תמ"א 38/2
הרוב חתם - מעל 80% המיעוט נלחץ ע"י עו"ד הדיירים הטוען , שאם הם לא יחתמו , אזי הוא חייב לפי החוק לפנות למפקחת לחייב את המיעוט. ואז המפקחת תאשר את ההסכם או תאשר לו לחתום על ההסכם בשם המיעוט. כמו כן הוא טוען כי תמ"א 38/2 זה פינוי בינוי כמו לדעתו המיעוט ישלם מאות אלפי ש"ח או יותר קנסות ופיצויים? המיעוט חושש לאשר ליזם לרשום הערת אזהרה לפני קבלת היתר הבנייה והערבויות הבנקאיות הסיבה היא כי ייתכן מצב-גם לדעת העו"ד שעד קבלת היתר בנייה וליווי בנקאי תעבורנה בין שנתיים שלוש שנים כמו לא וודאי שיהיה בסוף או/ היתר בניהו/או ערבות/ליווי בנקאי רק אז היזם יודיע כי הוא פורש מהפרויקט וזאת ללא הפרת החוזה מצידו בינתיים הדירים יסבלו כמה שנים של אי וודאות? האם בסיר שיש צורך לחכות עד שלוש שנים להיתר וליווי הבנקאי? כמו כן האם היזם רשאי להעביר את המיזם שלנו לאחר חתימת כל הדיירים,לחברה חדשה שבשליטתו, למרות שחתמנו עם חברה אחרת בשליטתו? האם ייתכן שלהסכם בין שתי החברות יהיה למשל סעיף: אם תוך מספר שנים- למשל שנתיים או שלוש , לא יתקבל ליווי בנקאי, כולל ערבויות החברה החדשה תימכר חזרה לחברה המקורית בניכוי הוצאות וכו? מי ישלם את ההוצאות? האם הדיירים לא נכנסים כאן למלכודת? בינתיים החברה היזמית רשמה הערת אזהרה על שמה , דבר ש"מגביל את חופש הפעולה של הדיירים
ככלל החוזה צריך לתן מענה לשאלות שאתה מעלה. העברת פרויקט בין חברות הוא דבר שאנו מאוד חוששים ממנו ואנו לא מאשרים אותו כב"כ דיירים. יחד עם זאת, ניתן לאשר זאת אם נשאר זהות של בעל השליטה. לגבי רישום הערות אזהרה - ישנן דעות לכאן ולכאן, הדבר החשוב הוא שב"כ הבעלים יחזיק ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה בהתקיים התנאים המופיעים בהסכם/ בכתב הוראות לנאמן.
האם ניתן להשתמש ביפוי כח זה בצורה אוטומטית אם תנאי כלשהוא מהחוזה אינו מתקיים, או שהחברה החדשה(יזם+קבלן), יתנגדו לכך והתהליך לביטול הערת האזהרה ייקח זמן ממושך? בחברה החדשה המתוארת, ההליך לביצוע ביטול האזהרה עלול להמשך שלוש שנים עד להודעה על אי קבלת ליווי בנקאי לפרוקט ועוד זמן רב לביטול הערת האזהרה לאור האמור ובתנאים החדשים ,שנוצרו-במיוחד לו"ז ממושך לאישור הליווי הבנקאי, האם המוכרים אינם חייבים לדרוש קבלת ערבות בנקאית לפני החתימה על החוזה, או לחילופין לתקן את החוזה היום?
אתחיל מהסוף. ככלל ערבות בנקאית לא מקבלים עם החתימה החוזה כי אם במועד העלייה לקרקע. לעיתים מניחים ערבות סמלית כנגד רישום הערת אזהרה. לגביי ייפוי הכוח. ייפוי הכוח מוחזק אצל ב"כ הדיירים בנאמנות, בהתאם להסכם עם היזם או על פי כתב הוראות לנאמן. עם התגבשות התנאים לעשות שימוש בייפוי הכוח (כמו למשל החוזה בוטל וכיו"ב), על הנאמן לפעול על פי ההנחיות הכתובות שסוכמו.
