זכויות בנייה על הגג בתמ״א 38/2
שלום רב, בבניין שלנו 5 דיירים שמעוניינים לצאת לתמ״א 38/2 (פינוי בינוי). הוסכם שכל דירה תקבל 25 מטרים בנוסף לשטח הקיים בדירה. בהסכם דיירים היסטורי שנחתם הוסכם כי ל-3 הדירות העליונות תהיה זכות לבנות על הגג, ושתי הדירות התחתונות יורשו להשתמש בחצרות הבניין. בהסכם הוגדר כי: דירות הגג זכאיות לעשות שימוש בגג (כל דירה בגג שמעליה) וכשיתאפשר רישום בית משותף יוצמדו חלקים אלה לדירות. דירה אחת ניצלה את הזכות ובנתה על הגג שלה. כעת טוענות שתי הדירות שלא ניצלו את זכות הבנייה שמגיע להן ״משהו״ (מטרים נוספים) כפיצוי. האם הן צודקות? איך מחשבים זכויות כאלה? והאם יגיע גם פיצוי לשתי הדירות שמשתמשות בגינה?
קודם כל צריך ליצור אבחנה בין הצמדת הגג לזכויות הבניה. לא מובן לי מההסכם האם רק השימוש בגג הוצמד או גם זכויות הבניה. אלו שני דברים נפרדים. לגופו של ענין, למי שיש אחיזה רחבה יותר בבניה, כמו הצמדות, חצר, גג, זכויות בניה וכיו"ב - הערך שלו במצב הנכנס הוא גבוה יותר וזה צריך לבוא לידי ביטוי במצב היוצא (הבנין החדש). לצורך כך רצוי למנות שמאי שיעריך את הערך של כל דירה וינקד אותה ביחס למצב היוצא.
