תמ"א 38/2
היזם הגדיר את הבנק בהסכם: הבנק או גורם פיננסי אחר אשר יעמיד מימון לצורך בנית הפרויקט במסגרת הסכם ליווי סגור בין היזם לבסין התאגיד הבנקאי או/ו יעמיד את הערבויות הבנקאיות לטובת המורים ולטובת הרוכשים כאמור בסעיף17 בסעיף 17 יש פירוט כאשר מצויין שהבנק" ייבחר ע"י היזם בנוסף היזם דורש שנרשום הערת אזהרה בטאבו לפני קבלת תכניות בנייה סקיצות ראשוניות ולפני קבלת ערבויות בנקאיות שכה"ד, מסים וביצוע. בעצם אנו מעבירים ליזם הרבה דברים ומקבלים דברים מונתנים באישורים שונים וללא לוח זמנים
האם לא מסוכן להשאיר את הנוסח: גורם פיננסי אחר? זה יכול להיות כל אחד! האם ניתן להתעקש על רישום הערת אזהרה בטאבו במועד קבלת הערבויות הבנקאיות??
ניתן לסווג ולגדר את הגורם הפיננסי שיהיה ברמת דירוג מסוימת שתוסכם על ב"כ הבעלים. צריך להבחין בין היכולת של היזם להכניס שותף פיננסי, שעם זה בעיקרון אין בעיה, כל זמן שהשליטה נשארת אצל היזם, לבין גורם מממן שרושם משכנתה על המקרקעין - במקרה זה צריך לקבך גורם מוכר ומוסמך - ניתן להיעזר בדוחות דירוג לשם כך. ניתן להתעקש על ענין הערת האזהרה.
אם רוב הדיירים חתמו שהם מסכימים לאפשר ליזם לרשום הערת האזהרה עם חתימת ההסכם, האם המיעוט רשאי להתעקש להתנות רישום הערת האזהרה תמורת או במקביל לקבלת המיסמכים הבאים: קבלת ערבויות בנקאיות מבנק ולא מגורם פיננסי אחר במועד החתימה או עם קבלת דו"ח אפס וקביעת השמאי של הבנק את גובה שכה"ד וושווי הדירה החדשה. קבלת תכניות הבנייה המפורטות . קבלת היתר הבנייה היזם מוגן מפני הפרת החוזה ע"י הדיירים בפסקאות בתוך החוזה הוא דורש גם רישום הערת האזהרה כי הוא טעון שאינו רוצה להגיע עם המוכרים המפרים לבית משפט. הוא גם מחתים את המוכרים כי אם רוב המוכרים חתמו על ההסכם, הוא רשאי לתבוע את ה" מסרבים" בשמם של החותמים כאשר הוא נושא בהוצאות הפעילות המשפטית האם אי הסכמה לאשר רישום הערת אזהרה בטאבו ללא קבלת שום בטחונות וללא תכניות בנייה מאושרות , יכול בכלל להתפרש כסירוב לחתום על חוזה מסיבות לא מוצדקות? לדעתי זהו אילוץ מלאכותי הפועל אך ורק לטובת היזם.!
טרם נכפה המיעוט לעשות דבר כלשהו על ידי המפקח, לצורך רישום הערת אזהרה על הרכוש המשותף, נדרשת חתימת 100% מבעלי הדירות. במסגרת החוזית ניתן להתנות ולהסכים על הכל. אפשר להסכים ואפשר לא להסכים ולהיפרד - הכל פתוח. התשובה מורכבת. ככלל החשש במקומו. יחד עם זאת, אם כל הדיירים הסכימו וחתמו, תמיד עולה סימן שאלה סביב המתנגד. ראוי כי אם המתנגד באמת חושש, שימצא את המקום לכנס את יתר בעלי הדירות ולשכנעם בצדקתו.
אם הרוב חתמו , האם ניתן לבטל את החוזה מנימוקים שונים כגון: אי וודאות לגבי הגדרת המונח בנק כבנק או מוסד פיננסי אחר, אי וודאות לגבי המיפרט הטכני, תשריטים, תכנון עקרוני של קומה טיפוסית ושל דירה אי ידיעת גובה הערבות של שכ"הד , ושל שווי דירה חדשה והיעדר מנגנון לקביעתן למעט המשפט: אלה ייקבעו עם קבלת דו"ח מהבנק ע"י שמאי הבנק, ובהיעדרו ע"י שמאי מוסכם. כמו כן יש בעיה עם הגדרת המונח בנק בהסכם: בנק הוא בנק או כל גורם פיננסי אחר אשר יעמיד מימון לצורך בניית הפרויקט במסגרת הסכם ליווי סגור בים היזם לבין התאגיד הבנקאי ו/או יעמיד את הערבויות הבנקאיות לטובת המוכרים ולטובת הרוכשים כאמור בסעיף" 17 להלן. סעיף 17 בסעיף הנ"ל מצויין כי היזם רשאי לקבל מימון במסגרת ליווי סגור לצורך בניית הפרויקט ו/או לצורך הוצאת ערבויות לפי חוק המכר(דירות)( הבטחת השקעות של רוכשי הדירות מבנק שייבחר על ידו, להלן הבנק, והוא מתחייב למלא אחרי כל הדרישות והתנאים אשר יידרשו לשם כך ע"י הבנק ו/או על פי הוראות כל דין האם רצוי להגדיר את הבנק כבנק או כחברת ביטוח ? האם אי חתימה על הסכם שמשאיר את נושא הבנק מעורפל" בכוונה" מונע חתימה על ההסכם?
מותר לדרוש במסגרת המו"מ רמת ודאות גבוהה יותר. כאמור, כל הנקודות ראויות להיסגר במו"מ שבין הדיירים ליזם. אם כל הדיירים מסכימים לתנאי ההסכם למעט מיעוט קטן, המיעוט עשוי להיות בבעיה. עליו להעלות טיעונים כבדי משקל מדוע אינו חותם.
מה השאלה?
