רכישת דירה - תכנון מס יכול לסייע לחסוך בעלויות

מהו שיעור מס הרכישה המוטל על אדם הרוכש בישראל דירת מגורים?

מס רכישה איננו מס קבוע, ושיעורו תלוי בשווי עסקת המכר ובסוג הנכס - המס מהווה אחוז מסוים מגובה העסקה, וכאשר מדובר ברכישה של דירת מגורים יחידה אלו הם שיעורי המס שיחולו על רוכש הדירה: אם עלות העסקה הינה עד 1,600,175 ש"ח, לא ישולם מס רכישה. אם השווי נע בין 1,600,175 ל- 898,005 ש"ח ישולמו 3.5% מגובה העסקה. אם השווי נע בין 1,898,005 ל4,896,615 ש"ח ישולמו כ-5% מס. כשהמחיר נע בין 4,896,615 ל16,322,055- ש"ח ישולמו 8% ומעבר לכך, כלומר: כששווי העסקה הוא מעל  16,322,055 ש"ח ישולמו כ-10% מס.
כשמדובר בדירה שנייה - כלומר: לרוכש יש דירה בבעלותו, שיעורו של מס הרכישה גבוה יותר.

האם אפשר לשלם שיעור מס רכישה מופחת או לא לשלם כלל?

כן. תכנון מס נכון טרם העסקה (לא ניתן לדרוש פטורים והקלות מיסוי בדיעבד) יכול לצמצם במקרים מסוימים באופן משמעותי את שיעור מס הרכישה (חיסכון של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים).

באילו מקרים ישנו פטור מתשלום מס רכישה?

כאשר מדובר בעסקאות ללא תמורה: למשל במקרה בו יחיד (לא תאגיד) מעניק נכס במתנה לקרוב משפחה שלו כפי שמוגדר בתקנות מס רכישה שכוללות העברה מילד להוריו, העברה מהורה לצאצאיו ולבני זוגם, העברה בין בני זוג והעברה בין אחים. 
העברת זכות במקרקעין לבן זוג או לילדים בהתאם לפסק דין גירושין אינה חייבת במס רכישה אף אם נעשתה בתמורה.
כאשר יורש זכות במקרקעין מוותר על זכות שנתקבלה בירושה לטובת בן הזוג של המוריש ינתן פטור ממס רכישה. 

כאשר ידועים בציבור שאינם נשואים לאחר מעבירים האחד לשני זכות בדירת מגורים בה שניהם מתגוררים וחיים חיי משפחה במשק בית משותף לפחות שנה לפני המכירה, יופחת שיעור מס הרכישה לשליש

באילו מקרים יש הקלות בשיעור מס הרכישה?

כאשר ידועים בציבור שאינם נשואים לאחר מעבירים האחד לשני זכות בדירת מגורים בה שניהם מתגוררים וחיים חיי משפחה במשק בית משותף לפחות שנה לפני המכירה, יופחת שיעור מס הרכישה לשליש.
מכירה של זכות במקרקעין לנכה, נפגע, או בן משפחה של חייל שנספה במערכה לשם שיכונם, חייבת במס רכישה מופחת בשיעור 0.5%.

גם עולה חדש נהנה מהקלות במס רכישה שחישובו ייעשה לפי שתי מדרגות מס - שיעור המס יהיה 0.5% על חלק השווי שעד 1,031,535 שקלים חדשים ויהיה 5% על היתרה. בן הזוג של העולה יחויב אף הוא במס מופחת בהתקיים התנאים הקבועים בחוק. 

מקרה של רכישת משק חקלאי או קרקע חקלאית מזכה אף הוא את הרוכש בהקלות מס רכישה כאשר זה מתכוון לייסד ולקיים משק חקלאי. במקרים אלה תיעשה הבחנה בין החלק שישמש למגורים לזה שישמש לעיבוד חקלאי עליו ישולם שיעור מס מופחת. 

