תנאים שנדרש שיופיעו בהסכם לתמא 38/2 פינוי בינוי
שלום, אנחנו מצויים במו"מ עם קבלן לגבי פרויקט פינוי בינוי לפי תמ"א 38/2. הקבלן רוצה שנחתום על התחייבות לא לנהל מו"מ עם אחרים בתקופה שבה הוא בודק את הפרויקט ושאם הבדיקות יוצאות לו כדאיות אז אנחנו מחויבים להתקשר איתו בהסכם. לכן חשוב שבהסכם הזה יופיעו מספר תנאי מינימום שאם הם לא יתקיימו אז לא נהיה מחויבים לקבלן. בהתאם לכך, רציתי לדעת אם חוץ מהנושאים שמפורטים להלן יש עוד נושאים שחשוב שיופיעו בהסכם שלנו מול הקבלן על מנת להגן על האינטרסים של הדיירים. אנחנו בכל מקרה מתכוונים לפנות לעו"ד בנושא (לא מתכוונים לחתום בלי עו"ד) אבל יש כמה דברים שקשורים למו"מ על נושאים עסקיים שאנחנו רוצים לסכם עקרונית מול הקבלן לפני שאנחנו מעבירים לבדיקת עו"ד (כי אם הקבלן לא יסכים לתנאים אלו לא בטוח שהפרויקט בכלל רלוונטי מבחינתנו). לכן בבקשה לא לענות תשובות בסגנון "תפנה לעו"ד", אלא אשמח לשמוע הערות בונות מאנשים שנתקלו בסוגיות האלו או בסוגיות חשובות אחרות במו"מ העסקי ומעוניינים לשתף במידע. פירוט שטח פלדלת, שטח מרפסת, שטח מחסן, סוג החניה (תת קרקעית/עילית) וזכות ראשונים לבחירתה; מיקום הדירות – שכל אחד יקבל דירות באותו כיוון כמו הדירה הקיימת שלו, ולפחות בקומה אחת גבוהה יותר; צירוף המפרט הטכני – התחייבות שיהיה לפחות אותו סטנדרט כמו בדירות שהקבלן בונה; תקופת בדק מורחבת של שנתיים; ערבויות – ערבות בנקאית אוטונומית גם לשווי הדירה החדשה וגם לשווי דמי השכירות; דמי שכירות מקובלים באיזור החל מ-3 חודשים לפני תחילת הבניה ועד לקבלת המפתח לדירה + עלויות הובלה הלוך וחזור; התחייבות למימון כל היועצים הדרושים לדיירים (עורך דין, שמאי, מפקח בניה אם נדרש וכו'); תשלום כל המיסים החלים בפרויקט וכל אגרה או עלות כספית אחרת, כך שהדיירים לא ישאו בעלות כספית כלשהי; התחייבות לשיפוי מפני תביעות לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה (ירידת ערך); יצירת מנגנון לפיו אם הרווח של הקבלן עולה על שיעור מסוים (לקבוע רווח יזמי מקובל כאינדיקציה, שיבחן ע"י שמאי מוסכם) אז ניתנים לדיירים יותר מטרים או פיצוי כספי; לוחות זמנים ברורים לתכנון וביצוע הפרויקט. אם לדעתכם יש עוד נקודה שחשוב להתייחס אליה אשמח לשמוע. תודה מראש על העזרה. מי שנוח לו יותר לענות במייל מוזמן לכתוב למייל הבא: tamaist@walla.com
הרשימה שאתה מתאר היא לא מסוג הדברים שמציינים בכתב ההרשאה ליזם לבצע בדיקות. ככלל חשוב להבין את העיקרון לפיו הדיירים חותמים פעם אחת שזה על חוזה על נספחיו (שביניהם הוא המפרט הטכני). בכתב ההרשאה ליזם מדובר בהסכם "נו שופ", כלומר בלעדיות ליזם לתקופת זמן מוגדרת לניהול מו"מ ובדיקות. כתב ההרשאה (אם כבר חותמים עליו) צריך להיות רזה ככול הניתן ולהיות מגודר בזמן מינימאלי שלא יעלה על 6 חודשים (ניתן להסתפק גם בשלושה חודשים). יתר הדברים שאתה מתאר, צריכים להיות כמובן במסגרת ההסכם הסופי שיניכם ליזם. עליכם לפנות כמובן לעורך דין עם ניסיות בתחום והוא כבר יידע מה חשוב לציין.
