מס רכישה על דירה שנייה – מה עומד מאחורי שערוריית הדר מוכתר?

עיקרי הכתבה:

מס רכישה על דירה שנייה - מס רכישה הוא מס אשר המדינה מטילה בעת רכישת מקרקעין. מס הרכישה הוא למעשה נגזרת מתוך סכום עסקת הרכישה ושיעוריו מתעדכנים פעם בשנה. מס רכישה על "דירה יחידה", כלומר על דירה ראשונה, או על דירה של משפרי דיור, יהיה נמוך משמעותית ביחס למס על דירה שנייה, שלישית וכן הלאה.

רישום דירה על שם של בן משפחה – האם זה חוקי? כאשר דירה רשומה על שמו של אדם מסוים, גם אם היא רשומה על שמו במטרה להתחמק ממס רכישה – היא שלו לכל דבר. עם זאת, למרות שמשקיעים רבים נוטים לרשום את דירותיהם על שמם של ילדיהם מעל גיל 18, יש גם חסרונות לצעד הזה.

החזר מס רכישה דירה שנייה - ניתן לקבל החזר על מס רכישה במידה שרכשתם דירה כמשפרי דיור ולא כדירה להשקעה אך עדיין לא הספקתם למכור את הדירה הראשונה. כמו כן, תוכלו לקבל את הפטור רק במהלך שמונת החודשים הראשונים לאחר מכירת הדירה. לאחר מכן, הזכאות לפטור תתבטל.
_____________________________________________

הדר מוכתר, יו"ר מפלגת "צעירים בוערים", צעקה ללא הפסק, קבל-עם וטיק-טוק, שהיא לעולם לא תוכל לרכוש דירה בישראל. האמנו לה אך התברר שהילדה בת ה-20 כבר למדה להתנהל כמו פוליטיקאית משופשפת, בהתחשב בעובדות חדשות על מצב הנדל"ן במשפחת מוכתר שנחשפו לאחרונה.

ובכן, מסתבר שקיימת דירה על שמה בחיפה, אך הסיפור לא מפסיק להסתבך כאן. מוכתר טוענת שאביה רכש את הדירה מכספי הפנסיה שלו כדירה להשקעה ושלא מדובר בדירה שלה. או במילים אחרות, אביה של מוכתר, אשר מחזיק כבר בבית בקריית אונו, לא רצה לכאורה לשלם מס רכישה מפלצתי על דירה שנייה ולכן, ככל הנראה, רשם את הדירה בחיפה על שמה במטרה לא לשלם מס רכישה.

שווי הדירה המוערך של דירתו של אביה של מוכתר עומד על כמיליון שקל, כך שאם הוא היה רוכש את הדירה כדירה שנייה על שמו, הוא היה צריך לשלם מס רכישה בשיעור של 8%, כ-80 אלף שקל

מס רכישה על דירה שנייה

מס רכישה הוא מס שהמדינה מטילה בעת רכישת מקרקעין – המס משולם ישירות לרשות המיסים. מס הרכישה הוא למעשה נגזרת מתוך סכום עסקת הרכישה ושיעוריו מתעדכנים פעם בשנה. מס רכישה על "דירה יחידה", כלומר על דירה ראשונה, או על דירה של משפרי דיור, יהיה נמוך משמעותית ביחס למס על דירה שנייה, שלישית וכן הלאה, וזאת במטרה לדלל את כמות המשקיעים בשוק הנדל"ן.

מס הרכישה על דירה ראשונה נקבע לפי מדרגות מס. נכון להיום – דירה ששוויה עומד על 1,805,545 תהיה פטורה ממס. מעל סכום זה מדרגת המס תזנק בשיעור של עד 5%. בנוגע למס רכישה על דירה שנייה, שלישית וכן הלאה, הסיפור שונה לגמרי – דירה ששוויה עד 5.5 מיליון שקל תחויב בשיעור של 8% מס רכישה, ודירה ששוויה מעל 5.5 תחויב בשיעור של 10% מס רכישה.

מכאן, ניתן להבין מדוע אביה של מוכתר ככל הנראה החליט לרשום את דירתו השנייה על שמה של בתו. כך הוא למעשה חסך לכאורה עשרות אלפי שקלים. שווי הדירה המוערך של דירתו של אביה של מוכתר עומד על כמיליון שקל, כך שאם הוא היה רוכש את הדירה כדירה שנייה על שמו, הוא היה צריך לשלם מס רכישה בשיעור של 8%, כ-80 אלף שקל. כאמור, הוא רשם את הדירה על בתו ובכך למעשה קיבל פטור ממס רכישה.