במקרים בהם מדובר ברכישת דירה שנייה, ניתן "להקפיא" את מס הרכישה עבור דירה נוספת ולשלם אותו בשיעור מופחת כאילו מדובר בדירה יחידה, בתנאי שבעל הדירה ימכור את הדירה הראשונה תוך שנתיים מיום רכישת הדירה הנוספת ואז תחושב הרכישה כאילו רכש דירה יחידה. כמובן שאם לא ימוכרה בחלוף הזמן יידרש לשלם את הפער בשיעור המס בתוספת ריבית והצמדה.

במקרים מסוימים שקובעים חוקים מגוונים, עסקאות מכר מקרקעין הפטורות ממס שבח תהיינה פטורות גם ממס רכישה. לא בכל מקרה בו יש פטור ממס שבח יש גם פטור ממס רכישה, אלא רק במקרים המנויים בחוקים שונים. למשל, במקרה של הפקעת קרקע שזיכתה את הבעלים בפיצוי בדמות זכות במקרקעין בלבד ולא שולמו בנוסף כל תשלומי איזון. במקרים של החלפת קרקע בשל צו רשות מוסמכת על פי דין. במקרים של חלוקת מקרקעין בין בעלים (ללא תשלומי איזון), במקרים של העברת זכות בקרקע מנאמן לנהנה, כאשר הנכס המועבר הוא בנין להשכרה כמשמעותו בחוק עידוד השקעות הון ועוד.
את ההקלות המפורטות בחוקים שונים ניתן לרתום לשם ביצוע תכנון מס שיטיב עם רוכשי הדירות ויאפשר להם חסכון משמעותי.

חישוב המס לתשלום מתבצע כאן

איך ניתן לדעת אם אנו זכאים לפטור או הקלה במס רכישה, ומה יש לעשות כדי להשיגם?

חשוב מאד לדעת: גם אם תנסו ללמוד בעצמכם על כל הנסיבות והתנאים המצדיקים מתן פטור והקלות ממס רכישה סביר שלא תגיעו לכל המידע בעצמכם. יש להתייעץ עם עורך דין מומחה למקרקעין שיבחן את כל הנסיבות, ייכנס לעובי הקורה ויביט בדקדקנות על מאפייני העסקה והצדדים לה. לעורך הדין יש ידע, ניסיון, כלים ומיומנויות שיאפשרו תכנון מס אידאלי ופעמים רבות הוא ימצא דרכים לצמצם את המיסוי על אף שעל פניו אין לכך כל הצדקה.

רוכשי דירות משלמים כסף רב על הדירה וממילא במסגרת רכישת הדירה הם מקבלים ייעוץ משפטי, אז חשוב במסגרת הייעוץ הזה גם להתעקש על ייעוץ במיסוי. תמיד כדאי לבדוק ולבחון את הדברים. עורך דין מנוסה יוכל לזהות את הפרצות ולנצל מצבים מגוונים לשם הקלה משמעותית בהוצאות הקניה. 

עורך הדין יכול לחשוב בצורה יצירתית וליצור מצבים ותהליכים שיקלו במיסוי. כך, למשל, כאשר בני זוג נישאים כשלאחד מהם כבר יש דירה על שמו. במקרה זה בעל הדירה חייב במס רכישה על דירה שנייה, ששיעורו גבוה יותר. כדי לחמוק ממצב, זה ניתן לרשום את הדירה על שם בן הזוג ללא הדירה, ולערוך הסכם שמבטיח את זכויותיו של בן הזוג בדירה שלא רשומה על שמו.

כך גם למשל מצב בו אח שואף לתת מתנה לבן הזוג של אחותו. במקרה כזה העסקה פטורה ממס שבח אך לא ממס רכישה. כדי להתגבר על מכשול זה אפשרי שהאח יעביר לאחותו את הנכס כמתנה ואז האחות, מקבלת המתנהת תעבירה לבן זוגה - מהלך שלא מחייב תשלום מס רכישה.