מרבה נכסים, מרבה מס שבח

לאחרונה נכנס לתוקף תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה, תשכ"ג-1963), המבטל את הפטור המלא ממס שבח, שניתן למי שיש בבעלותו יותר מדירה אחת, על מכירת דירה אחת לארבע שנים. התיקון החדש ביטל את הפטור וקבע כללים חדשים לתשלום מס שבח עבור מכירת דירה שאינה דירה יחידה.  

מס שבח הוא מס בגובה 25% (נכון ל-2019) המוטל על מי שמוכר דירה, בגין הרווחים שנצברו בעקבות עליית ערך הדירה, מיום רכישתה ועד למכירתה

מהו מס שבח? 

מס שבח הוא מס בגובה 25% (נכון ל-2019) המוטל על מי שמוכר דירה, בגין הרווחים שנצברו בעקבות עליית ערך הדירה, מיום רכישתה ועד למכירתה. 

כדי להקל על המוכרים, נקבעו בחוק פטורים והטבות מס שונות על מכירת דירות שהינן "דירות מגורים מזכות" - דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים, לפחות בארבע חמישיות מהתקופה שבעטיה מחושב מס השבח, או בארבע השנים שקדמו למכירתה.

בעבר: מי שהיה בעלים של "דירת מגורים מזכה" יחידה, זכאי היה למכור את דירתו בפטור מלא ממס שבח

עד לתיקון החוק בשנת 2013:

מי שהיה בעלים של "דירת מגורים מזכה" יחידה, זכאי היה למכור את דירתו בפטור מלא ממס שבח. לעומת זאת, מי שהיה בעלים של יותר מדירה אחת, יכול היה למכור דירה אחת בכל ארבע שנים בפטור מלא ממס שבח. 

תיקון 76 והמצב היום 

בשנת 2013 תוקן החוק (תיקון 76) וקבע כללים חדשים, באשר לפטור על תשלום מס שבח.

תיקון משנת 2013 - מי שבבעלותו דירת מגורים יחידה, יוכל להמשיך ליהנות מפטור מלא ממס שבח על מכירת הדירה, בשני תנאים

בעלי דירה יחידה

מי שבבעלותו דירת מגורים יחידה, יוכל להמשיך ליהנות מפטור מלא ממס שבח על מכירת הדירה, בשני תנאים:

(1) עליו להחזיק בדירה לפחות 18 חודשים מיום שהפכה לדירת מגורים.

(2) המוכר לא קיבל פטור מלא ממס שבח על מכירת דירה אחרת, לפחות 18 חודשים לפני מכירת דירה זו.

השינוי המשמעותי ביותר בתיקון לחוק הוא בנוגע להטבות ולפטורים שקיבלו מוכרי דירות, שבבעלותם יותר מדירת מגורים מזכה אחת

בעלי מספר דירות

השינוי המשמעותי ביותר בתיקון לחוק הוא בנוגע להטבות ולפטורים שקיבלו מוכרי דירות, שבבעלותם יותר מדירת מגורים מזכה אחת. התיקון החדש ביטל למעשה את קבלת הפטור המלא ממס שבח על מכירת דירה אחת לארבע שנים, אך קבע כי מי שמוכר דירה שנרכשה לפני 1.1.2014 - יהיה זכאי לפטור חלקי ממס שבח, לפי "חישוב ליניארי" (המכונה בחוק "מס מוטב").

משמעות החישוב הליניארי היא כי כל הרווח שנצבר, מיום רכישת הדירה ועד ליום 1.1.2014 פטור ממס שבח; ואילו הרווח שנצבר החל מיום 1.1.2014 ועד יום המכירה מחויב במס שבח בשיעור 25%. חישוב החלק החייב והפטור נעשה בהתאם לתקופות ההחזקה. כתוצאה מכך, דירת מגורים שנרכשה מוקדם יותר, תיהנה מחלק פטור ממס גדול יותר (ולהיפך). 

תחילה, הוגבל השימוש בהטבת המס על פי החישוב הליניארי בתקופת המעבר, מיום 1.1.2014 עד 31.12.2017

תנאים לקבלת הטבת המס ל"מרובי דירות"

כאמור, החוק תוקן בשנת 2013, אך החישוב הליניארי נכנס בהדרגתיות:

תקופת מעבר (מה-1.1.2014 ועד ה-31.12.2017)

תחילה, הוגבל השימוש בהטבת המס על פי החישוב הליניארי בתקופת המעבר, מיום 1.1.2014 עד 31.12.2017.

בתקופה זו, ניתנה ההטבה למכירת 2 דירות בלבד וכללה מגבלות נוספות:

(1) אין מדובר במכירה לקרוב (בין בתמורה ובין שלא בתמורה). 

(2) ככל שמדובר בדירת מגורים שקיבל המוכר במתנה קודם ל-1.1.2014, הרי חלפו תקופות הצינון על פי הדין הקודם. 