העלאת מס רכישה על דירה שנייה

לפי כשנה, מס הרכישה על דירה שנייה עלה מ-5% ל-8%, על דירות בסכום של עד 5.5 מיליון שקל וזאת במטרה להילחם בטירוף הנדל"ן ובעליית המחירים, ולהרחיק את משקיעי הנדל"ן מהשוק. קודם לכן שר האוצר דאז ישראל כץ דווקא הפחית את מס הרכישה, ובכך משך משקיעים רבים לשוק.

בעת כתיבת צוואה למשל, כאשר הדירה לא רשומה על שם ההורים, הם לא יוכלו לחלק אותה שווה בשווה בין כל ילדיהם

רישום דירה על שם של בן משפחה – האם זה חוקי?

כאשר דירה רשומה על שמו של אדם מסוים, גם אם היא רשומה על שמו במטרה להתחמק ממס רכישה, היא שלו לכל דבר ועניין. כלומר, הוא יכול למכור אותה, להוריש אותה ולהתנהל איתה כאוות נפשו, אפילו שמדובר בעיסקה פיקטיבית כביכול. לכן, מדובר בעיסקה חוקית לחלוטין. משקיעים רבים נוטים לרשום את דירותיהם על שמות ילדיהם (וזה אפשרי רק כשהילדים מעל גיל 18) מפני שהמהלך חוסך להם אלפי שקלים,  אך עם זאת לצעד כזה יש גם חסרונות.

כאמור, כאשר הדירה רשומה על שם הבן או הבת היא שלהם מבחינת החוק. מדובר אמנם בבשר מבשרנו ואנו סומכים על בני משפחתינו בעיניים עצומות, אך מבחן המציאות מראה שבמקרים רבים הנושא יוצר סכסוכים משפחתיים רבים, שכדי ליישב אותם נאלצים לעתים להיכנס להליכים משפטיים מורכבים, שבמקרים רבים עלולים לעלות הרבה יותר מסכום מס הרכישה.

חוסר ההסכמה על הנושא יכול לעלות בעת כתיבת צוואה למשל. כאשר הדירה לא רשומה על שם ההורים, הם לא יוכלו לחלק אותה שווה בשווה בין כלל ילדיהם. במקרה הטוב, הבן/בת יוכלו להעביר להורים את הזכויות על הדירה בהליך משפטי של "העברת דירה כמתנה", ואז ההורים יוכלו לחלק אותה בין ילדיהם. במקרה הרע, הבן או הבת שעליהן נרשמה הדירה וכבר הספיקו להקים משפחה, לא ירצו לוותר על הדירה שרשומה על שמם, מה שעלול לגרור סכסוך משפחתי. במקרה גרוע יותר, אם בנכם או בתכם מתגוררים באותה דירה עם משפחתם והם נכנסים להליך גירושין, הפרוד או הפרודה עלולים לדרוש חלק מהדירה כחלק מהסכם הגירושין.

החזר מס רכישה בדירה שנייה

ניתן לקבל החזר על מס רכישה במידה שרכשתם את הדירה כמשפרי דיור ולא כדירה להשקעה, אך עדיין לא הספקתם למכור את הדירה הראשונה. כמו כן, תוכלו לקבל את הפטור רק במהלך שמונת החודשים הראשונים לאחר מכירת הדירה. לאחר מכן, הזכאות לפטור תתבטל.

מס רכישה עבור אדם נכה

נכים זכאים להטבה במס הרכישה. במקרה של "דירה יחידה" (דירה ראשונה) של אותו אדם, ששוויה עד 2.5 מיליון שקל, יינתן פטור מלא ממדרגת התשלום הראשונה, ועל מדרגת התשלום השנייה הוא יתבקש לשלם כחצי אחוז מס רכישה. אם כן, במקרים שבהם אדם נכה רוכש דירה שלא נחשבת כדירה ראשונה, תינתן לו הנחה משמעותית במס הרכישה והוא יתבקש לשלם מס רכישה מופחת בשיעור של חצי אחוז בלבד.

בשורה התחתונה, רכישת דירה ורישומה על שם אחד הילדים היא לא בלתי חוקית, מפני שהחוק לא רואה בכך הליך פיקטיבי. עם זאת, מרגע שאתם רושמים את הדירה על שם אחד הילדים, הביאו בחשבון שהוא יוכל לעשות איתה כאוות נפשו ולכן לצעד כזה יש גם חסרונות.

סייעה בהכנת הכתבה: יועצת המס חיה פנחס, מומחית בהחזרי מס ומיסוי מקרקעין