעה באזור אשר אין היכרות עם סביבתו או קירבה פיזית אליו תדרוש מהמשקיע יותר זמן לצורך הכנת שיעורי בית וכן יותר זמן בעת תפעולה השוטף של הדירה כדירה שכורה.
הכרת אזור היעד להשקעה משפיעה ישירות על כמות הידע בידי המשקיע, ידע אשר ניתן לתרגם לרווח או הפסד כלכלי: רמת הביקוש לרכישה/השכרה, מחירים, הבדלים בין רחובות סמוכים, מי קהל היעד (זוגות צעירים/רווקים/משפרי דיור) כדי שנרכוש עבורו את הדירה הנכונה מבחינת גודלה ומיקומה (כמות החדרים וסמיכותה לאזורי תעסוקה, בילוי, חינוך, מרכזי תחבורה ציבורית וכדומה). לכן, ההמלצה הטובה ביותר היא לבצע סקר שוק מקדים באמצעות האינטרנט כדי לקבל עוד מידע ונתונים טרם ביצוע ההשקעה. לאחר ביצוע סקר השוק המקדים, מומלץ לערוך "יום טיול", ללכת ולראות את האזור, לדבר קצת עם האנשים שגרים בבניינים סמוכים, ביקור במשרדי תיווך באזור, בדיקת קבוצות פייסבוק ו-וואטס-אפ אזוריות של קהל היעד הרלוונטי, ציוני מוסדות החינוך, מרכזים מסחריים ותעסוקתיים וכן כל בדיקה אשר תסייע לקבל תמונה ברורה יותר ותסייע לדעת לאיזו השקעה נכנסים כדי לדעת גם מתי וכיצד יוצאים ממנה.
אם עד עכשיו השקענו המון זמן בלמידה של מאפייני המשקיע, נתוני השוק וסוג הדירה, נותרה רק המלצה אחת. לא לחסוך בשכר טרחת עורך דין
6. רכישת הדירה
במזל טוב, לאחר ביצוע כל שיעורי הבית והבדיקות הדרושות השלב האחרון הוא רכישת הדירה. אם עד עכשיו השקענו המון זמן בלמידה של מאפייני המשקיע, נתוני השוק וסוג הדירה, נותרה רק המלצה אחת. לא לחסוך בשכר טרחת עורך דין! ישנן סיבות רבות מדוע כדאי להיעזר בשירותיו של עורך דין בעל ניסיון בתחום, אך בשורה התחתונה, הנסיון מלמד, כי חיסכון של כמה אלפי שקלים בודדים עלול לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים, הן מבחינת שיקולי מס והן מבחינת טעויות או תאונות משפטיות אשר מסבכות את ביצוע העסקה וכן גוררות עלויות נוספות בהמשך.