(3) ככל שהמוכר ניצל בעבר פטור למכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים מכוח סעיף 49ב(1) לחוק, הוא יוכל לבקש לנצל את החישוב הליניארי המוטב, רק אם חלפו ארבע שנים לפחות ממועד ניצול הפטור האמור ועד הגשת הבקשה החדשה. 

החל מ-1.1.2018 בוטלו המגבלות למתן ההטבה והחישוב הליניארי הפך לחישוב הרגיל, במכירת דירה מזכה - לכל מכירה, ללא הגבלה במספר הדירות הנמכרות

המצב המשפטי לאחר 1.1.2018 

החל מ-1.1.2018 בוטלו המגבלות למתן ההטבה והחישוב הליניארי הפך לחישוב הרגיל, במכירת דירה מזכה - לכל מכירה, ללא הגבלה במספר הדירות הנמכרות!

שתי המגבלות היחידות שנותרו בעינן:

• על המוכר להחזיק בדירה הנמכרת לפחות 18 חודשים

• המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור דומה לפחות 18 חודשים לפני מכירת דירה זו.

על הרווח שנצבר, ניתן לבקש ניכויים בגין הוצאות שהיו לבעל הדירה, במהלך השנים שבהן החזיק בדירה

איך מחושב מס השבח לפי החישוב הליניארי החדש?

כדי להבין את אופן חישוב המס לפי התיקון החדש, נשתמש בדוגמה הבאה: לראובן יש שלוש דירות, והוא מעוניין למכור דירה אחת מתוך השלוש. מאחר שיש לו דירות נוספות ולא מדובר בדירתו היחידה, הוא מחויב במס שבח. 

הדירה שאותה מעוניין ראובן למכור נרכשה בשנת 2010 במיליון שקלים; והיא נמכרת עתה במחיר 1,600,000 שקלים, כך שהשבח שנצבר במהלך שמונה שנים שבהן החזיק ראובן בדירה הוא 600,000 שקלים.

לפי תיקון 76: על הרווח שנצבר מיום הרכישה ועד ה-1.1.14 (4 שנים) יש לראובן פטור מלא ממס; ואילו על 4 השנים שמיום 1.1.2014 ועד 2018 עליו לשלם מס. 

מאחר שבדוגמה זו מספר הימים שווה בין התקופה שבין רכישת הדירה ועד ה-1.1.2014 לתקופה שבין 1.1.2014 לתאריך מכירת הדירה - השבח שעליו יהיה חייב ראובן בתשלום מס הוא מחצית מהשבח הכולל (השבח הריאלי). כלומר: החלק החייב במס הוא 300,000 שקלים. לכן, גובה המס שאותו יצטרך ראובן לשלם הוא 75,000 שקלים (300,000 X 25%). 

יש לזכור כי על הרווח שנצבר, ניתן לבקש ניכויים בגין הוצאות שהיו לבעל הדירה, במהלך השנים שבהן החזיק בדירה. כך, למשל: מס הרכישה ששילם בעת רכישת הדירה, שכר טרחת עורך דין (ברכישה ובמכירה), שכר תיווך, הוצאות בגין השבחת הנכס (שיפוצים, שדרוגים וכו'). לכן, חשוב מאוד לדרוש חשבוניות וקבלות בגין כל הוצאה כאמור (ולשמור על המסמכים).

סעיף 49 לחוק קובע כי כאשר מדובר במכירת דירה המושפעת מזכויות בנייה, ניתן לחשב לפי מס ליניארי מוטב, עבור החלק מהתמורה שמשויך לדירה בלבד (ללא זכויות הבנייה)

מכירת דירת מגורים ששוויה מושפע מזכויות בניה בלתי מנוצלות בחיוב ליניארי חדש

סעיף 49 לחוק קובע כי כאשר מדובר במכירת דירה המושפעת מזכויות בנייה, ניתן לחשב לפי מס ליניארי מוטב, עבור החלק מהתמורה שמשויך לדירה בלבד (ללא זכויות הבנייה). 

המשמעות היא שאם שווי הדירה ללא זכויות בנייה נמוך מסכום תקרת הפטור שנקבעה בסעיף 49ז(א)(2) - יחושב מס השבח לפי הליניאריות החדשה, על ההפרש בין סכום התקרה או סך שווי מכירה (לפי הנמוך) - לבין שווי הדירה, ללא הזכויות הנוספות. לעומת זאת, על השווי של זכויות הבנייה לא תינתן הטבת המס. 

לסיכום: תיקון 76 לחוק משנה משמעותית את החישוב לתשלום מס שבח, וקובע כי החישוב יעשה באופן ליניארי, ביחס למועד רכישת הדירה. לכן, כדי לנצל את הטבות המס באופן מיטבי, חשוב להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום. 

* עו"ד ונוטריון נאוה לבר עוסקת בדיני מקרקעין.

** סייעה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת zap משפטי.