הבעיה היא שהסכם הנון שופ הזה מחייב אותנו מראש להתקשר עם היזם בחוזה מפורט שהוא יעביר בהמשך לאחר שיסיים את הבדיקות שלו (אם הוא אכן יעביר), וכרגע בהסכם הנון שופ מצוינים מעט מאוד קריטריונים שעל בסיסם יתבצע ההסכם. למעשה, הסכם הנון שופ כובל אותנו למשהו שכרגע אנחנו לא יודעים מהו, וזו הסיבה שאנחנו רוצים לציין בו את הנושאים החשובים להסכם. אם הסכם הנון שופ לא היה מחייב אותנו להתקשר בהסכם בהמשך אז לא היתה בעיה, אבל זה לא המצב.
ממש לא. תחילה שוב אזכיר כי ההמלצה הכללית היא לא לחתום על דבר. היזם יעשה את בדיקותיו במהרה ויגיע לצורך חתימות על חוזים סופיים. אם בכל זאת חותמים על הסכם בלעדיות כאמור, מדובר בהסכם מינורי שמתייחס רק לתקופת זמן בה היזם יעשה את בדיקותיו. לאחר מכן הצדדים ינהלו מו"מ על נוסח החוזה והתמורות. הסכם הבלעדיות לא יכול לקשור אותכם בנוסח הסכם שאתם לא מכירים, שאם כך וודאי אין להסכים.
תודה רבה על ההתייחסות המקצועית לנושא. אני מבין ומסכים לחלוטין עם הרציונל של מה שאתה אומר, הבעיה היא שהקבלן טוען שכך מקובל ושאף קבלן לא יסכים להוציא הוצאות לצורך הבדיקה אם יש סיכוי ש"נברח" לו אח"כ. לכן רציתי לוודא שאני מבין את כוונתך - האם הסכם הבלעדיות לא צריך להתייחס בשום צורה שהיא לעניין החתימה על הסכם בהמשך? אם ישנה התייחסות רק לכך שבעלי הדירות מחויבים לקיים משא ומתן בתום לב עם הקבלן לצורך חתימה על הסכם מפורט בהתאם לתוצאות הבדיקות - האם זה גם בעייתי? לדעתי כן, כי את המונח "תום לב" אפשר לפרש בכל מיני צורות, ואז הקבלן יכול להציע לנו הצעה שלא נראית לנו מכל סיבה שהיא שאנחנו לא נקבל והוא יתבע אותנו שניהלנו מו"מ שלא בתום לב...
הסכם הבלעדיות קובע בלעדיות לתקופה קצרה של בדיקות, שלאחריתה יתנה מו"מ על נוסח ההסכם והתמורות - זאת ותו לא. כל דרישה שמעבר לכך, אינה סבירה בעיני.
האם גם דרישה שמופיעה בהסכם שננהל עם הקבלן מו"מ בתום לב היא בעייתית? כי הוא עלול להתעקש על זה אבל תיארתי לעיל את הבעייתיות בפרשנות המונח... אשמח אם תתייחס לכך באופן ספציפי, תודה מראש. בלי קשר לזה, אם אני מבין נכון, ככל שתהיה בהסכם הנון שופ התחייבות כלשהי (גם אם משתמעת) לחתימה על הסכם מפורש, זה עלול להחשב כעסקה לצרכי מס ואז אנחנו עלולים להסתבך עוד יותר - תקן אותי אם אני טועה.
אתחיל מהסוף. לעניין המס לא הייתי דואג, מאחר שבנושא ההתחדשות העירונית יש התייחסות נפרדת בחוק מיסוי מקרקעין. פרק חמישי חמש לחוק קובע כי יום המכירה בתמ"א 38 הוא היום בו התקיימו התנאים המתלים. במילים אחרות עד אשר לא יתקיימו התנאים המתלים, אין עסקה לדיווח (אם כי בפן הפרוצדורלי יש רק להודיע למיסוי מקרקעין על העסקה). לגבי החלק הראשון, המלל פחות חשוב. העיקרון הוא שלא תהיו נעולים בהסכם. כלומר, היזם יעשה את בדיקותיו ולאחר מכן ינוהל מו"מ מסחרי ומשפטי. כל מסמך מחייב אחר לא הייתי ממליץ לחתום. לטעמי עליכם לפנות לעורך דין שילווה אותכם. כל שכן כאשר היזם נושא בעלויותיו.
