תמ"א 38/2 הריסה ובינוי
אם עו"ד של הדיירים טוענת כי אי חתימה על אישור הערת האזהרה עם חתימת ההסכם עם הקבלן היום( ללא קבלת סקיצות ותכניות עקרוניות של קומה טיפוסית, ללא קבלת ערבויות, או/ו ללא קביעת מנגנון ונוסחה לקביעת ערבויות שווי דירה וערבות שכה"ד, וכמובן ללא קבלת היתר בנייה ודו"ח אפס, האם זה מהווה עילה לתביעה נגד הדייר שלא חתם? נימוק נוסף טוען העו"ד של הדיירים ,שלפני קבלת היתרים ותכניות בנייה וכו ,היזם נכנס להוצאות של מאות אלפי ₪ ולכן הוא דורש את הערת האזהרה עכשו עם חתימת החוזה! מה פתאום ? ומאיפה לעו"ד לאיזה הוצאות הוא נכסנ האם הנימוק הזהזוי הזה מהווה גם הוא עילה לתביעה נגד הדייר שלא חתם? מהווה סרוב
לצורך כך קיים עו"ד דיירים, להגן על הדיירים ולהכווינם בתהליך. החוק אינו מגדיר סל עילות נגד מיעוט סרבן. כל זמן שי רוב נגד מיעוט, הרוב יכול לבקש את כפיית המיעוט בהליכים למול המפקח על רישום המקרקעין. היזם אכן נכנס להוצאות החל מהשלב הראשון, אך אין זה אומר בהכרח שיזכה לקבל הערת אזהרה שיכולה להינתן גם בשלב מאוחר יותר. הכי חשוב לעניין זה שב"כ הדיירים מחזיק ייפוי כוח למחיקת הערת האזהרה, כך שניתן למחוק את ההפרה במקרה של ביטול ההסכם.
בחוזה מופייע סעיף: אם רוב הדיירים חתמו, הם מסמיכים את היזם לפתוח בשמם ועל חשבונו , בהליכים משפטיים נגד מי ,שלא חתם. במקרה כזה הם יכולים לתבוע את ה"סרבן" על נזקים למשל של תשלום מסים חדשים החל מ1/14 ועוד( למי שיש לו שתי דירות באתרים שונים ועוד. בחוזה גם רשום שהיזם דורש חתימות על ההסכם של 100% מהמוכרים. במיקרה זה היזם לא ימתין להגיע ל מפקח. .הסיבות העקריות בגללן המיעוט לא חותם על ההסכם הן כאצןר: הסיבות העיקריות שהמיעוט לא חתם הן אמור: הגדרת הבנק כבנק או כל מוסד פיננסי אחר. הדרישה לרישום הערת האזהרה בטאבו לטובת היזם וזאת ללא ידיעת: סקיציות עקרונים/ תשריטים,היתר בנייה / גובהאו/ו נוסחה ברורה לקביעת גובה הערבויות. האם ציון דו"ח אפס שיתקבל בעתיד , ו/או ערבויות שכה"ד , וערבות שווי הדירה החדשה\,,מהווה נוסחה לקביעת גובה הערבויות? הים מתחייב שיגיש לנציגות הדיירים תכניות בנייה ראשוניות תוך שלושה חודשים מחתימת ההסכם וגם אז יש אופציה שבורר יאשר אותן. האם הסרבן מסתכן בתביעות זמן רב לפני שמגיעים למפקח?
למפקח ניתן לגשת לאחר שהוצא היתר מותנה לבניה, קרי לאחר החלטת ועדה מקומית. כל סרבן באשר הוא סרבן יכול להיתבע בפני המפקח על רישום המקרקעין. על מנת שדעתו של סרבן תשמע, ראוי לו כי יהיה בעל טיעונים בעלי משקל כבד, שכן מנגד עומדים ערכים של הצלת חיי אדם וסכות לחיות ברווחה. לרוב, ניתן לפתור את המחלוקות מול היזם במו"מ רציני ומכובד, תוך גיוס כלל הדיירים כמקשה אחת.