המו"מ היה עם יזם/ משקיע ועם חברת בניין / קבלן החוזה אמור היה להיחתם מולם בינתיים הם רכשו חברה לא עילה בורסאית ושינו את שמה- המנהלים הכלליים הם אותם מנהלים חלוקת השליטה ביניהם כיום וחלוקת קודם בחברות הניפרדות המקוריות לא ברורה, אבל בחלקים שווים החברה החדשה הוקמה עם השם החדש לפני כחצי שנה -היא בשליטת שני המנהלים המקוריים ובשליטת הציבור כעת מתברר כי הכוונה היא להעביר את המיזם בבניין שלנו וגם בבנינים אחרים לחברת ניהול חדשה בשליטת שני המנהלים הכלליים המקוריים ובשליטת הציבור לא ברור המבנה הסופי של חברת הניהול החדשה בהסכם בין החברות המקוריות לבין החברה החדשה רשום כי: החברה תהיה רשאית לרכוש מהחברות הפרטיות המקוריות אאת זכויותיהן בכל מיזם בניה שהחברות הפרטיות החלולקדם לפני אישור ההתקשרטת בעסקת המסגרת ובתנאי שהרווחיות הצפויה בפרויקט תהיה לפחות 14%? כמו כן רשום כי: אם תוך שלוש שנים מהמועד בו תרכוש החברה מיזם , לא ייחתם הסכם ליווי בנקאי עם בנק מסחרי לביצוע הפרויקט , ולחברה לא יהיו אמצעים כספיים הנידרשים כהון עצמי , תהיה לחברות הפרטיות המקוריות זכות לרכוש את הפרויקט חזרה תהחברה, במורה להחזר הוצאות שהחברה תוציא בקשר למיזם ובתוספת דמי ייזום של 3% מרווחי הפרויקט!? למיעוט לא ידוע הדבר ואני מניח שגם לרוב שחתם , לא ידוע? החשש העיקרי כרגע הוא שהתחלת הפרויקט עלולה להתעכב לפחות לשלוטש שנים ? האם יש טעם לחתום על החוזה מבלי לדעת את פרטי העיסקה הסיבובית והצולבת , לרשום הערת אזהרה לטובת החברה היזמית או החברות? האם לא יותר פשוט לא לחתום ולהציג את הבעיה לפני המפקח , אם המיעוט יידרש להגיע לשם? החתימה כרגע היא מולם
לא לחתום ולנמק את הטעמים לכך למול המפקח על הרישום - הינה אפשרות שתמיד קיימת. המבנה שאתה מציין נשמע מורכב וחסרים נתונים רבים על מנת להבינו לאשורו. יחד עם זאת, מה שחשוב הוא העיקרון - לפיו תישאר הזהות של בעלי השליטה. הכנסת גורמים נוספים/ שותפים לפרויקטים של תמ"א 38, הינם חריגים, וזאת בעיקר מהסיבה של קושי לקבל מימון בנקאי לפרויקטים. לכן, ככלל לא בטוח שעצם הדבר מחשיד, כי אם העיקר שישארו בעלי השליטה. כמובן שכל מקרה צריך להיבחן לגופו.
אם המיעוט לא חתם , והקבלן ביטל את ההסכם, יתר המוכרים או מוצאים יזם חדש או תובעים את המיעוט על נזקים עתידיים אבל אם אין יזם חדש , איך אפשר לתבוע אצל מפקחת? כמו כן הם מפחדים שבקרוב יהיה שינוי מיסוי -- מס שבח --לגבי מי שיש לו שתי דירות בבנינים שונים. בשעתו כל השכנים הביעו הסכמה עקרונית ללכת על פרויקט תמ"א 38/2, ברור שלא בכל תנאי! המיעוט חושש שאם הוא יחתום עם הקבלן/ היזם, הוא אולי יראה את הדירה החדשה במועד מאד רחוק בשלב החתימה אין למוכרים שום ערבות ביד , למעט החוזה מצד שני המוכרים רושמים הערת אזהרה לטובת היזם/ הקבלן, שבהחלטות הדירקטוריון שלו-הרוב לא מודע לכך. יש אופציה להתחיל הכך מההתחלה , אם תוך שוש שנים, אין ליווי בנקאי!?
כל התנגדות צריכה להיות מטעמים כבדי משקל ובתום לב. הפסיקה קבעה כי אם הרוב אישר את החוזה קיימת חזקת תקינות. אם המיעוט יצליח להרים את נטל ההוכחה כי מדובר בעסקה מקפחת או שפוגע בשוויון - ייתכן וההתנגדות תתקבל. אם הרוב יוכיח שאין יזם שמוכן לבצע את הפרויקט משום התנגדות סדרתית של מיעוט - בנסיבות מסוימות, הרוב יוכל להיפרע על נזקיו מהמיעוט.
תודה על התשובה הדבר הכי מפריע הוא שרשום שיש אופציה לחברה , ולכן גם למוכרים, לחזרה לנקודת ההתחלה , אם תוך שלוש שנים לא יהיה ליווי בנקאי לחברה החדשה?! זה אומר שהמוכרים מתחילים מההתחלה?! ממתי אישור לליווי בנקאי לוקח זמן כה רב? הדבר אינו מופיע בחוזה, אלא בהחלטות הדירקטוריון של החברה החדשה! האם סביר לחתום או במידה והרוב חתםצ מבלי לדעת על מה, לחכות למפקחת?
הסכנה שבאי החתימה היא בזכות לתביעה נזיקית של הדיירים כלפי המיעוט, וכמובן האפשרות של פסיקת הוצאות. על הדברים המתוארים צריכים להתכנס נציגות הדיירים, יחד עם ב"כ ולנסות לשפר את תנאי החוזה. אם לא ניתן והחברה היזמית לא מוכנה להתגמש בעניין, צריך להתכנס ולקבל החלטה. עליכם להבין את מאזן הסיכונים מעורך דינכם, כמי שמלווה את העסקה ומכיר את הפרטים המדויקים.
