תמ"א 38/2 הריסה ובינוי
האם היזם חייב לצרף להסכם מיפרט הדירה/ הקומה הטיפוסית או מספיק שיירשם " התכנית תובא לאישור הנציגות של הדיירים בתוך שלושה חודשים מחתימת ההסכם" הנציגות תתייחס לתכנית תוך 21 יום והיה ולא תהיינה הסכמות עם היזם, יפנו הצדדים לבורר /יועץ הנדסי שימונה ע"י לישכת המהנדסים. יש כאן אפשרות שהבורר יפסוק לטובת היזם. לכן לדעתנו רצוי לצרף תכנית קומה ומיפרט טכני להסכם, לפני חתימתו.
אין חובה בדין. חוק המכר (דירות) אינו חל בהתחדשות עירונית, ועל היזם את החובות החלים על קבלן בפרויקט חדש. לכן הכל נתון למסגרת המו"מ שבין הצדדים. ככלל, מקובל שמפרט הדירה והתשריטים, הינם נספח להסכם.
אם רשום בהסכם בסעיף 15 למשל, "ערבות" יגרום היזם כי תוצא לטובת המוכרים ערבות בנקאית הערוכה על כי חוק המכר מורחבת ומשודרגת ..... ואח"כ רשום: סך הערבות תהיה בגבוה שווי הדירות המוכרים החדשות כפי שייקבע ע"י שמאי הבנק המלווה בדו"ח אפס שיכין עבר הבנק המלוןה או בהעדר ד"ח אפס לפי הערכת הערכת השמאי שיוסכם על הצדדים באותו סעיף רשום גם שתוצאנה ערבות שכה"ד וערבות מסים הערבות תוצא כנגד שיעבןד זכויות המוכרים ב מקרקעין ובדירות הקיימות לבנק. כמו כן רשום כי היזם רשאי לקבל מימון במסגרת ליווי סגור לצורך בניית הפרויקט או/ ו לצורך הוצאת הערבויות לפי חוק מכר 1974 מבנק שייבחר על ידוץ בתחילת החוזה רשומה הגדרת הבנק: הבנק או כל גורם פיננסי אחר אטשר יעמיד מימון לצורך בניית הפרויקט במסגרת הסכם ליווי סגור בין היזם ובין התאגיד הבנקאי או /ו יעמיד את הערבויות הבנקאיות לטובת המוכרים ולטובת הרוכשים. האם הגדרת הבנק עלולה לכלול כל גורם פיננסי לא ידוע ועלום שם? האם המוכר לא מסתכן בחתימה על כזה חוזה בהסתבכות עתידית מול גורמים לא ידועים? האם חייבים להגדיר את הבנק כבנק או כחברת ביטוח, או לחילופין האם יש עילה קוגנטיבית לא לחתום על החוזה?
ניתן להגדיר בהסכם מי הוא אותו גורם מממן. כך למשל, ניתן לציין כי הגורם הפיננסי יהיה אחד מ- 5 הבנקים הגדולים בישראל. על פי חוק המכר, גם פוליסת ביטוח נחשבת בטוחה ראויה, כמו ערבות בנקאית.
ני מבינה מתשובתך כי חייבים להגדיר במדויק את הגורם הפיננסי: או בנק גדול ישראלי או חברת ביטוח גדולה ישראלית האם ניתן להגדיר גם קרן עלומה כלשהיא או אדם עלום שם? אם כן, האם לא נחשוש לממש ערבות של גוף לא ידוע, במיקרה הצורך? האם חוק מכר דירות חל במיקרה של תמ"א 38/2?
לא בדיוק. כמו בכל הסכם, אין מדובר בחובה סטטוטורית מכח דין כלשהו. אך עם זאת ניתן ואף רצוי להגדיר זאת במדויק. ניתן להסכים על הכל, כולל על הגורם המממן. הערבות צריכה להיות בנקאית או פוליסת ביטוח. חוק המכר אינו חל כלפי הדיירים הקיימים.
בהסכם רשום במספר סעיפים גם המילים: ערבות בנקאית וגם חוק מכר לגבי המוכרים/ בעליהדירות הקיימים מאידך גיסא הגדרת הבנק נשארה: " בנק או כל גורם פיננסי אחר" האם במצב דברים זה המיעוט שלא חתם, עלוול להיתבע ע"י הרוב? האם חוזה כזה הוא חוקי בכלל?
החוזה חוקי והמיעוט יכול להיתבע. רצוי כי המיעוט יעיר לתשומת לבו של הרוב לגבי קושי שקיים בהסכם ולקבל את עמדת ב"כ הדיירים בעניין. אם בכל זאת הרוב מאשר את הנוסח, המיעוט עשוי למצוא עצמו בבעיה.
