תמ"א 38/2
באחד מסעיפי החוזה, עליו חתמו יותר מ80% של המוכרים רשום: היזם רשאי לשתף כל גורם או גוף שהוא בתכנון, בבניית ובמימון הפרויקט ו/או בביצוע כל התחייבויותיו שבהסכם האם ההסכמה אינה גורפת מדי? האם אין סכנה שייכנסו גורמים לא אמינים לפרויקט? האם לא תיתכן בשלב כלשהוא הודעה על פשיטת הרגל של היזם המקורי ואז אפשר לחלט את הערבות בסכום נמוך מידי , אבל בכל זאת להישאר עם כסף ולא עם חוזה?
רצוי שיהיה בחוזים מסוג זה הגבלה על סיחור החוזה, כך שבעלי החברה ישארו בכל מקרה בעלי השליטה בפרויקט. החשש מפשיטת רגל תמיד קיים. לכן חשוב בעדיפות ראשונה להיקשר עם גורמים בעלי יכולת ניסיון וממון. בפעם השנייה, חשוב שיהיו ערבויות ראויות לפרויקט.
חשוב שתהיינה ערבויות "מוצקות" אבל את זה היזם מוכן לתת רק בשלב מאוחר של קבלת היתר בנייה וליווי בנקאי אבל בינתיים הוא דורש הערת אזהרה לטובתו עם חתימת החוזה וללא קבלת שום תמורה לחתימה ואישור הערת האזהרה!? אם הרוב חתם בשכנוע ע"י ב"כ הדיירים, שמקבל שכרו ישירות מן היזם( ניבחר ע"י הדיירים), האם המיעוט , שתומך בפרויקט, אבל דורש ערבויות יותר מוצקות, במיוחד לגבי הלו"ז, יוכל להיתבע אצל המפקחת?
עם קבלת היתר בתנאים, הרוב תמיד יוכל לבקש לכפות את הסכמתו של המיעוט בפני המפקח על רישום המקרקעין.
האם רצוי לקבל את הערבויות עם חתימת החוזה? אם אני נותן הערת אזהרה לטובת היזם עם חתימת החוזה, אני בינתיים לא קבלתי כלום! אם אחכה שלוש שנים ולא יהיה היתר וליווי בנקאי, הרי הפסדתי הרבה זמו ואולי גם כסף!
בשלב זה אינך צריך ערבויות - אין מה לעשות איתן. יותר חשוב שיהיה ייפוי כוח למחיקת הערת האזהרה, שיוחזק אצל ב"כ הבעלים. בהסכם יש לציין זמנים לכל אבן דרך - כך מוודאים שהזמן עובר ולא קורה דבר. להמחשה - ניתן לקבוע בתנאי מתלה שתוך 3 חודשים מחתימה יוגשו תוכניות להיתר בניה - לא יוגשו - כאילו החוזה לא נכנס לתוקפו.
ביזה שלב יש לבדוק או/ו לקבל ערבויות , כמובן בנקאיות לפני הערת האזהרה לטובת היזם או רק בשלב של קבלת היתר בנייה ואישור ליווי בנקאי?
בהסכם קובעים את קריטריונים לערבות וניתן גם לצרף נוסח ערבות לדוגמה. בדר"כ מקובל לקבל את הערבות כתנאי לעלייה לקרקע.