ב"כ הדיירים הוא זה שמלחיץ את המיעוט יותר מהיזמים הוא גם אומר שאין שום בעיה אם יחכו לליווי הבנקאי מספר שנים? הבעיה היא שכל התיקונים לחוזה המקורע כולל שינוי הגדרת הבנק ממוסד מחסרי לבנק בישראל וכל נושא הערבויות טופלו ו ע"י המיעוט של הדיירים, שהפעיל לחץ גם על העו"ד כרגע המצב שנראה הוא שהיזמים לא מוכנים יותר לשום שינוי נוסף גם לא בניספח, אלא שהעו"ד של הדיירים מאיימת כי יהיה עליה לפנות למפקח אם המיעוט לא יחתום, וטוענת שהחוק מחייבת אותה לפנות למפקח כמו כן היא טוענת כי אפשר להתקדם בפרויקט גם ללא חתימת המיעוט נראה לי למיעוט יש רק שתי אופציות: או לחתום כמו שהרוב חתם או לא לחתום ולחכות למפקחת הרי תמיד אפשר לחתום היזם כמובן רשם בחוזה כי תנאי מתלה הוא חתימת 100% של המוכרים, ואז יש סעיף בחוזה כי אם הרוב חתם, אז המיעוט חשוף לתביעות האם האופציה היחידה היא תביעה אצל המפקחת או ניתן לתבוע גם תביעת נזיקין בשם רוב המוכרים? הטיעון העיקרי של המיעוט הוא חוסר בהירות לגבי לוחות הזמנים של כל הפרויקט וחוסר האמון כלפי היזמים שלא מספרים למוכרים את כל האמת בכל שלב ושלב
ראוי לקבל מסמך מעורך הדין שמבהיר את הנקודות שאינן ברורות. כל האופציות אפשריות - כולל תביעה נזיקית.
אתה טועה - לעניין תביעה של הדיירים נגד סרבן בתמ"א - היא פשוט לא קיימת. בית המשפט המחוזי בתל-אביב קבע נחרצות בפסק דין מלפני שבוע, שיש לבעל דירה יחידה בבניין זכות סירוב, ואגב כך, ביטל לחלוטין פסק דין קודם שניתן בבית המשפט השלום שקבע פיצוי בסך 2,400,000 ש"ח. הימים ההם שבהם יכלו להלך איימים על דיירים סרבנים עברו מן העולם ! ! ! קישור לפסק הדין של בית המשפט המחוזי: http://www.nevo.co.il/psika_html/mechozi/me-12-06-54948-703.htm
הפסיקה הזו מאוד מעניינת, בטח עבור מי שמעורב בה. למעשה, נראה כי לא נאמרה המילה האחרונה והצדדים מגישים ערעור לעליון. כך או אחרת, לא מדובר בפסיקה היחידה בנושא - וישנה פסיקה נוספת בנושא. הייתי מציע למיעוט מאוד להיזהר בעניין ולפעול בזהירות הראויה.
ייתכן שאתה צודק אפשר לקבל הפנייה לפסק הדין שאתה מציין כמו כן, אם אנשים חתמו על משהו גרוע, האם גם המיעוט חייב לחתום? אם מישהו מהמיעוט היה בנציגות הדיירים ויתר חברי נציגות הפעילו?לחץ על הדיירים לחתום, האם הוא אישית חייב לחתום.?
יש המון פסקי דין בנושא. קלצ'וק הוא אחד מהם. אם הרוב חתם על החוזה, קיימת חזקה שהחוזה תקין. ככול והויכוח עם המיעוט הוא על שיפור התמורות, המפקח/ בית המשפט ייטו לדחות את הטענה. לא מעלה ולא מוריד, אלא אם יוכיח כפייה או עושק (מדיני החוזים).
תגובה מעניינת וחשובה האם לדעתך היזם/ הקבלן יכול להגיד למפקחת או לפני כן לדיירים ,, כי הוא עוזב את הפרויקט כי אין 100% חותמים.? בחוזה שהוא החתים יותר מ 80% של הדיירים, נרשם תנאי מיתלה: חתימה של 100% מהמוכרים האם עכשו הדיירים יתבעו את הסרבן/ המתנגד ,תביעת נזיקין או לפי החוק הם יכולים גם במיקרה כזה רק לפנות למפקח? אבל אם בינתיים הקבלן עזב ואין להם קבלן, האם הם בכל זאת עלולים לתבוע תביעת נזיקין את הסרבן? אגב הקבלן /היזם יכול להודיע על פרישתו גם אצל המפקח וגם קודם בכל מיקרה גם אם הסרבן יודיע שוב כי הוא תומך בפרויקט תמ"א 38/2, עדיין יכולים להגיד שבגללו התעכב כל הפרויק, ושבגללו הקבלן "ברח" ובינתיים השתנו המיסים וכו
ככול וישנו תנאי מתלה, הדבר בידיים של הצדדים אם לקיימו או לוותר עליו. התנאי להגשת תביעת אכיפה הוא לאחר היתר מותנה - מה שאומר שללא יזם, בוודאי אין על מה לכפות. הדבר אינו מונע בנסיבות המתאימות מהרוב להיפרע מהמיעוט על נזקיהם.
